청주지방법원 2024타경32866. 사건 용도는 대지로 표시돼 있으나, 감정평가상 대상 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니이고, 말소기준권리는 2020.04.23 설정된 음성농업협동조합의 채권최고액 4,290,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.04.24 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 압류·임차권·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차 등록입니다. 상가임대차 현황서상 이광일의 등록일은 2018.07.03으로 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 최저가가 낮다는 이유로 실질취득가가 싸다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 1층105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 502,000,000원 / 105,277,000원 |
| 유찰 횟수 | 7회 · 감정가의 20.97% |
| 경매 청구액 | 3,683,934,407원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차 등록이 핵심
2019.10.23 음성군 압류는 말소기준보다 앞서지만 2020.04.23 해제돼 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후인 2022.12.27 음성군 압류와 2023.11.23 이재현 상가건물임차권, 2024.05.27 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 기재상 5건, 인수 위험은 미확정
| 성명·기재명 | 점유·이용 | 등록·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광일 | 부분 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2018.07.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김성희 | 목적물 전부 및 402호·403호 · 점포(마사지샵) | 2023.03.07 | 2,500원 | 없음 | 배당요구 | 소멸 |
| 이재현 | 두성리 1369 · 임차권등기 | 사업자등록 2021.10.28 · 임차권 2023.11.23 | 10,000,000원 | 말소기준 후 | 배당요구 | 소멸 |
| 상가건 | 주거 · 범위 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 점포 | 주거 · 범위 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 다만 김성희의 점유 범위에는 402호·403호가 함께 적혀 있어 1층105호에 적용되는 실제 계약 범위는 원본 서류로 대조해야 합니다.
③ 가격·유찰 구조 — 싸다는 결론은 아직 이르다
현재 최저가는 105,277,000원으로 감정가 502,000,000원의 20.97%입니다. 8회 유찰 시 84,221,600원, 9회 유찰 시 67,377,280원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 확인되지 않은 선순위 임차보증금이 있다면 낙찰가가 내려갈수록 표면 가격만 낮아질 뿐, 매수인의 실질 부담은 그 보증금만큼 추가됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,277,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,273,878원 |
| 을구 8번 근저당권 · 음성농업협동조합 2024.04.24 농업협동조합자산관리회사로 이전 | 4,290,000,000원 | 103,003,122원 |
| 근저당권 미배당 | - | 4,186,996,878원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,273,878원을 제외한 103,003,122원이 근저당권에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 확인되지 않은 선순위 임차보증금은 실제 배당 및 인수 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 대지로 표시돼 있으며, 대상 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 한국가스안전공사 북서측 인근으로 근린생활시설·아파트단지·단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측·남서측 폭 약 12m 포장도로, 남동측 폭 약 15m 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 대지 전체 면적 1,136.6㎡, 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,328,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이광일 임대차 확인. 보증금, 사업자등록 상태, 현재 점유, 임차 목적물 범위를 상가임대차 현황서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유 기재 확인. ‘상가건’, ‘점포’로 기재된 항목의 실제 점유자·보증금·등록일을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 김성희 범위 확인. 목적물 전부와 402호·403호가 함께 적혀 있어 1층105호와의 계약 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 인수 예상액을 더해 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 상가 가치 조사. 7회 유찰만으로 저가라고 단정하지 말고 공실, 임대료, 관리비, 업종 제한과 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 보정. 당해세와 최우선변제 대상이 확인되면 근저당 배당액과 임차보증금 미회수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 상가임대차 현황서와 현장점유를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰 = 안전한 저가”가 아니다
이 물건의 표면 가격은 감정가 502,000,000원에서 105,277,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격 매력이 아니라 인수액 미확정입니다. 말소기준보다 앞선 2018.07.03 이광일 등록이 존재하고 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않기 때문에, 매수인의 실질취득액은 최저가만으로 계산할 수 없습니다.
후순위 압류와 임차권등기는 소멸하지만 선순위 임차보증금 가능성은 별개의 문제입니다. 또한 7회 유찰된 근린생활시설이고 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 제시돼 있어, 가격 가점을 줄 근거도 부족합니다. 이광일의 보증금과 현재 점유가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다. 권리는 미확정, 가격도 검증 전 — 낮은 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 선순위 임대차의 실체입니다.
