부산지방법원 2024타경112316. 부산 사상구 주례동 동림스카이빌 2층 202호입니다. 사건 데이터상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 되어 있습니다. 외벽 표시도 등기상 “동림스카이빌”과 달리 “동림아파텔”로 표시됩니다. 따라서 이 물건은 아파트로 단순 환산할 물건이 아니라, 근린시설 등기·주거용 오피스텔 이용이라는 이중 포인트를 먼저 봐야 합니다.
권리만 보면 제공 데이터상 말소기준권리는 2018.12.28 무학신용협동조합 근저당권입니다. 이후 압류, 경매개시결정, 부산행복신용협동조합 근저당, 장원기 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 내역에는 2019.04.03 “1번 근저당권설정등기 말소” 이력이 함께 있으므로, 제공 배당표가 을구 1번 근저당을 배당 대상으로 계산한 점은 입찰 전 등기부·배당요구 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112316 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 가야대로360번길 26, 2층202호 (주례동,동림스카이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용중 · 외벽은 “동림아파텔”로 표시 |
| 소유자 | 주식회사동림개발 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 973,855,798원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 준공 / 규모 | 2018.11.26 준공 · 동림스카이빌 8세대 · 대상 면적 42.299㎡ |
① 권리 흐름 — 소멸 구조이나, 배당 원본 대조가 핵심
제공 데이터상 말소기준은 2018.12.28 을구 1번 근저당권입니다. 임차인 전입일은 모두 이 기준일보다 늦어 대항력 없음으로 표시되어 있습니다. 그러나 이 근저당권에는 2019.04.03 말소 이력이 있고, 동시에 제공 배당표는 을구 1번 근저당권자에게 58,303,960원을 배당하는 구조입니다. 이 불일치 가능성은 자동 분석에서 넘길 부분이 아니라 원본 등기부와 매각물건명세서로 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 8명, 대항력은 없음 표시
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 합산할 보증기관 항목은 없습니다. 실제 임차인으로 표시된 사람은 8명입니다. 전원 보증금은 미상이고, 확정일자도 제공 데이터에 없습니다. 대항력은 모두 “전입신고가 말소기준권리 이후”라는 사유로 없음 처리되어 있지만, 점유자가 많아 명도 난도는 낮게 볼 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선우 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정해숙 | 2020.04.09 | 2025.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문일권 | 2020.07.27 | 2025.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한영 | 2022.03.25 | 2025.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황정혜 | 2023.06.12 | 2025.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동인 | 2023.11.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진욱 | 2020.06.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은경 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,476,040원 | 약 매각가의 2.5% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 무학신용협동조합 | 100,000,000원 | 58,303,960원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 1,820,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 4번 전세권 · 장원기 | 100,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
제공 배당표 기준 채권총액 2,020,000,000원 중 배당액은 58,303,960원, 미배당은 1,961,696,040원입니다. 신청채권자 부산행복신용협동조합의 청구액 973,855,798원은 현재 회차 시나리오에서 배당 0원으로 표시됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 59,780,000원 | 58,303,960원 | 1,961,696,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,846,000원 | 40,692,772원 | 1,979,307,228원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 29,292,200원 | 28,364,940원 | 1,991,635,060원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 부산도시철도2호선 “냉정역” 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 노선버스정류소 및 부산도시철도2호선 “냉정역”에서 근거리로 제반 교통상황은 편리한 것으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 일련번호(1)-(5)는 주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인의 부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 2018.11.26 준공, 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 소화설비, 기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 공시지가 2,049,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 표시됩니다.
- 도로. 북서측 폭 약 4미터 도로에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 대조. 제공 데이터상 말소기준과 배당표는 을구 1번 근저당을 기준으로 움직이지만, 등기 내역에는 1번 근저당 말소 이력이 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 8명 확인. 대항력 없음 표시만 보고 끝내지 말고, 각 점유자의 실제 점유 범위, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 현황상 주거용 오피스텔 이용입니다. 건축물대장·용도·주거 사용 가능성·대출 가능성을 따로 점검해야 합니다.
- 실거래 부재. 최근 실거래가와 최근 매각가가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 관리비·공용부분 부담. 오피스텔·아파텔 성격의 집합건물은 관리비 체납과 공용부분 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준 자동 분석입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본 확인이 우선입니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 중요한 것은 확인되지 않은 것들
이 물건은 숫자만 보면 감정가 122,000,000원에서 최저가 59,780,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 하지만 실거래가가 없고, 총 8세대 소규모 집합건물이며, 사건상 근린시설인데 현황은 주거용 오피스텔입니다. 여기에 실제 임차인 8명이 있고 보증금·확정일자 미상 항목도 많습니다. 제공 배당표상 인수액은 0원이지만, 이 물건의 승부처는 단순한 권리 인수보다 원본 확인, 명도 가능성, 용도·대출·환금성 검증입니다. 결론은 “가격은 낮아졌지만, 확인 전까지는 보수적으로 보는 물건”입니다.
