말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수금액은 0원이지만, 임차권등기와 보증금 미상 점유자 존재 및 8세대 규모 환금성 한계로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 49%까지 낮아졌습니다. 권리상으로는 말소기준권리 이후 권리가 정리되어 인수금액 0원 구조입니다. 다만 주거용 오피스텔로 이용 중인 근린시설이고, 임차권등기·보증금 미상 점유자 확인이 낙찰 전 핵심입니다.
감정가 / 최저가
129,000,000원
최저가 63,210,000원
실질취득 기준
63,210,000원
인수액 0원
유찰 횟수
2회
감정가 49%
핵심지표
임차권 확인
보증금 미상
부산지방법원 2024타경112316. 부산 사상구 주례동 동림스카이빌 4층 402호 근린시설입니다. 등기상 물건 종류는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 소유자는 유찬숙 씨이며 2019년 12월 매매로 취득했습니다.
권리 흐름의 핵심은 2019년 4월 3일 부산행복신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸되는 구조입니다. 다만 임차권등기는 소멸하더라도 실제 임대차 관계와 보증금 정산 여부 확인은 필요합니다.
말소기준권리인 부산행복신용협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 을구 4번 유한영 임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 현황조사상 여러 점유자가 확인되고 보증금은 미상으로 남아 있어 매각물건명세서와 현황 재확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없는 점유자와 임차권등기 확인
임차인
전입일
보증금
대항력
우선변제
승계
박선우
2023.08.24
미상
없음
미상
없음
정해숙
2020.04.09
미상
없음
미상
없음
문일권
2020.07.27
미상
없음
미상
없음
황정혜
2023.06.12
미상
없음
미상
없음
김동인
2023.11.14
미상
없음
미상
없음
박진욱
2020.06.30
미상
없음
미상
없음
김은경
2021.12.20
미상
없음
미상
없음
유한영
2022.03.25
110,000,000원
없음
미상
없음
⚠️ 임차권등기 핵심 유한영은 2025.05.01 임차권등기가 설정되어 있으며 임차보증금 110,000,000원이 등기상 확인됩니다. 다만 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸 구조이며, 실제 배당 및 정산 여부는 배당절차 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
1,537,780원
1. 부산행복신용협동조합 근저당
1,820,000,000원
61,672,220원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
현재 회차 매각가 기준 부산행복신용협동조합 채권은 일부만 배당되고 큰 미배당이 발생합니다. 매수인이 별도 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분
회차별 매각가격
2회 유찰 후 63,210,000원까지 하락. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만 환금성 확인이 필요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 임차권등기도 소멸 대상입니다.
⛔ 주의 관점 근린시설이지만 실제는 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 8세대 규모의 소규모 건물입니다. 임차보증금 확인과 실제 점유관계 확인 없이 가격만 보고 접근하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 부산도시철도 2호선 냉정역 남측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 통행이 가능하고 노선버스 정류소 및 냉정역 접근성이 있습니다.
건물. 2018년 11월 26일 준공된 철근콘크리트 구조 건물입니다.
환금성. 동림스카이빌은 총 8세대 규모로 대단지 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차관계 확인. 유한영 임차권등기 및 점유자들의 실제 임대차 관계를 매각물건명세서와 현장에서 확인하세요.
용도 확인. 등기상 근린시설이나 감정평가상 주거용 오피스텔 이용 조사 내용이 있어 실제 사용 상태 확인이 필요합니다.
권리 분석. 부산행복신용협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 권리는 소멸합니다.
환금성 판단. 8세대 소규모 물건으로 재매각 시 수요층을 보수적으로 판단해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인이 먼저다”
이 물건은 2회 유찰로 감정가 대비 49% 수준까지 가격이 낮아졌고, 권리상 매수인 인수 부담은 없습니다. 하지만 근린시설이라는 공부상 용도와 주거용 오피스텔 이용 현황의 차이, 임차권등기와 보증금 미상 점유자가 있다는 점이 핵심 변수입니다. 권리는 정리되지만, 점유와 환금성 확인이 낙찰 전 우선 과제인 물건입니다.
