청주지방법원 2024타경32866. 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 4층 408호에 해당하는 물건입니다. 사건 분류는 대지로 표시돼 있지만, 등기상 대상은 집합건물이고 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 아파트처럼 단순한 주거용 물건으로 접근해서는 안 됩니다. 감정가는 292,000,000원이고 현재 최저매각가는 31,354,000원입니다. 10회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 상태지만, 매수인 인수 위험과 임차보증금이 확정되지 않은 상태에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
권리분석의 중심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리보다 먼저 설정된 것으로 기재된 완주군 압류입니다. 둘째, 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 기재된 이광일의 임대차입니다. 두 항목 모두 실제 부담이나 법적 효과를 확정할 자료가 필요합니다. 특히 임차보증금이 확인되지 않으면 낙찰가에 더해질 수 있는 실질취득 비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 4층 408호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지(사건 분류) · 등기상 집합건물 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제408호 |
| 토지 현황 | 상업용 건부지 · 토지면적 1,136.6㎡ · 일반상업지역 |
| 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 31,354,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,683,934,407원 |
| 말소기준권리 | 을구 5번 근저당권 · 음성농업협동조합 · 접수 2020.04.23 · 채권최고액 4,290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 압류를 먼저 확인
말소기준권리는 2020.04.23 접수된 음성농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 4,290,000,000원입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2024.04.24에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2024.05.27 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
2015년 부안농업협동조합 근저당, 2017년 케이투투자조합 근저당, 2018년 주식회사빅디엠씨 근저당은 등기 내역상 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 이들 과거 권리와 현재 남아 있는 것으로 표시된 완주군 압류를 혼동하지 말아야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상 임차인의 인수 위험
임차인으로 등록된 사람은 이광일·김성희 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시된 임차인은 없습니다. 두 사람의 권리 상태는 각각 구분해서 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 / 배당요구일 | 보증금·차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이광일 | 점유 부분 미상 상가임대차 현황서상 등록자 |
2018.07.03 배당요구 2024.06.08 |
보증금 미상 월차임 미상 |
대항력 있음(자료상) 우선변제 미상 인수 가능성 있음 |
| 김성희 | 목적물 전부 및 402호·403호 점포(마사지샵) |
2023.03.07 배당요구 2024.06.11 |
보증금 2,500 금액 단위 원본 확인 필요 월차임 미상 |
대항력 없음(자료상) 우선변제 미상 대항력에 따른 인수 없음 |
③ 예상배당표 (현재 최저가 31,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 964,372원 |
| 근저당권 · 음성농업협동조합 | 4,290,000,000원 | 30,389,628원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
| 근저당 미배당액 | 4,290,000,000원 | 4,259,610,372원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 추정치는 964,372원, 근저당 예상배당액은 30,389,628원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 4,259,610,372원입니다. 이 표는 제시된 배당 시나리오의 수치이며, 완주군 압류 관련 세금채권과 임차인의 최우선변제 여부 등을 반영한 최종 배당표로 단정할 수 없습니다. 매수인 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모
- 입지. 한국가스안전공사 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 것으로 기재돼 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 혁신도시개발예정지구와 중점경관관리구역 등이 포함돼 있고, 가축사육제한구역에도 해당하므로 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물로, 기본 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비된 것으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 근린생활시설로 이용 중입니다. 사건 분류의 대지와 실제 등기상 집합건물 및 감정상 이용상태를 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 10회 유찰된 이력이 있어 입찰 수요와 매각 가능성을 신중하게 판단해야 합니다. 다만 유찰 횟수만으로 향후 매각가나 환금성을 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 완주군 압류. 2019.05.20 접수된 압류의 원인, 세금채권 금액, 매각에 따른 말소 여부와 매수인 부담을 등기부 원본 및 집행법원에서 확인하세요.
- 이광일 임대차. 보증금이 미상이므로 임대차계약서, 사업자등록, 점유 범위, 확정일자, 배당요구와 배당 내역을 확인해 대항력 및 인수액을 판단하세요.
- 김성희 임대차. 보증금 2,500의 금액 단위, 실제 계약 내용과 점유 범위를 확인하세요. 목적물 전부 및 402호·403호가 함께 기재돼 있어 408호와의 관계도 대조해야 합니다.
- 말소기준권리. 음성농업협동조합 근저당 채권최고액 4,290,000,000원과 2024.04.24 권리이전 내역을 확인하세요. 매각으로 소멸하는 권리와 인수 위험으로 표시된 권리를 구분해야 합니다.
- 실질취득 비용. 최저가에 취득 관련 비용만 더해 계산하지 마세요. 압류 관련 부담과 임차인 인수액을 확인하기 전에는 총취득 비용을 확정할 수 없습니다.
- 호실·공용부분. 4층 408호의 실제 점유 및 이용상태, 관리비 체납, 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 292,000,000원과 최저가 31,354,000원의 차이만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내리지 마세요. 유사 호실의 거래와 실제 인수 부담을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수 위험이 먼저”
이 물건은 감정가 292,000,000원에서 최저매각가 31,354,000원까지 낮아졌고 10회 유찰됐습니다. 하지만 가격이 내려왔다는 사실만으로 투자 메리트가 입증되는 것은 아닙니다. 말소기준권리 이전의 완주군 압류가 자료상 매수인 인수 위험으로 분류돼 있고, 대항력 있는 것으로 기재된 이광일의 보증금도 확인되지 않았습니다.
말소기준권리인 음성농업협동조합 근저당은 매각으로 소멸 예정이지만, 그 사실이 선순위 압류와 임차인 관련 부담까지 모두 해소한다는 뜻은 아닙니다. 완주군 압류의 효력과 이광일의 임대차·보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 권리관계가 정리되기 전에는 낮은 최저가를 이유로 입찰하기보다 확인을 우선하는 편이 타당합니다.
