40,685,000원
청주지방법원 2024타경32866. 사건 분류상 용도는 대지이고, 감정 이용상태는 근린생활시설인 집합건물 3층 306호입니다. 현재 최저매각가는 감정가 194,000,000원의 20.97%인 40,685,000원으로 7회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 매수 판단은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 가능한 선순위 임차보증금을 합친 실질취득비용으로 해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2020년 4월 23일 음성농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 경매개시결정도 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 음성군 압류는 말소기준권리보다 앞서지만, 같은 2020년 4월 23일 해제로 이미 말소됐으므로 그 압류 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 6-5, 3층 306호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사이케이앤에스엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 40,685,000원 (7회 유찰, 감정가 20.97%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,683,934,407원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.23 음성농업협동조합 근저당권 4,290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
등기부상 과거 근저당권과 압류는 대부분 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.04.23 설정된 음성농업협동조합 근저당권이며, 2024.04.24 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·등록 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광일 | 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2018.07.03 | 미상 | 미상 | 2024.06.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김성희 | 목적물 전부 및 402호·403호 · 점포(마사지샵) | 2023.03.07 | 미상 | 2,500원 | 2024.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 김성희는 2023.03.07 등록으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 점유 범위가 목적물 전부 및 402호·403호로 함께 기재되어 있어 306호의 실제 점유 상태를 현장에서 대조해야 합니다. 이광일은 등록일이 앞서므로 보증금 규모와 실제 점유 여부가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 21% 최저가가 곧 매수 메리트는 아니다
현재 최저매각가 40,685,000원은 감정가 194,000,000원의 20.97%입니다. 그러나 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상이므로, 실질취득비용은 단순히 40,685,000원이 아닙니다. 판단식은 낙찰가 40,685,000원 + 배당되지 않고 인수되는 보증금입니다.
또한 이 물건은 근린생활시설로 이용 중이고 이미 7회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율은 커졌지만, 반복 유찰 자체가 해당 가격대에서 시장의 응찰 수요가 약했다는 신호입니다. 따라서 등기권리 소멸만 확인하고 입찰할 것이 아니라, 점유관계·보증금·명도 가능성을 가격에 먼저 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,685,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,132,330원 |
| 2. 근저당권 · 음성농업협동조합 | 4,290,000,000원 | 39,552,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 근저당권 배당에 사용되고, 근저당권 미배당액은 4,250,447,330원입니다. 이 예상배당은 이광일의 보증금이 미상인 상태를 반영하지 못하므로, 표상 인수액 0원을 실제 매수인 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 한국가스안전공사 북서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정 당시 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 3층 306호입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 폭 약 12m 포장도로, 남동측으로 폭 약 15m 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,136.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,328,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구· 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당하고 중로2류에 접합니다.
- 환금성. 근린생활시설이고 7회 유찰된 이력이 있으므로, 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 임대수요·영업 가능성·명도 난도를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이광일 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 사업자등록 신청일, 실제 점유 부분, 임대차계약의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 인수 가능한 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 합산해 입찰가 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 김성희 점유 범위 대조. 목적물 전부 및 402호·403호라는 기재가 306호의 실제 점유와 어떻게 연결되는지 현장과 서류를 대조해야 합니다.
- 배당요구·명세서 확인. 두 임차인의 배당요구 내용과 매각물건명세서상 인수 조건을 최종 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 4,290,000,000원은 공동담보목록과 연결되어 있으므로 배당관계는 공동담보 물건의 진행 상황과 함께 확인해야 합니다.
- 명도·영업 상태 확인. 근린생활시설의 실제 영업 여부, 내부 시설물의 소유관계, 점유자의 퇴거 의사와 명도비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 실제 배당 순위는 관리주체와 집행법원에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·상가임대차 현황서·배당요구서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “21% 낙찰가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 194,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 40,685,000원까지 내려왔습니다. 하지만 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 이광일의 상가임대차 등록이 존재하고, 보증금과 확정일자, 점유 범위가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 부담할 실질취득비용은 40,685,000원으로 고정되지 않으며, 인수 가능한 보증금이 더해질 수 있습니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 과거 압류도 이미 말소되어 비교적 단순합니다. 그러나 임차관계는 단순하지 않습니다. 근린생활시설, 7회 유찰, 선순위 가능 임차보증금 미상이라는 세 요소가 겹치므로, 권리 확인 전 가격 판단 금지가 결론입니다. 이 물건의 첫 번째 질문은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 “이광일의 실제 보증금과 점유가 무엇인가”입니다.
