울산지방법원 2025타경12181. 양산시 물금읍 범어리 2715-13, 범어3길 18 소재 집합건물의 1층 105호입니다. 물건 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가상 건물 대부분은 제1·2종 근린생활시설로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 따라서 일반적인 나대지나 아파트를 전제로 접근해서는 안 되며, 해당 호실의 정확한 공부상 용도와 매각대상 범위를 먼저 대조해야 합니다.

이번 경매는 북부산신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권액은 1,195,940,951원이며, 말소기준인 근저당권의 채권최고액은 1,950,000,000원입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있어, 전체 채권최고액을 105호 하나에만 설정된 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

권리 흐름 자체는 비교적 명확하지만, 실질적인 입찰 위험은 별개입니다. 임차관계가 확정되지 않았고 상업용 호실의 시세도 확인되지 않은 상태입니다. 가격 하락과 안전한 취득은 같은 의미가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 근저당 말소, 현재 근저당은 매각 소멸

등기상 먼저 설정된 부산은행 근저당권 2건은 2018.04.19 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 북부산신용협동조합의 을구 3번 근저당입니다. 해당 근저당과 이후 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

한편 을구 3번 근저당은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별도의 새로운 근저당이 설정된 것은 아닙니다. 실제 배당절차에서는 현재 권리자와 채권양도 관계를 반영한 확인이 필요합니다.

② 점유·임차관계 — 대항력 판정 불가

매각물건명세서에는 주거용으로 기재된 조사 대상이 있으나, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 확정일자 및 배당요구 여부 역시 확인되지 않아, 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없는 상태입니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 보증금이 해소되지 않는 경우, 실질취득비용은 낙찰가에 인수보증금을 더한 금액이 됩니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가하면 실질취득비용은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 이러한 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.

또한 감정평가상 대부분의 호실이 근린생활시설로 조사된 반면, 점유 조사에는 주거용으로 기재되어 있습니다. 105호의 실제 사용 형태와 점유자가 누구인지를 현장에서 확인하고, 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법의 적용 여부와 대항력 성립 요건을 개별적으로 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%, 시세보다 저렴하다는 뜻은 아니다

현재 최저매각가는 76,832,000원으로, 최초 감정가 224,000,000원의 약 34.3% 수준입니다. 세 차례 유찰되면서 입찰 진입가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다.

그러나 감정가와 현재 거래 가능한 시장가격은 다릅니다. 이 호실의 최근 실거래가격이나 동일 용도·동일 규모의 비교 가능한 시세가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 공실 여부, 임대수요, 관리상태와 향후 환금성까지 함께 검토해야 합니다.

회차별 금액은 제시된 경매 시나리오 기준입니다. 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산된 잔여액이며, 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,832,000원 가정)

현재 매각가격을 기준으로 집행비용 1,782,976원을 제외하면 근저당권 배당 재원은 75,049,024원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,874,950,976원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없는 것으로 추정됩니다.

해당 근저당은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기된 상태이므로, 실제 배당받을 권리자와 확정 채권액은 배당절차에서 확인해야 합니다. 또한 위 계산에는 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철 2호선 남양산역 서측 인근입니다. 양산신도시 택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중인 상업용 건물 등이 혼재하며, 감정평가상 상업적 환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장 및 전철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로 2009.05.12 사용승인됐습니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감이며 위생설비·옥내소화전·화재경보기·승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 이용 현황. 감정평가상 대부분 제1·2종 근린생활시설로 공실 상태이며, 104호는 부동산중개사무소로 이용되고 있습니다. 다만 해당 설명은 여러 호실에 대한 조사로, 105호의 개별 임대차관계를 확정하는 근거는 아닙니다.
• 토지 및 도로. 전체 부지는 평탄한 사다리형 상업용 건물부지이며, 북측과 남측으로 폭 약 10~12m 소로에 접합니다. 전체 토지면적은 396.0㎡로, 이를 105호의 독립 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,148,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다회 유찰된 근린생활시설로서, 실제 임대수요와 공실 해소 가능성, 향후 재매각에 필요한 기간을 함께 검토해야 합니다. 최근 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시세 대비 할인 여부는 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위. 대지 용도 표기와 집합건물 등기를 대조하고, 105호의 정확한 전유부분·대지권·공부상 용도를 확인하세요.
• 점유자 확인. 105호의 실제 점유자와 사용 형태를 확인하고, 현황조사서 및 매각물건명세서의 임차관계를 재확인하세요.
• 대항력·보증금. 전입신고일·확정일자·사업자등록·보증금·배당요구 여부를 확인하여 매수인이 인수할 미배당 보증금이 있는지 별도로 판단해야 합니다.
• 권리 이전. 을구 3번 근저당의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기를 확인하고, 경매절차상 채권자 및 배당권리자 변동 여부를 대조하세요.
• 공동담보. 공동담보목록 제2018-244호를 확인하여 담보 범위와 다른 공동담보물의 처분·변제 여부를 검토하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율 대신 동일 상권의 유사 근린생활시설 실거래와 실제 임대 가능한 금액을 기준으로 입찰가격을 판단하세요.
• 공실·명도. 해당 호실의 실제 점유 여부와 명도 가능성, 원상복구 및 시설 정비 비용을 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 당해세 및 배당순위 변동 요인을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가 34%보다 중요한 것은 실제로 얼마에 취득하느냐”

이번 물건은 감정가 224,000,000원에서 최저매각가 76,832,000원까지 하락한 3회 유찰 물건입니다. 기존 부산은행 근저당은 말소됐고, 현재 경매의 말소기준 근저당도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 채권최고액 1,950,000,000원과 그 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다.

그러나 현재 조사된 점유자의 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아, 대항력 있는 임차인의 존재 및 인수보증금 가능성을 배제할 수 없습니다. 배당표의 인수액 0원을 그대로 확정적인 실질 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.

아울러 실제 비교 시세가 확인되지 않았고 감정평가상 다수 호실이 공실인 근린생활시설이라는 점에서 3회 유찰이라는 사실만으로 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다. 점유·임차관계와 매각대상 범위를 확정하고, 실질취득비용을 검증한 뒤 시장가격과 비교하는 것이 핵심입니다.