말소기준권리는 명확하고 인수 권리는 0원이나, 다수 점유자 보증금 미상·전세권 리스크와 소형 다세대 환금성 부담으로 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 가격보다 권리 후속 확인이 중요한 다세대입니다. 말소기준권리 이후 권리는 원칙적으로 소멸하지만, 현황조사상 점유자 8명·보증금 미상이며, 전세권 150,000,000원도 확인되어 입찰 전 임대차 관계 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
204,000,000원 / 99,960,000원
2회 유찰
실질취득
99,960,000원
인수권리 0원 기준
임차 리스크
8명 확인
보증금 미상
핵심지표
감정가 대비 49%
가격↓·확인필요
부산지방법원 2024타경112316. 부산 사상구 주례동 동림스카이빌 6층 601호 다세대주택입니다. 감정가는 204,000,000원이며 현재 최저매각가는 99,960,000원으로 감정가의 약 49% 수준까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2019년 부산행복신용협동조합 근저당권이며 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2024타경112316 (임의경매)
소재지
부산광역시 사상구 가야대로360번길 26, 6층601호 (주례동, 동림스카이빌)
물건종류
다세대 · 동림스카이빌(현칭 동림아파텔)
소유자
유찬숙
감정가 / 최저가
204,000,000원 / 99,960,000원
신청채권자 / 청구
부산행복신용협동조합 / 973,855,798원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확
을구 3번 부산행복신용협동조합 근저당권(2019.04.03)이 말소기준권리입니다. 후순위 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 전세권 역시 말소기준 이후 설정되어 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 점유자 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 임차 및 점유 확인
점유자
전입일
대항력
보증금
비고
박선우
2023.08.24
없음
미상
현황조사
정해숙
2020.04.09
없음
미상
배당요구 2025.02.21
문일권
2020.07.27
없음
미상
배당요구 2025.09.10
유한영 외
각 조사자료
없음
미상
현황조사 확인
⚠️ 임차 관계 확인 필요 현황조사상 점유자는 확인되지만 보증금은 모두 미상입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 조사되었으나, 실제 점유관계와 명도 부담은 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,199,280원
부산행복신용협동조합 근저당
1,820,000,000원
97,760,720원
박진욱 전세권
150,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
2회 유찰로 가격은 하락했으나 임차·점유 확인이 선행되어야 합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 소형 다세대 특성상 환금성과 명도 확인이 중요합니다. 전세권 150,000,000원 및 보증금 미상 점유자가 있어 현황 확인 없이 가격만 보고 접근하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 부산도시철도 2호선 냉정역 남측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 통행이 가능하고 냉정역 및 노선버스 정류소 접근성이 있습니다.
건물. 2018년 11월 26일 준공된 철근콘크리트 구조 건물입니다.
용도. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임대차 확인. 보증금 미상 점유자와 실제 명도 관계 확인이 필요합니다.
전세권 확인. 박진욱 전세권 150,000,000원의 처리 관계를 원본 서류로 확인하세요.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 다세대 환금성 위험을 함께 고려해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 하락 뒤에는 확인할 이유가 있다”
이 물건은 2회 유찰로 가격 접근성은 높아졌습니다. 그러나 다세대 경매에서 중요한 것은 단순 할인율이 아닙니다. 말소기준권리는 명확하지만, 점유자 다수·보증금 미상·후순위 전세권 등 확인해야 할 요소가 있습니다. 권리는 정리 가능하지만, 현장 확인이 필요한 물건입니다.
