부산지방법원 2024타경112316. 부산 사상구 주례동 동림스카이빌 8층 801호입니다. 매각물건명세서 비고는 다세대주택으로 이용중, 외벽 표시는 동림아파텔입니다. 감정평가 요항상 동림스카이빌은 부산도시철도2호선 냉정역 남측 인근에 있고, 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 입지입니다. 권리 흐름의 출발점은 2018년 무학신용협동조합 근저당이고, 이후 부산행복신용협동조합 근저당, 전세권, 임차권등기, 경매개시결정이 이어집니다.
이 물건의 핵심은 가격표만 보면 안 된다는 점입니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 배당표는 훨씬 거칠게 나옵니다. 최저가 98,980,000원을 가정하면 집행비용을 뺀 대부분이 무학신용협동조합에 배당되고, 부산행복신용협동조합·주식회사엘드리 전세권은 배당을 받지 못합니다. 여기에 현황조사상 보증금 미상 점유자가 여럿 있어, 가격보다 점유·명도·원본 확인이 먼저인 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112316 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 가야대로360번길 26, 8층801호 (주례동,동림스카이빌) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 46.6249㎡ · 9층건 내 8층 801호 |
| 소유자 | 유찬숙 (2019.12.19. 소유권이전, 거래가액 257,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산행복신용협동조합 / 973,855,798원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 미배당은 크다
데이터상 말소기준은 2018.12.28. 을구 1번 무학신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 부산행복신용협동조합 근저당, 주식회사엘드리 전세권, 정연홍 임차권등기, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 소멸과 배당은 별개입니다. 현재 최저가 기준 배당표에서는 2순위 근저당 일부만 배당되고 후순위 권리자는 대부분 미배당입니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 성명 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선우 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 정해숙 | 2020.04.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 문일권 | 2020.07.27 | 미상 | 미상 | 2025.09.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 유한영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 2025.01.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 황정혜 | 2023.06.12 | 미상 | 미상 | 2025.02.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김동인 | 2023.11.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 박진욱 | 2020.06.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 김은경 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 정연홍 | 2021.12.16 | 2021.11.24 | 130,000,000원 | 2023.12.29 | 대항력 없음 임차권등기 승계 아님 |
각 임차인·점유자의 위험 메모는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 보증금 미상 점유자는 대항력 있음으로 단정하지 않고, 데이터상 전입일과 위험 메모에 따라 대항력 없음·우선변제 미상으로 표시했습니다.
③ 회차별 가격 — 최저가보다 ‘실질취득 98,980,000원’으로 본다
현재 회차는 2회 유찰로 최저매각가가 98,980,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득도 98,980,000원으로 계산됩니다. 그러나 이 가격은 단순히 싸다는 뜻이 아니라, 선순위·후순위 채권의 미배당과 다수 점유자 명도 이슈를 함께 떠안고 검토해야 하는 가격입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 98,980,000원 | 0원 | 98,980,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 69,286,000원 | 0원 | 69,286,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 48,500,200원 | 0원 | 48,500,200원 |
④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,181,640원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 무학신용협동조합 | 100,000,000원 | 96,798,360원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 부산행복신용협동조합 | 1,820,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 전세권 · 주식회사엘드리 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 2,050,000,000원 중 예상 배당은 96,798,360원이고, 미배당은 1,953,201,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 부산도시철도2호선 “냉정역” 남측 인근, 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 노선버스정류소 및 부산도시철도2호선 “냉정역”에서 근거리로 제반 교통상황은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호(6)-(9)는 주변 탐문결과 다세대주택으로 이용중인 것으로 조사되었으나 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 2018년 11월 26일 준공, 철근콘크리트구조 9층건입니다. 난방·급배수위생·승강기·소화전·기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 토지면적 235.0㎡, 공시지가 2,049,000원/㎡, 북서측 폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 공부와 현황 차이. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 동명칭은 “동림스카이빌”이나 현황 외벽은 “동림아파텔”로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 실제 점유·임차인 9명 중 다수의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 정연홍 임차권등기는 보증금 130,000,000원, 확정일자 2021.11.24, 주민등록일자 2021.12.16, 배당요구 2023.12.29입니다.
- 미배당 규모 확인. 현재 최저가 기준 미배당은 1,953,201,640원입니다. 말소되더라도 이해관계자 대응과 명도 협의 변수는 남을 수 있습니다.
- 내부 현황 재확인. 감정평가서상 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 확인하지 못했습니다. 응찰 전 점유·내부 상태 확인이 필요합니다.
- 관리비·공용부분. 집합건물은 공용부분 관리비 체납 부담 여부를 관리주체에 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “감정가 49%”보다 “점유 9명”이 먼저다
이 사건은 가격표만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 감정가 202,000,000원에서 현재 최저가 98,980,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 매수인 인수액은 데이터상 0원으로 계산되지만, 실제 점유·임차인 9명, 보증금 미상 다수, 임차권등기 보증금 130,000,000원 0원 배당, 총 미배당 1,953,201,640원이 함께 보입니다. 가격은 낮아졌지만, 확인해야 할 사람과 서류가 많은 사건입니다. 따라서 이 물건은 “싸다”가 아니라 “원본 확인 후에만 판단할 수 있는 저가·고점검 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
