61,237,000원
청주지방법원 2024타경32866. 사건 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가상 4층 408호는 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니이며, 말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 음성농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.04.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 2024.05.27. 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 말소기준권리보다 앞섰던 압류와 과거 근저당권은 모두 경매개시 전에 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부 자체에서 매수인이 떠안을 담보권은 확인되지 않습니다. 문제는 등기부가 아니라 임차인입니다. 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 가운데 이광일은 말소기준권리보다 이른 2018.07.03. 등록됐지만 보증금과 확정일자가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 4층 408호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 4층 408호 |
| 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 61,237,000원 (7회 유찰) |
| 사건 청구액 | 3,683,934,407원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.23. 음성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차인 확인이 남는다
2019.05.20. 완주군 압류는 말소기준권리보다 앞서 접수됐지만 2020.04.22. 해제로 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류와 전주세무서 압류도 각각 말소됐고, 부안농업협동조합·케이투투자조합·주식회사빅디엠씨의 과거 근저당권 역시 모두 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.04.23. 음성농업협동조합 근저당권이며, 이후의 소유권이전·근저당권 이전·경매개시결정은 매각 절차에 따라 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 1명은 인수 가능성
| 임차인 | 점유·용도 | 등록일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광일 | 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2018.07.03 | 미상 | 2024.06.08 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능성 금액 미상 |
| 김성희 | 목적물 전부 및 402호·403호 · 점포(마사지샵) | 2023.03.07 | 2,500 | 2024.06.11 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
김성희는 말소기준권리 이후인 2023.03.07. 등록돼 대항력이 없습니다. 반면 이광일은 2018.07.03. 등록으로 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금·확정일자·구체적인 점유 범위가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 판단하고 매각물건명세서와 상가건물 임대차 현황을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 7회 유찰은 할인보다 경고에 가깝다
현재 확인 가능한 가격축은 감정가와 회차별 최저매각가입니다. 감정가 292,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가는 61,237,000원, 감정가의 20.97%입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 48,989,600원, 9회 유찰 시 39,191,680원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 20.97% | 61,237,000원 | 4,230,265,266원 |
| 8회 유찰 시 | 16.78% | 48,989,600원 | 4,242,292,213원 |
| 9회 유찰 시 | 13.42% | 39,191,680원 | 4,251,913,770원 |
실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 표현할 수 없습니다. 근린생활시설은 점유 상태·임대수익·공실·업종 적합성에 따라 가치 차이가 크고, 7회 유찰이라는 결과 자체도 환금성과 수요를 보수적으로 평가해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,266원 |
| 근저당권 · 음성농업협동조합 2024.04.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전 | 4,290,000,000원 | 59,734,734원 |
| 채권자 미배당 | - | 4,230,265,266원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.5%로 추정된 금액이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됐지만, 보증금이 확인되지 않은 이광일의 임차보증금 승계 가능성까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 한국가스안전공사 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 4층 408호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물에는 기본 위생·급배수· 화재탐지·소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대상 토지는 1,136.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,328,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구· 중점경관관리구역에 포함되고, 중로2류에 접합니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 폭 약 12m 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 보행자도로에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린생활시설 물건이 7회 유찰된 만큼 가격 할인율만 보지 말고 업종 수요·공실 가능성·점유관계·임대수익을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이광일 보증금 확인. 상가건물 임대차 현황서·매각물건명세서·임대차계약서에서 보증금, 사업자등록일, 점유 범위, 확정일자를 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되는 미배당 보증금이 있으면 낙찰가에 합산하십시오. 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가 하락만으로 총 취득비용이 내려가지 않을 수 있습니다.
- 김성희 점유 범위 확인. 목적물 전부 및 402호·403호라는 조사 내용과 실제 408호 점유 상태가 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 배당요구 여부와 별개로 실제 영업·점유자가 누구인지, 인도 협의 또는 인도명령 대상인지 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 현재 임대료가 확인되지 않으므로 예상 임대료·관리비·공실기간을 반영한 수익률 검토가 선행돼야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제 미반영 가능성을 감안해 예상배당액을 확정치로 사용하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “21% 가격”보다 먼저 풀어야 할 권리
감정가 292,000,000원짜리 물건의 최저가가 61,237,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 이광일의 등록일은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 실제로 투입되는 돈은 61,237,000원이 아니라 낙찰가와 인수액의 합계입니다.
등기부상 과거 압류와 근저당권은 정리돼 있지만, 그것만으로 안전한 물건이 되지는 않습니다. 실제 임차인 2명 중 한 명의 인수 가능성이 해소되지 않았고, 근린생활시설이 7회 유찰됐다는 환금성 경고도 남아 있습니다. 결론은 가격은 크게 내려왔지만 권리와 실질취득가는 아직 확정되지 않은 물건입니다. 보증금 확인 전에는 저가매수 판단도, 입찰가 산정도 보류하는 것이 맞습니다.
