청주지방법원 2024타경32866. 등기상 집합건물인 음성군 맹동면 두성리 소재 6층 604호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니이며, 2020.04.23 설정된 음성농업협동조합의 채권최고액 4,290,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당권은 2024.04.24 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2024.05.27 임의경매를 신청했습니다.
등기권리만 보면 말소기준 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 압류와 근저당권도 등기상 말소됐습니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 실제 임차인은 2명이며, 그중 이광일의 등록일은 말소기준보다 약 1년 9개월 앞섭니다. 보증금과 점유 범위가 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 금액을 숫자로 계산할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 6층604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 (2020.05.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 88,919,000원 (7회 유찰 · 감정가의 21.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,683,934,407원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.23 음성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
2015년과 2018년에 설정된 기존 근저당권은 2020.04.23 말소됐고, 2019년 음성군 압류와 2020년 국세 압류 역시 같은 날까지 해제·말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2020.04.23 음성농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 권리·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 등록일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이광일 | 부분 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2018.07.03 | 미상 | 2024.06.08 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능 |
| 김성희 | 목적물 전부 및 402호·403호 · 점포(마사지샵) | 2023.03.07 | 2,500 | 2024.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김성희는 등록일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 이광일은 등록일이 선순위여서 별도 확인이 필요합니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다.
③ 가격·배당 — 7회 유찰에도 가격 판정은 보류
감정가 424,000,000원에서 현재 최저가는 88,919,000원으로 낮아졌습니다. 숫자상 감정가의 20.97% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 71,135,200원, 그다음은 56,908,160원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,542원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 음성농업협동조합 | 4,290,000,000원 | 86,918,458원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당권 미배당 | - | 4,203,081,542원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권 배당에 사용돼도 4,203,081,542원이 미배당됩니다. 채권최고액은 공동담보목록 제2020-318호에 기초하므로 이 호실 하나의 독립 채무액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이광일의 보증금도 확인되지 않아 배당표상 매수인 인수 0원은 확정값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국가스안전공사 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물의 6층 604호입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,136.6㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중입니다. 지형은 평지·정방형이고 공시지가는 1,328,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역이며, 중로2류에 접합니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 폭 약 12m 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 보행자도로에 접합니다.
- 환금성. 근린생활시설 용도에 7회 유찰 이력이 있어, 가격을 낮춰도 매수층과 임대수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이광일의 실제 점유 확인. 604호를 현재 점유하는지, 점유 범위가 어디인지 현장과 원문 서류를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 선순위 등록자의 보증금과 배당 가능액을 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
- 김성희 점유 범위 확인. 목적물 전부와 402호·403호가 함께 기재돼 있어 실제 604호 사용관계를 명확히 해야 합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 음성농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전과 실제 배당채권 내역을 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 채권최고액 4,290,000,000원은 공동담보목록 제2020-318호에 연결돼 있으므로 배당요구와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 시세·임대료 직접 조사. 감정가 대비 21.0%라는 할인율이 실제 매매가·임대수익 대비 저렴한지를 별도로 검증해야 합니다.
- 체납비용 확인. 관리비, 공용부분 체납액, 당해세 및 인도·명도 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “21% 가격표가 안전마진은 아니다”
이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 424,000,000원에서 7회 유찰, 현재 최저가는 88,919,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율이 아니라 실질취득가를 계산할 수 있느냐로 내려야 합니다.
2018.07.03 등록된 이광일은 말소기준보다 선순위지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상이고, 미배당 보증금의 승계 위험도 남아 있습니다. 실거래 비교 자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다는 판단 역시 할 수 없습니다. 낮은 최저가, 다회 유찰, 저환금성 근린생활시설, 선순위 임차관계 미상이 겹친 사건입니다. 결론은 가격보다 임차관계 확인이 먼저이며, 확인 전 입찰은 보류가 합리적입니다.
