청주지방법원 2024타경32866. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369, 대하4길 6-5의 집합건물 1층 105호입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있지만, 감정평가상 건물의 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 1층에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·아파트단지·단독주택이 혼재합니다.
등기부상 현재 소유자는 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니입니다. 2020년 4월 23일 설정된 음성농업협동조합의 채권최고액 4,290,000,000원 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 권리는 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 현재 경매는 이 근저당권에 기초하여 진행되는 임의경매입니다.
권리분석의 핵심은 근저당권보다 먼저 등록된 임차관계입니다. 이광일의 등록일은 2018.07.03으로, 말소기준인 2020.04.23보다 빠릅니다. 다만 실제 점유의 계속 여부와 보증금·확정일자 등 대항력 판단에 필요한 사항을 모두 확인한 상태는 아닙니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 두고 보증금 인수 가능성을 먼저 조사해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 1층 105호 |
| 지번 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 표기 · 집합건물 1층 105호 · 근린생활시설 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 · 6층 건물 |
| 현재 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 |
| 감정가 | 502,000,000원 |
| 최저매각가 | 53,902,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 3,683,934,407원 |
| 말소기준권리 |
2020.04.23 음성농업협동조합 근저당권 채권최고액 4,290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2020년 4월 23일 설정된 음성농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 음성군 압류와 임의경매개시결정, 2023년에 등기된 상가건물임차권은 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 그러나 선순위에 해당할 가능성이 있는 임차인의 보증금까지 자동으로 소멸한다고 단정할 수는 없습니다.
임차관계 — 선순위 가능성과 미상 보증금
실명으로 확인되는 사람은 이광일·김성희·이재현이며, 별도로 ‘상가건’·‘점포’라는 표기도 존재합니다. 후자의 표기만으로 독립된 임차인이 각각 존재한다고 확정할 수 없어, 동일인 여부와 실제 점유관계를 대조해야 합니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고로 확인된 건은 없습니다.
| 임차인 / 표기 | 점유 범위 | 등록·신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이광일 | 미상 | 2018.07.03 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성희 |
목적물 전부 및 402호, 403호 점포(마사지샵) |
2023.03.07 | 2,500원 | 후순위 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재현 |
상가건물임차권등기 1동 105호 |
사업자등록·점유개시 2021.10.28 임차권등기 2023.11.23 |
10,000,000원 | 판정 미상 | 확정일자 없음 승계 없음 |
| 상가건 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 승계 미확인 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 승계 미확인 |
김성희의 보증금은 확인된 기재액 2,500원을 그대로 표시했습니다. 금액 단위와 계약 원본의 일치 여부를 확인해야 합니다. 김성희의 배당요구일은 2024.06.11이며, 이재현의 등기부상 월차임은 500,000원(부가가치세 별도)입니다.
이광일에게 실제 대항력이 있고 미배당 보증금이 남는다면, 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있습니다. 특히 인수 대상 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아져도 인수 부담이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재의 낮은 최저매각가만으로 안전한 저가매수라고 판단해서는 안 됩니다.
또한 김성희의 점유 범위에는 목적물 전부 및 402호·403호가 함께 기재되어 있습니다. 실제 105호 점유자와 각 임차관계가 어느 공간에 해당하는지, 다른 임차관계와 중복되는지 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 분석 — 10회 유찰, 하지만 실질취득액이 먼저다
감정가 502,000,000원에서 현재 최저매각가 53,902,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 10.7% 수준입니다. 가격 하락 폭 자체는 크지만, 감정가 대비 낙찰가 비율은 실제 거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다.
이 물건의 가격을 평가하려면 근린생활시설로서의 거래가치·임대수익·점유관계를 함께 고려해야 합니다. 현재 확인되는 거래가격만으로 실거래 시세 대비 할인율을 산정할 수 없으므로, 감정가 대비 10.7%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 투자 매력이 높다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각기준 가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 53,902,000원 | 10.74% | 인수 확인 전 보류 |
| 11회 유찰 시 | 43,121,600원 | 8.59% | 조건부 시나리오 |
| 12회 유찰 시 | 34,497,280원 | 6.87% | 조건부 시나리오 |
후속 회차는 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 실제 매각기일·최저가격·변경 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다. 표시 비율은 제공된 회차별 비율에 따른 수치입니다.
