청주지방법원 2024타경32866. 충북 음성군 맹동면 대하4길 6-5에 있는 집합건물 제3층 제306호입니다. 사건 분류는 대지로 표시되어 있지만, 감정평가상 해당 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가 194,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 20,830,000원이며, 이미 10회 유찰된 상태입니다.
등기상 말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 음성농업협동조합의 채권최고액 4,290,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 경매개시결정도 확인됩니다. 다만 근저당권보다 앞선 대항력 임차인의 보증금이 미상이며, 과거 압류의 상태를 두고도 등기 항목 간 확인이 필요합니다. 따라서 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 매수인 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 3층 306호 지번: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1369 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 · 집합건물 제3층 제306호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 중 제3층 제306호 |
| 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 20,830,000원 |
| 유찰 횟수 | 10회 |
| 경매신청 채권액 | 3,683,934,407원 |
| 말소기준 근저당 | 음성농업협동조합 · 채권최고액 4,290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 인수 위험은 별개
2020년 4월 23일 접수된 음성농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 4,290,000,000원으로 설정되었으며, 2024년 4월 24일 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이 근저당권 자체는 매각으로 소멸할 예정입니다.
2015년과 2017~2018년에 설정된 다른 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2018년 11월 1일 음성군 압류에도 2018년 12월 31일 말소 기록이 있습니다. 이러한 과거 권리와 별개로, 2019년 압류의 현존 여부 및 선순위 임차인의 보증금은 낙찰자의 실제 부담을 좌우할 수 있는 핵심 확인 사항입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인의 보증금이 핵심
확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 확인된 임차인은 없습니다. 두 임차인의 권리관계는 서로 구분해서 판단해야 합니다.
| 임차인 | 점유·사용 | 기재 일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광일 | 상가임대차 현황서상 등록자 · 점유 부분 미상 | 2018.07.03 배당요구 2024.06.08 |
보증금 미상 차임 미상 |
있음 | 미상 | 인수 가능성 미배당 보증금 확인 필수 |
| 김성희 | 점포(마사지샵) · 목적물 전부 및 402호, 403호로 기재 | 2023.03.07 배당요구 2024.06.11 |
보증금 표기값 2,500(단위 확인 필요) 차임 미상 |
없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 위험 낮음 배당·점유 범위 확인 필요 |
두 임차인 모두 배당요구를 한 것으로 기재되어 있지만, 배당요구 사실만으로 보증금 전액 배당이나 매수인 인수액을 확정할 수는 없습니다. 특히 이광일 씨의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가 20,830,000원만으로 실제 취득 부담을 판단할 수 없습니다.
③ 가격·회차 분석 — 감정가 대비 낮은 가격이 안전을 보장하지 않는다
현재 최저매각가는 20,830,000원으로 감정가 194,000,000원의 약 10.7% 수준입니다. 10회 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 감정가 대비 하락률만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 동일 호실 또는 비교 가능한 근린생활시설의 실거래 가격을 근거로 한 가격 메리트 판단도 여기서는 확정하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 20,830,000원 | 약 10.7% | 4,269,944,940원 |
| 11회 유찰 시 | 16,664,000원 | 약 8.59% | 4,274,035,952원 |
| 12회 유찰 시 | 13,331,200원 | 약 6.87% | 4,277,308,762원 |
회차별 미배당액은 근저당 채권최고액 4,290,000,000원에서 해당 시나리오의 근저당 배당액을 차감한 금액입니다. 임차인 보증금, 최우선변제 및 실제 배당 순위에 따른 추가 조정은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 회차 매각가 20,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 774,940원 | 매각가의 약 3.7% 추정 |
| 근저당 · 음성농업협동조합 | 4,290,000,000원 | 20,055,060원 | 채권최고액 기준 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 | 잔여 없음 |
위 배당표는 현재 매각가를 가정한 배당 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 표에 인수액 0원으로 계산되어 있더라도, 이광일 씨의 대항력과 보증금 미상 문제가 해소된 것은 아니므로 실제 매수인 인수액이 0원이라고 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 정보 기준)
- 위치. 음성군 맹동면 두성리 소재 한국가스안전공사 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 간선도로가 있는 것으로 조사되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물이며, 기본 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비된 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지 정보. 지목은 대, 토지면적은 1,136.6㎡이며, 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 상업용 건부지로 이용되고, 평지·정방형으로 기재되어 있습니다. 이 면적은 토지 정보이며 306호 전유면적을 의미하지 않습니다.
- 도로·규제. 북서측과 남서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외 보행자도로에 접합니다. 혁신도시개발예정지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 토지이용 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 10회 유찰되었다는 점을 고려하면 입찰 수요와 환금성을 신중하게 검토해야 합니다. 비교 가능한 실거래 가격을 확인하지 않은 상태에서 낮은 최저가만으로 향후 매각 가능성이나 수익성을 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인. 이광일 씨의 보증금, 계약 내용, 실제 점유 부분 및 배당요구에 따른 예상 배당액을 확인하세요. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 선순위 압류. 갑구 5번 압류와 갑구 6번 말소 기록이 함께 있으므로 최신 등기사항전부증명서에서 압류의 존속 여부를 직접 대조하세요.
- 다른 임차인. 김성희 씨의 보증금 단위, 배당 관련 권리, 실제 점유 호실을 확인하세요. 조사된 점유 범위와 경매 목적물 사이의 관계도 대조해야 합니다.
- 배당 검토. 근저당 채권최고액과 예상배당액을 확인하되, 임차인 최우선변제 및 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 별도로 검토하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 최저가 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요. 임차인 인수액과 원본 권리관계를 확인하고, 비교 가능한 거래 및 예상 처분 가능성을 검토한 뒤 실질취득 비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임차인 관련 자료를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다”와 “취득 부담이 낮다”는 다르다
이 물건은 감정가 194,000,000원에서 최저매각가 20,830,000원까지 내려왔고 10회 유찰된 상태입니다. 하지만 가격이 낮아졌다는 사실만으로 실질취득가가 낮거나 수익성이 높다고 볼 수 없습니다.
가장 중요한 변수는 말소기준권리보다 앞선 것으로 조사된 이광일 씨의 대항력과 확인되지 않은 보증금입니다. 여기에 갑구 5번 압류와 그 말소 기록의 관계도 원본으로 확인해야 합니다. 김성희 씨의 보증금 표기 단위와 실제 점유 범위 역시 확인이 필요합니다.
결론은 입찰 보류 후 권리관계 확인입니다. 보증금과 예상 미배당액을 확인해 실질취득가를 산정하고, 선순위 압류의 현존 여부까지 정리한 뒤에야 입찰 상한을 설정할 수 있습니다. 현재 최저가만을 근거로 저렴한 물건이라고 판단하는 것은 위험합니다.
