울산지방법원 2025타경12181. 양산시 물금읍 범어리 2715-13, 아크로포섬 1층 101호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 101호 외 8개호는 대부분 제1·2종근린생활시설로서 공실 상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물이며 2009년 05월 12일 사용승인됐습니다.
권리의 기준점은 2018년 04월 19일 설정된 북부산신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,950,000,000원이고, 이후 등기된 양산시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에서는 등기 권리보다도 점유자 정보의 불완전성이 실제 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 1층101호 · 도로명 경상남도 양산시 물금읍 범어3길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 101호 외 8개호 대부분 제1,2종근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 · 2009년 05월 12일 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사포섬 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 224,910,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 1,195,940,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
2009년 주식회사부산은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2018년 04월 19일 북부산신용협동조합 근저당권입니다. 2025년 01월 24일 양산시 압류와 2025년 07월 21일 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025년 10월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
조사된 점유자는 주거 용도로 기재되어 있지만 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제권 판단도 보류해야 합니다.
③ 가격 — 49%까지 하락했지만 시세 근거는 없다
감정가는 459,000,000원, 현재 최저매각가는 224,910,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 157,437,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 110,205,900원(감정가 24%)입니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 대부분의 호실이 공실인 제1·2종근린생활시설이고, 본건 101호에 대해서는 점유 조사 내용과 감정 이용상태 사이에 확인이 필요한 부분이 있어 현장 확인의 중요성이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,948,740원 |
| 2. 근저당 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 220,961,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 시뮬레이션으로, 현재 회차에서는 근저당권자에게 220,961,260원이 배당되고 1,729,038,740원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 224,910,000원 | 220,961,260원 | 1,729,038,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 157,437,000원 | 154,432,882원 | 1,795,567,118원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 110,205,900원 | 107,863,017원 | 1,842,136,983원 | 0원 |
신청채권 청구액은 1,195,940,951원으로, 현재 회차 배당 예상액 220,961,260원으로는 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에도 신청채권은 전액 만족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 문제는 별도로 조사된 점유자의 권리가 확정되지 않았다는 점입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철2호선 남양산역 서측 인근, 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중인 상업용건물 등이 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 101호 외 8개호는 대부분 제1,2종근린생활시설 공실이며, 104호는 부동산중개사무소 용도로 사용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물로, 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감, 공실 호실은 내벽·천정·바닥이 콘크리트 마감 상태입니다.
- 설비. 위생설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 상업용 건물부지이며 일반상업지역·제1종지구단위계획구역입니다. 북측 및 남측으로 폭 약 10m~12m의 소로1류 2면에 접합니다.
- 공시지가. 2,148,000원/㎡, 토지면적 396.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 조사된 점유자의 전입신고일이 말소기준권리인 2018.04.19보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 대항력·인수액 계산을 할 수 없습니다. 보증금 규모가 확인되기 전에는 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당 여부 판단에 필요한 핵심 정보입니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 대부분 공실인 근린생활시설인데 점유 조사에는 주거로 기재돼 있어 101호의 실제 점유·이용 상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 상가의 실제 매매가와 임대수익 수준을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 점유자 권리”
이 물건은 감정가 459,000,000원에서 2회 유찰돼 224,910,000원까지 내려왔습니다. 등기 권리만 보면 2018년 북부산신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 조사된 점유자의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력과 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 회차에서 가장 위험한 판단은 “배당표상 인수 0원이고 감정가의 49%이니 싸고 안전하다”는 결론입니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트 역시 검증되지 않았습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 점유자의 전입·보증금·확정일자·배당요구를 확인한 뒤에야 실제 인수액과 응찰 상한을 결정할 수 있는 사건입니다.
