말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만 근린시설과 주거용 이용 혼재 및 다수 점유 확인으로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 없는 임차인 8명이 확인되는 근린시설 물건입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 주거용 오피스텔로 이용 중인 집합건물이라 용도와 점유 현황 확인이 핵심입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 인수액은 0원입니다.
감정가
185,000,000원
최저가 90,650,000원
현재 최저가
90,650,000원
감정가 대비 49%
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리
핵심지표
유찰 2회
점유·용도 확인 필요
부산지방법원 2024타경112316. 부산 사상구 주례동 동림스카이빌 5층 501호 근린시설입니다. 등기상 집합건물이지만 감정요항표상 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 1.85억, 현재 최저가는 9,065만원으로 두 차례 유찰을 거치며 가격이 크게 낮아졌습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2019년 설정된 부산행복신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 다수 점유자가 확인되는 만큼 낙찰 전 현황 재확인이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2024타경112316
소재지
부산광역시 사상구 가야대로360번길 26, 5층501호 (주례동,동림스카이빌)
물건종류 / 이용상태
근린시설 · 주거용 오피스텔 이용 조사
소유자
주식회사동림개발
감정가 / 최저가
185,000,000원 / 90,650,000원
신청채권자 / 청구액
부산행복신용협동조합 / 973,855,798원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리
말소기준권리는 2019.04.03 설정된 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2019년 압류와 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 선순위 근저당권보다 앞선 인수 대상 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차 및 점유 분석
점유자
전입일
대항력
비고
박선우
2023.08.24
없음
전입신고가 말소기준권리 이후
정해숙
2020.04.09
없음
보증금 미상
문일권
2020.07.27
없음
보증금 미상
유한영
2022.03.25
없음
보증금 미상
황정혜
2023.06.12
없음
매각물건명세서 확인
김동인
2023.11.14
없음
보증금 미상
박진욱
2020.06.30
없음
보증금 미상
김은경
2021.12.20
없음
보증금 미상
⚠️ 임차 위험 판단 확인된 점유자들은 모두 전입일이 말소기준권리(2019.04.03) 이후로 대항력은 없습니다. 다만 보증금 정보가 확인되지 않아 실제 점유 관계와 명도 협의 가능성은 입찰 전 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,031,700원
근저당권 · 부산행복신용협동조합
1,820,000,000원
88,618,300원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 최저매각가
현재 회차 90,650,000원(감정가 대비 49%)
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인이 인수할 금액은 없습니다.
⛔ 주의 관점 등기상 근린시설이지만 현황상 주거용 오피스텔 이용으로 조사됐습니다. 실제 내부 이용 상태와 점유 관계 확인 없이 가격만 보고 접근하는 것은 위험합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 부산도시철도 2호선 냉정역 남측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 통행이 가능하고 노선버스 정류소 및 냉정역 접근성이 확인됩니다.
건물. 2018년 11월 26일 준공된 철근콘크리트구조 집합건물입니다.
환금성. 총 8세대 규모로 거래 기반이 제한적일 수 있어 수요층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
용도 확인. 등기상 근린시설과 현황상 주거용 오피스텔 이용 차이를 반드시 확인하세요.
점유 확인. 8명의 점유자가 확인되므로 실제 거주 여부와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
권리 확인. 부산행복신용협동조합 근저당 이후 권리는 소멸 대상입니다.
가격 판단. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 소형 집합건물 특성상 환금성을 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 구조를 먼저 본다”
이 물건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 유찰 물건입니다. 권리상 인수 위험은 없지만, 근린시설과 주거용 오피스텔 이용 상태가 혼재하고 다수 점유자가 확인됩니다. 낮아진 가격만으로 판단하기보다 실제 사용 현황과 명도 가능성을 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.
