울산지방법원 2025타경12181. 양산시 물금읍 범어리 2715-13 소재 아크로포섬 1층 103호입니다. 물건 용도는 대지로 표시되어 있으나 등기사항증명서는 집합건물이며, 감정평가상 건물은 대부분 제1·2종 근린생활시설로 조사됐습니다. 따라서 단순 나대지나 주거용 아파트로 접근해서는 안 됩니다. 특히 실제 매각대상인 103호의 공부상 용도와 대지권, 전유부분 및 현장 이용상태를 매각물건명세서와 등기 원본에서 대조하는 것이 중요합니다.

경매 신청은 북부산신용협동조합의 근저당권을 근거로 진행됐으며, 신청채권액은 1,195,940,951원입니다. 근저당 채권최고액은 1,950,000,000원이고, 해당 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 현재 최저매각가 기준 예상 배당액은 집행비용을 제외하면 82,796,022원으로, 채권최고액 기준 상당한 미배당이 발생합니다. 다만 이 부족액이 그대로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당은 이미 말소, 2018년 근저당이 말소기준

등기부에는 2009년 부산은행 근저당권 두 건이 등장하지만, 각각 채권최고액 1,560,000,000원과 1,050,000,000원인 해당 근저당은 2018.04.19 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 북부산신용협동조합의 을구 3번 근저당권입니다.

이 근저당은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기됐습니다. 이는 별도 선순위 근저당이 새로 설정된 것이 아니라 기존 을구 3번 근저당권의 이전입니다. 말소기준 근저당과 그에 기초한 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유 및 시세 — 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없다

감정평가에 따르면 아크로포섬 101호 외 8개 호실은 대부분 제1·2종 근린생활시설이며, 상당수가 공실 상태로 조사됐습니다. 다만 104호는 부동산중개사무소로 이용되고 있고, 해당 호실의 임대내역은 임차인의 조사 불응으로 확인되지 않았습니다. 이는 본건 103호의 임차관계가 확인됐다는 의미가 아니며, 호실별 점유상태는 구분해야 합니다.

본건 103호에 신고된 임차인은 없습니다. 그렇더라도 실제 사용·점유 여부와 점유자의 권원은 현장 및 매각물건명세서에서 최종 확인할 필요가 있습니다.

현재 최저가는 감정가의 약 34% 수준이지만, 비교 가능한 최근 실거래가와 현재 임대수익이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 상업용 호실의 가치는 주변 매매사례뿐 아니라 실제 임대 가능 여부, 공실기간, 시설 상태와 향후 매각 수요에 영향을 받습니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,721,000원 가정)

채권최고액 1,950,000,000원을 기준으로 산출한 예상배당입니다. 실제 피담보채권 잔액 및 배당권리자는 채권양도와 배당절차에 따라 확정됩니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 82,796,022원이 근저당 채권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,867,203,978원입니다. 신청채권액 1,195,940,951원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족액으로, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족액

추가 유찰 시 예상 최저가는 각각 59,304,699원, 41,513,289원입니다. 회차가 진행될수록 채권자의 배당 부족액은 늘어나지만, 매수인이 미배당 근저당 채무를 대신 부담하는 것으로 계산되지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철 2호선 남양산역 서측 인근입니다. 주변은 양산신도시 택지개발지구 내 상업나지·주거나지 및 신축 중인 상업용 건물 등이 혼재한 지역으로, 상업적 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물로 2009.05.12 사용승인됐습니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감이며 위생설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기 등이 설치되어 있습니다. 각 호실의 내부 마감과 보수 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 호실 대부분은 제1·2종 근린생활시설로서 공실 상태로 조사됐습니다. 104호는 부동산중개사무소로 이용 중이며 임대내역은 확인되지 않았습니다. 본건 103호의 실제 영업·점유 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 도로 및 토지. 건물 부지는 평탄한 사다리형 토지이며, 북측과 남측으로 폭 약 10~12m의 소로에 각각 접합니다. 토지면적은 396.0㎡이고 공시지가는 2,148,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 확인되지만, 해당 건물의 공실 가능성과 근린생활시설 특성상 매매·임대 수요 검증이 중요합니다. 반복 유찰 사실만으로 현재 최저가의 적정성을 판단할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 대지로 표시된 물건종류와 집합건물 103호라는 등기 내용이 일치하는지 확인하고, 전유부분·대지권 및 매각에 포함되는 범위를 원본 명세서와 대조하세요.
• 근저당권 이전 확인. 2018.04.19 설정된 북부산신용협동조합 근저당이 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기된 사실을 확인하고, 최종 등기 및 배당관계를 점검하세요.
• 103호 점유 확인. 감정평가에서 언급된 104호의 임대관계 미상 사실을 103호에 그대로 적용하지 말고, 본건 호실의 실제 사용 여부와 점유 권원을 확인하세요.
• 실거래 비교. 최근 거래된 인근 유사 근린생활시설의 층·면적·도로 접근성·시설 상태를 비교하여 적정 매입가격을 별도로 산정하세요.
• 임대수익 검토. 주변 공실률, 임대료, 관리비, 수선비 및 실제 임차 수요를 확인하세요. 공실 장기화 가능성도 가격 판단에 반영해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가 84,721,000원뿐 아니라 추가 유찰 시 가격인 59,304,699원과 41,513,289원도 검토하되, 단순히 회차가 낮아진다는 이유만으로 입찰하지 마세요.
• 관리비·시설 점검. 체납 관리비, 공용부분 부담, 건물 설비 상태와 내부 마감 및 원상복구 필요성을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 현장 점유상태를 최종 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”

양산 아크로포섬 103호는 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액이 0원인 물건입니다. 이미 말소된 부산은행 근저당은 인수 대상이 아니며, 2018년 설정된 북부산신용협동조합 근저당과 그 이전등기에 따른 권리 역시 경매 매각 시 소멸하는 구조입니다.

그러나 권리관계가 비교적 단순하다는 사실과 투자대상으로서 가격이 적정하다는 판단은 다릅니다. 감정가 247,000,000원인 물건이 3회 유찰되어 최저가 84,721,000원까지 하락했지만, 최근 실거래를 통한 시세 검증이 이뤄지지 않았습니다. 감정 대상 근린생활시설의 공실 가능성도 실제 임대수요와 환금성을 점검해야 할 이유입니다.

특히 물건종류의 대지 표시와 집합건물 103호라는 등기·감정 내용의 관계, 해당 호실의 점유상태 및 실제 매각 범위를 먼저 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트와 환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 할인율보다 현재 시장에서 실제로 임대하거나 되팔 수 있는 가격이 입찰 판단의 기준이 되어야 합니다.