울산지방법원 2025타경12181. 양산시 물금읍 범어리 2715-13, 아크로포섬 1층 101호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가의 이용상태는 101호 외 8개호 대부분이 제1·2종근린생활시설(공실)로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사포섬이며, 말소기준권리는 2018.04.19. 설정된 북부산신용협동조합 근저당권 1,950,000,000원입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리표만 보고 “인수 0원”으로 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 주거 용도로 조사된 점유자가 존재하지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 1층101호 |
| 도로명 | 경상남도 양산시 물금읍 범어3길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 101호 외 8개호 대부분 제1·2종근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 · 2009.05.12. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사포섬 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 157,437,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,195,940,951원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
2009.05.20. 설정됐던 부산은행 근저당권 2건은 2018.04.19. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 북부산신용협동조합의 채권최고액 1,950,000,000원 근저당권입니다. 2025.10.23. 이 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 2025.01.24. 양산시 압류와 2025.07.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 조사대상 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았기 때문에 이 조사대상자의 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며, 매각물건명세서 보완 및 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 34.3%, 하지만 실거래 검증은 없다
감정가 459,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 157,437,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 110,205,900원, 5회 유찰 시 77,144,130원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 157,437,000원 | 154,432,882원 | 1,795,567,118원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 110,205,900원 | 107,863,017원 | 1,842,136,983원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 77,144,130원 | 75,355,536원 | 1,874,644,464원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율이 곧 시세 대비 할인율은 아니라는 것입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 비싼지를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가의 34.3%이므로 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,437,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,004,118원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 154,432,882원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 근저당 채권의 미배당액은 1,795,567,118원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 임차관계가 확인될 경우 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철2호선 남양산역 서측 인근이며, 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중인 상업용건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 101호 외 8개호 대부분이 제1·2종근린생활시설 공실 상태이며, 104호는 부동산중개사무소 용도로 사용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지면적 396.0㎡, 공시지가 2,148,000원/㎡, 상업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 10m~12m 소로1류에 접하며, 토지는 평탄한 상업용건물 부지입니다.
- 건물상태. 위생설비·옥내소화전·화재경보기·승강기가 설치돼 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 주거 용도로 조사된 점유자의 전입신고일·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 인수 가능성을 최종 판정해야 합니다.
- 매각물건명세서 보완. 보증금이 미상으로 기재돼 있어 임차관계 보완 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상가의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·상업용 환금성. 감정평가상 대부분 제1·2종근린생활시설 공실이므로 실사용 가능성과 임대수요를 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 기준 근저당 채권 미배당액이 1,795,567,118원으로 크며, 신청채권 청구액 1,195,940,951원도 전액 충족되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 미상 점유와 실제 시세
이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 157,437,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 주거 용도로 조사된 점유자의 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 판단이 끝나지 않았고, 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 점유관계 확정과 실제 상가 시세 검증입니다.
