청주지방법원 2024타경32866. 충북 음성군 맹동면 두성리 1369, 대하4길 6-5의 1층 102호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 주변에는 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재합니다. 감정가 692,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 145,122,000원, 감정가의 약 21%입니다. 다만 낮아진 최저가만으로 안전하거나 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
등기상 말소기준은 2020.04.23. 설정된 음성농업협동조합의 근저당권 4,290,000,000원입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계에는 별도의 확인이 필요합니다. 이광일의 등록일은 2018.07.03.으로 말소기준보다 앞서며 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 유무와 승계액을 확정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 1층 102호 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 692,000,000원 / 145,122,000원 (7회 유찰, 감정가의 21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,683,934,407원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.23. 음성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차관계가 핵심
2019.10.23. 음성군 압류는 2020.04.23. 해제돼 이미 말소됐습니다. 같은 날 음성농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 2022.12.27. 음성군 압류와 2024.05.27. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 근저당권은 2024.04.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유·용도 | 등록·전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광일 | 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2018.07.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김성희 | 목적물 전부 및 402호·403호 · 점포(마사지샵) | 2023.03.07 | 2,500원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 대차 | 점유 부분 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 2024.06.08 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
이광일은 등록일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 판단해야 합니다. 대차는 배당요구일만 확인되고 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력과 승계 여부를 판단할 수 없습니다. 김성희는 등록일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 21%여도 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 145,122,000원으로 감정가 692,000,000원의 약 21%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가가 최근 거래 수준보다 낮은지, 높은지 판단할 기준이 없습니다. 더구나 임차보증금 인수 가능성도 남아 있어 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 최종 인수액을 합한 실질취득가가 돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,122,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,831,708원 |
| 1. 근저당 · 음성농업협동조합 | 4,290,000,000원 | 142,290,292원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 4,290,000,000원 중 142,290,292원만 배당돼 4,147,709,708원이 미배당으로 남는 모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 미상 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국가스안전공사 북서측 인근이며, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 대상 호실은 근린생활시설로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측으로 폭 약 12m 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,136.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,328,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이광일 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대차의 인적·점유관계 확인. 전입일·보증금·실제 점유 부분과 2024.06.08. 배당요구의 근거를 원문으로 대조해야 합니다.
- 김성희 점유 범위 확인. 목적물 전부와 402호·403호가 함께 기재돼 있으므로 1층 102호에 대한 실제 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 응찰가에 선순위 임차보증금 미배당 인수액을 더한 총액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 근린생활시설 현황 확인. 현재 영업 상태, 공실 여부, 내부 시설, 업종 변경 가능성 및 실제 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 체납·공과금 확인. 관리비, 전기·수도요금, 당해세 및 공용부분 부담 여부를 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 현황서와 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “21% 가격”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건은 감정가 692,000,000원에서 최저가 145,122,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 비교할 실거래 기준이 없고 말소기준보다 앞선 등록일을 가진 이광일의 보증금이 미상입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 대차도 남아 있습니다.
따라서 현재 확인되는 145,122,000원은 완성된 취득원가가 아니라 입찰의 시작 금액입니다. 선순위 대항력이 인정되는 임차보증금이 낙찰가를 초과하면, 낙찰가가 낮아져도 실질취득가는 해당 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 등기권리의 말소 구조는 비교적 명확하지만 임차인 승계액은 열려 있습니다. 결론은 가격 판단 보류, 임차관계 선확인입니다.
