울산지방법원 2025타경12181. 소유자는 주식회사포섬이고, 현재 말소기준권리는 2018.04.19 설정된 북부산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,950,000,000원, 채무자는 김혜련입니다. 2009.05.20 설정됐던 주식회사부산은행 근저당권 1,560,000,000원과 1,050,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
2025.07.21 북부산신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 신청채권 청구액은 1,195,940,951원입니다. 이후 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.10.23 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 1층103호 · 도로명 경상남도 양산시 물금읍 범어3길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 대상 101호 외 8개호 대부분 제1·2종근린생활시설(공실), 104호 부동산중개사무소 사용 |
| 소유자 | 주식회사포섬 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 121,030,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산신용협동조합 / 1,195,940,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 396.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2018년 근저당
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인의 보증금 인수나 우선변제 문제는 나타나지 않으며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 감정평가서의 기타 참고사항에는 101호 외 8개호 중 대부분이 공실이고 104호만 부동산중개사무소로 사용되며 임대내역이 미상이라고 기재돼 있으므로, 입찰 전에는 본건 103호의 실제 점유상태를 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격·유찰 — 49%라는 숫자만 보고 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 247,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 121,030,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 84,721,000원, 4회 유찰 시 59,304,699원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일 물건이나 인근 비교군의 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 주변은 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중 상업용건물 등이 섞인 상업지역이고, 대상 101호 외 8개호도 대부분 공실 상태로 조사돼 있어 실제 임대수익과 환금성 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,420원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 118,535,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,950,000,000원 중 118,535,580원이 배당되고, 미배당액은 1,831,464,420원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철2호선 남양산역 서측 인근이며, 주변은 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중 상업용건물 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 101호 외 8개호는 대부분 제1·2종근린생활시설 공실 상태이고, 104호는 부동산중개사무소 용도로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물이며 2009.05.12 사용승인됐습니다. 위생설비·옥내소화전·화재경보기·승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 소로1류 폭 10m~12m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역이며, 소로1류와 교통광장에 접합니다.
- 토지. 396.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 가로장방, 소로각지이며 공시지가는 2,148,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 동일 용도 거래를 직접 확인해야 합니다.
- 103호 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가 대상 건물은 대부분 공실로 조사됐고 104호 임대내역은 미상입니다. 본건 103호의 실제 사용·점유를 현장에서 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기 상태와 매각물건명세서를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등 배당 외 변수는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 일반상업지역의 근린생활시설 성격과 공실 상태는 주거용 부동산과 환금 구조가 다릅니다. 실제 임대수요와 공실 기간을 가격 판단에 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 열려 있다
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2018.04.19 북부산신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 감정가 247,000,000원에서 2회 유찰돼 121,030,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
특히 감정평가상 주변은 상업지역이고 대상 호실군은 대부분 공실로 조사됐습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 복잡한 인수권리가 아니라 103호의 실제 점유·이용상태, 임대수요와 환금성, 그리고 현재 최저가가 실제 시장가격과 맞는지를 확인하는 데 있습니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 현재 자료에서 가장 일관된 결론입니다.
