말소기준권리 이후 권리는 소멸되고 임차인 대항력은 없으나, 동림스카이빌 거래 부족과 미상 임대관계 확인 필요성이 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 임차인과 인수권리는 없습니다. 다만 다세대 소형 물건 특성상 거래량과 환금성 확인이 핵심입니다. 현재 최저가는 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔고, 권리 부담은 낮지만 실수요층과 재판매 가능성을 함께 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
202,000,000원 / 98,980,000원
2회 유찰
실질취득
98,980,000원
인수액 0원
말소기준
2019.04.03
부산행복신용협동조합 근저당
임차인
8명
대항력 없음
부산지방법원 2024타경112316. 부산 사상구 주례동 동림스카이빌 9층 901호, 감정가 2.02억의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사동림개발이며 2019년 부산행복신용협동조합 근저당권 설정 이후 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행되었습니다. 핵심은 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리된다는 점입니다.
임차인은 여러 명 확인되지만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 임대관계 확인은 필요하지만, 현재 자료 기준으로 매수인이 승계하는 보증금은 없습니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2024타경112316 (임의경매)
소재지
부산광역시 사상구 가야대로360번길 26, 9층901호 (주례동, 동림스카이빌)
물건종류 / 이용
다세대 · 현황 다세대주택 이용
소유자
주식회사동림개발
감정가 / 최저가
202,000,000원 / 98,980,000원
신청채권자 / 청구
부산행복신용협동조합 / 973,855,798원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 2019.04.03 설정된 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 이후 발생한 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸됩니다. 을구 3번 근저당권의 채권최고액은 1,820,000,000원으로 최저매각가보다 크지만, 배당 부족은 채권자 영역이며 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음
임차인
전입일
대항력
보증금
상태
박선우
2023.08.24
없음
미상
매각 영향 없음
정해숙
2020.04.09
없음
미상
배당요구
문일권
2020.07.27
없음
미상
배당요구
유한영
2022.03.25
없음
미상
배당요구
황정혜
2023.06.12
없음
미상
배당요구
김동인
2023.11.14
없음
미상
확인 필요
박진욱
2020.06.30
없음
미상
확인 필요
김은경
2021.12.20
없음
미상
확인 필요
⚠️ 임차인 체크 확인된 임차인들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 다만 보증금 정보가 확인되지 않아 실제 점유·임대관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,181,640원
근저당권 · 부산행복신용협동조합
1,820,000,000원
96,798,360원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
현재 최저가 98,980,000원 이후 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만 환금성 판단은 별도입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 8명은 대항력이 없어 보증금 승계 위험은 현재 자료 기준 없습니다.
⛔ 투자 관점 소형 다세대는 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있습니다. 동림스카이빌은 총 8세대이며 최근 매매 데이터가 확인되지 않아 낙찰 후 매각 가능성과 가격 형성은 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 부산도시철도 2호선 냉정역 남측 인근이며 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 통행이 가능하고 노선버스 정류소 및 냉정역 접근성이 있습니다.
건물. 2018년 11월 26일 준공된 철근콘크리트 구조 건물입니다.
이용상태. 현황 다세대주택으로 이용 중이며 내부 상태는 응찰 전 확인이 필요합니다.
환금성. 8세대 규모 소형 집합건물로 거래량 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 등기부 원본 확인이 필요합니다.
점유 확인. 임차인 보증금 미상 상태이므로 현장 점유와 임대관계를 확인하세요.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 거래 희소성을 감안한 보수적 접근이 필요합니다.
관리 상태. 소형 공동주택 특성상 관리 상태와 공용부분 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 팔 수 있어야 한다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고 임차인 대항력 인수 위험도 없습니다. 다만 좋은 경매 물건은 싸게 사는 것만으로 끝나지 않습니다. 동림스카이빌은 8세대 규모 다세대이며 거래 데이터가 부족해 낙찰 후 출구 전략이 중요합니다. 권리는 합격, 환금성은 확인이 필요한 물건입니다.