실질취득액 = 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금 등
선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매수인 인수로 이어지는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 줄지 않을 수 있습니다. 시세 비교 역시 그때는 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,902,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,370,236원 |
|
1. 을구 8번 근저당권 음성농업협동조합 |
4,290,000,000원 | 52,531,764원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 4,237,468,236원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 채권최고액 4,290,000,000원은 공동담보로 설정된 한도액으로, 본 호실에 대한 실제 확정 채무액과 동일한 의미가 아닙니다. 미배당액 역시 채권최고액 기준의 모형값이며 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 52,531,764원 | 4,237,468,236원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 41,945,411원 | 4,248,054,589원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 33,476,329원 | 4,256,523,671원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 한국가스안전공사 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 주변에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 실제 이용. 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로 조건. 북서측 및 남서측에 폭 약 12m의 포장도로, 남동측에 폭 약 15m의 보행자도로가 접합니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 토지 현황. 상업용 건부지로 이용 중이며 지형은 평탄합니다. 토지 공시지가는 1㎡당 1,328,000원입니다. 토지 전체 면적은 1,136.6㎡로 기재되어 있으나 이를 곧바로 105호의 전유면적이나 단독 소유 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조에 외벽은 돌붙임 및 페인팅, 내부는 인테리어 마감, 창호는 새시창호 등입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 임대수익, 업종 적합성, 공실 및 상권 변화에 따라 매수층과 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 10회 유찰 이력을 고려하면 실제 환금성을 신중하게 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이광일의 임대차관계 확인. 2018.07.03 등록 당시의 계약, 사업자등록 내용, 점유개시일·점유 계속 여부, 보증금 및 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 인수액 0원으로 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.
- 매각물건명세서 대조. 선순위 임차인의 대항력 및 인수 여부, 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인하여 실제 미배당 보증금 규모를 계산해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 이재현의 2023.11.23 상가건물임차권등기와 보증금 10,000,000원에 대한 권리관계를 확인해야 합니다. 등기와 실제 점유·신고 내용이 일치하는지도 검토해야 합니다.
- 임차인 및 점포의 동일성 검토. 이광일·김성희·이재현과 ‘상가건’·‘점포’ 표기가 동일한 임대차관계를 중복하여 나타내는지 확인해야 합니다. 이를 각각 별도 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
- 105호 점유 현황. 김성희의 신고 범위에 402호·403호가 함께 포함되어 있으므로, 호실별 실제 영업자와 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 및 근저당권. 음성농업협동조합의 근저당 채권최고액 4,290,000,000원은 공동담보목록 제2020-318호와 연계되어 있습니다. 대상 호실의 실제 채무 부담 및 배당관계는 공동담보 내역과 채권 이전 자료를 확인해야 합니다.
- 압류 해제 확인. 2019.10.23 음성군 압류가 2020.04.23 말소된 사실과 2022.12.27 별도 압류의 처리관계를 최신 등기사항증명서로 재확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 선순위 임차인 인수 여부가 확정되면 낙찰가와 인수 보증금, 취득 관련 비용 등을 합하여 총부담액을 계산해야 합니다. 실제 가격경쟁력은 이 총부담액을 기준으로 판단합니다.
- 상가 환금성 확인. 동일 건물 및 주변 근린생활시설의 실제 거래와 임대수익, 공실 상태, 관리비 등을 확인하고 감정가가 아닌 현재 시장가치를 기준으로 응찰 가능 가격을 판단해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 재확인. 예정 매각기일은 2026.11.02입니다. 10회 유찰 이후의 매각조건 변경, 특별매각조건, 최저가격 및 점유관계 변동 여부를 법원 자료로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 10.7% ≠ 안전한 저가매수”
이 사건은 감정가 502,000,000원에서 최저매각가 53,902,000원까지 내려온 10회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 낮은 최저매각가와 낮은 실질취득액은 같은 의미가 아닙니다.
2020년 근저당권 이후의 등기권리는 대체로 매각 소멸 구조이나, 그보다 먼저 등록된 이광일의 2018년 임차관계는 확인이 필요합니다. 특히 보증금이 미상이라는 점이 중요합니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면, 경매 최저가가 아무리 낮더라도 총취득 부담은 크게 줄어들지 않을 수 있습니다.
더구나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설로 이용되는 집합건물입니다. 실제 상가 시세와 임대수익을 대조하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 10회 유찰은 낮은 진입가격인 동시에 권리·점유·환금성 문제를 점검해야 한다는 신호입니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 선순위 임차관계 및 보증금 인수 가능성을 해소하고, 근린생활시설의 실제 시장가치를 확인한 이후에 실질취득액 기준으로 다시 평가하는 것이 합리적입니다. 가격은 크게 내려왔지만, 확인되지 않은 위험까지 사라진 것은 아닙니다.
