울산지방법원 2025타경12181. 양산시 물금읍 범어리 2715-13의 1층 105호입니다. 등기상 소유자는 주식회사포섬이고, 말소기준권리는 2018.04.19. 설정된 북부산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,950,000,000원이며, 2025.07.21. 북부산신용협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2025.10.23.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
등기만 보면 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 조사된 점유·임차정보의 용도는 주거로 기재돼 있으나 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 1층 105호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 범어3길 18 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 대지 · 감정평가 대상 101호 외 8개호는 대부분 제1·2종근린생활시설(공실), 104호는 부동산중개사무소용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 · 2009.05.12. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사포섬 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산신용협동조합 / 1,195,940,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인은 미상
2009.05.20. 주식회사부산은행 명의로 설정됐던 두 건의 근저당권은 2018.04.19. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 같은 날 설정된 북부산신용협동조합 채권최고액 1,950,000,000원 근저당권으로, 이 권리가 말소기준입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 가장 먼저 풀어야 할 변수
| 성명 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
전입신고일이 확인되지 않으므로 말소기준일인 2018.04.19.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 보증금도 확인되지 않아, 만약 선순위 대항력이 인정되는 임차인이라면 낙찰자가 떠안을 수 있는 미배당 보증금 규모 역시 현재 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 224,000,000원, 현재 최저매각가는 109,760,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%입니다. 할인폭 자체는 큽니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 감정평가상 주변은 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지와 신축 중인 상업용건물이 혼재하고, 대상 101호 외 8개호도 대부분 공실 상태로 조사됐습니다. 따라서 입찰가격 판단의 핵심은 단순 감정가 할인율보다 105호의 실제 점유·사용상태와 상업용 부동산의 매매·임대 수요 확인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 107,423,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가를 전제로 하면 집행비용 2,336,640원과 근저당권자 배당 107,423,360원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,842,576,640원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원 계산은 같지만 미상 임차인은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 1,842,576,640원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 1,874,950,976원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 24% | 53,782,400원 | 52,414,317원 | 1,897,585,683원 | 0원* |
* 각 시나리오에 계산된 매수인 인수액입니다. 전입신고일·보증금이 미상인 점유·임차정보의 대항력이 확인될 경우 실제 인수 위험은 별도로 다시 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리, 지하철2호선 남양산역 서측 인근입니다. 주변은 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지와 신축 중인 상업용건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 101호 외 8개호는 대부분 제1·2종근린생활시설의 공실 상태이고, 104호는 부동산중개사무소로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물로 2009.05.12. 사용승인됐으며 위생설비·옥내소화전·화재경보기·승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 396.0㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이고 소로1류(폭 10m~12m)와 접합니다. 공시지가는 2,148,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 10m~12m의 소로1류에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입신고일 확인. 조사된 점유자의 전입신고일을 확인해 2018.04.19. 말소기준보다 선행하는지 먼저 판정해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 선순위 대항력이 인정되는 경우 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 여부와 실제 배당 가능액을 확인해 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
- 105호 실제 점유 확인. 감정평가의 대부분 공실 기재와 매각물건명세서의 주거 점유정보를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 주변 상업용 부동산의 실제 매매·임대 조건과 비교해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 2025.10.23. 근저당권 이전등기를 포함해 말소기준권리의 현재 권리자와 경매기록을 최신 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 보정. 당해세와 임차인 최우선변제는 위 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 종기 이후 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차인의 순위다
이 물건은 감정가 224,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 109,760,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2018.04.19. 북부산신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 경매개시결정이 소멸하는 구조가 분명합니다. 그러나 매각물건명세서에 조사된 주거 점유정보는 전입신고일과 보증금이 미상입니다.
따라서 현재 배당 시나리오에 적힌 매수인 인수 0원만 보고 “완전한 안전물건”으로 결론내릴 수 없습니다. 먼저 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력 가능·미상을 해소해야 합니다. 또한 감정평가 대상이 대부분 제1·2종근린생활시설의 공실로 조사됐고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 할인폭만으로 가격 메리트를 확정하기보다 실제 점유와 상업용 부동산 수요를 함께 검증하는 것이 핵심입니다.
