청주지방법원 2024타경32866. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 요항상 대상 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 4층 404호이며, 소유자는 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니입니다. 말소기준권리는 2020.04.23 설정된 음성농업협동조합의 채권최고액 4,290,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.04.24 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2024.05.27 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 이후의 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 등기부만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 실제 임차인으로 조사된 2명 중 이광일의 등록일이 말소기준보다 빠르며, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산됐더라도, 권리분석 결론을 ‘인수 0원’으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 4층404호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건 내 4층 404호 |
| 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 88,919,000원 (7회 유찰, 감정가 21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,683,934,407원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발행 | 청주지방법원 음성등기소 · 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 선순위 점유가 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 등록일 | 보증금 기재값 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이광일 | 부분 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2018.07.03 | 미상 | 신청 · 2024.06.08 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성희 | 목적물 전부 및 402호·403호 · 점포(마사지샵) | 2023.03.07 | 2,500 | 신청 · 2024.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김성희의 등록일 2023.03.07은 말소기준일 2020.04.23보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 점유 부분이 “목적물 전부 및 402호, 403호”로 기재되어 있어, 404호의 실제 점유관계와 다른 호실을 함께 사용하는 구조인지 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 21%만으로 ‘저가’라 할 수 없다
현재 최저매각가는 88,919,000원으로 감정가 424,000,000원의 21% 수준입니다. 그러나 근린생활시설은 주거용 집합건물보다 임대수익, 공실, 업종 적합성, 점유관계에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 특히 이 사건은 7회 유찰됐고 선순위 등록자의 보증금도 미상이라, 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 21%) | 88,919,000원 | 86,918,458원 | 4,203,081,542원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 17%) | 71,135,200원 | 69,454,766원 | 4,220,545,234원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 13%) | 56,908,160원 | 55,483,813원 | 4,234,516,187원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 입찰가격은 낮아지지만 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 등기상 근저당권 미배당은 매수인이 승계하는 구조가 아니지만, 이광일의 임차보증금 문제는 별도입니다. 즉 회차가 내려갈수록 권리 위험까지 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,542원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 | 4,290,000,000원 | 86,918,458원 |
| 근저당권 미배당 | - | 4,203,081,542원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.2%로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 을구 8번 근저당권은 2024.04.24 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국가스안전공사 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 대상 호실은 근린생활시설로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,136.6㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 평지·정방형·소로각지입니다. 공시지가는 1,328,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이광일 보증금 확인. 매각물건명세서와 상가건물 임대차 현황을 대조해 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 대항력 성립요건 확인. 2018.07.03 등록 사실만으로 대항력을 확정하지 말고 사업자등록, 인도·점유 유지 여부를 함께 점검해야 합니다.
- 김성희 점유 범위 확인. 목적물 전부와 402호·403호가 함께 기재되어 있으므로 404호 내부 사용관계와 명도 대상을 현장에서 구분해야 합니다.
- 공동담보 확인. 을구 8번 근저당권은 공동담보목록 제2020-318호가 기재되어 있으므로 전체 담보물과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 수익성 검증. 현재 임대료, 공실 여부, 관리비, 시설 상태와 업종 사용 가능성을 확인해 입찰가를 산정해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 점유·임대차·환금성 문제인지 입찰 전에 분리해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 현황서와 현장 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
감정가 424,000,000원짜리 물건의 최저가가 88,919,000원까지 내려왔다는 사실은 눈길을 끕니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2018.07.03 등록된 이광일의 권리입니다. 말소기준일 2020.04.23보다 앞서고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다.
등기부상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 임차관계가 정리되지 않은 상태에서 최저가만으로 가격 매력을 평가할 수는 없습니다. 여기에 7회 유찰, 근린생활시설 용도, 4,203,081,542원의 근저당 미배당이 함께 나타납니다. 등기는 소멸하더라도 선순위 임차보증금은 남을 수 있습니다. 이광일의 보증금·점유·확정일자를 확인하기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 D등급 사건입니다.
