부산지방법원 2024타경112316. 부산 사상구 주례동 ‘동림스카이빌’ 5층 502호입니다. 사건 데이터의 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 요항에는 일련번호(1)-(5)가 주거용 오피스텔로 이용중이라고 적혀 있습니다. 외벽은 ‘동림아파텔’로 표시된다고도 되어 있어, 이 물건은 아파트처럼 단순하게 볼 수 없습니다. 권리상으로는 말소기준권리 이후 임차인들이어서 인수액 0원으로 정리되지만, 보증금 미상 점유자가 다수라 입찰 전 원본 명세서와 현장 확인이 필요합니다.
가격만 보면 감정가 131,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 64,190,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 데이터에는 실거래가가 없고, 동일 단지 경매 통계도 8세대·평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 환금성 판단에 보수적으로 접근해야 합니다. 따라서 “감정가 대비 반값”이라는 숫자보다, 실제 점유자 정리와 내부 이용상태 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112316 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 가야대로360번길 26, 5층502호 (주례동, 동림스카이빌) |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · target area 43.38㎡ · 동림스카이빌 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사동림개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 973,855,798원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인 다수
등기상 흐름은 2018년 소유권보존과 신탁, 2019년 신탁말소 후 주식회사동림개발로 귀속되는 구조입니다. 말소기준으로 잡힌 권리는 2018.12.28 무학신용협동조합 근저당권이고, 이후 부산행복신용협동조합 근저당권, 진민혁 임차권등기, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 다만 2019.04.03에 1번 근저당권설정등기말소가 함께 표시되어 있으므로, 원본 등기부의 말소 여부와 실제 배당순위는 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 9명, 보증금 미상 8명
보증기관 대위·승계 신고는 표시되지 않았습니다. 따라서 표의 인원은 모두 실제 임차인·점유자로 보며, 실제 임차인 수는 9명입니다. 데이터상 전입신고는 모두 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시되지만, 보증금 미상자가 다수이므로 명세서 보완과 현장 점유 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입/주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선우 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정해숙 | 2020.04.09 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문일권 | 2020.07.27 | 미상 | 미상 | 2025.09.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 2025.01.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황정혜 | 2023.06.12 | 미상 | 미상 | 2025.02.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동인 | 2023.11.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진욱 | 2020.06.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은경 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진민혁 | 2020.12.30 | 2020.12.04 | 13,600,000원 | 2023.12.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,555,420원 |
| 1. 근저당 · 무학신용협동조합 | 100,000,000원 | 62,634,580원 |
| 2. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 1,820,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 64,190,000원 기준 채권자 총 채권액 1,920,000,000원 중 62,634,580원만 배당되고, 미배당은 1,857,365,420원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 부산도시철도2호선 “냉정역” 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고, 노선버스정류소 및 부산도시철도2호선 “냉정역”에서 근거리라 제반 교통상황은 편리한 편입니다.
- 용도·현황. 일련번호(1)-(5)는 주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용중이나, 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 경매 응찰 시 정확한 내부 현황 재확인이 필요합니다.
- 건물. 2018년 11월 26일 준공, 철근콘크리트구조 9층 건물이며 난방설비·급배수위생설비·승강기설비·소화설비·기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 토지면적 235.0㎡, 공시지가 2,049,000원/㎡, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 표시됩니다.
- 환금성. 동림스카이빌 총 8세대, 2018.11.26 준공, 단지 경매 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 대단지 아파트보다 환금성 판단을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 9명, 보증금 미상 8명입니다. 대항력 없음 판단은 데이터상 전입일과 말소기준 비교 결과이므로 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본을 대조하세요.
- 진민혁 임차권등기 확인. 등기에는 임차보증금 13,600,000원과 “보증금 100,000,000원 중 반환받지 못한 금액” 문구가 함께 표시됩니다. 배당요구·말소 여부·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 실제 사용·대장·등기·불법 용도변경 여부를 확인하세요.
- 내부 확인. 감정평가서상 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 구조·점유·하자·관리상태를 현장에서 재점검해야 합니다.
- 명도 비용. 인수액이 0원이어도 점유자가 다수라 인도명령, 이사 협의, 명도 지연 가능성을 비용으로 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금. 주거용 오피스텔 이용 물건은 미납 관리비 중 공용부분, 전기·수도 등 정산 이슈를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — 반값보다 중요한 것은 “정리 가능한 점유냐”
이 물건은 감정가 131,000,000원에서 최저가 64,190,000원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 그러나 데이터상 실거래가가 없고, 실제 임차인 9명 중 8명이 보증금 미상이며, 주거용 오피스텔 이용·근린시설 표시·내부 미확인이 함께 나옵니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 실무상 승부처는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 점유자를 얼마나 정확히 확인하고 정리할 수 있느냐입니다. 권리 숫자는 C 이상으로 볼 여지가 있으나, 점유·용도·환금성 불확실성 때문에 보수적으로 접근해야 합니다.
