울산지방법원 2025타경12181. 양산시 물금읍 범어리 2715-13의 2층203호입니다. 감정가는 164,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 56,252,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사포섬이며, 매수인이 떠안을 임차보증금이나 별도 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체보다 중요한 판단 지점은 3회 유찰된 상업용 물건의 실제 시장가와 환금성입니다.
감정요항표상 대상은 양산신도시택지개발지구 내 상업지역에 있고, 대부분 제1·2종근린생활시설 공실 상태로 조사됐습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다. 실거래 비교 없이 확인되는 것은 감정가 대비 할인율과 반복 유찰 사실뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 2층203호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 범어3길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정요항표상 대부분 제1·2종근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사포섬 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 56,252,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 북부산신용협동조합 |
| 청구액 | 1,195,940,951원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 부담 없음
임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2018.04.19 접수된 북부산신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 1,950,000,000원입니다. 앞선 주식회사부산은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2025.07.21 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.10.23에는 같은 3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가 56,252,000원은 감정가 164,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 39,376,400원, 그 다음은 27,563,480원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 이 수치만으로 시장가 대비 저평가·고평가를 판정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 56,252,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 39,376,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 27,563,480원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 56,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,412,536원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 54,839,464원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 1,895,160,536원입니다. 신청채권 청구액은 1,195,940,951원이고 현재 회차 예상배당액은 54,839,464원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리, 지하철2호선 남양산역 서측 인근이며 주변은 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중 상업용건물 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정요항표 대상 101호 외 8개호는 대부분 제1·2종근린생활시설 공실이며, 104호는 부동산중개사무소 용도로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물이며 2009.05.12 사용승인됐습니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감이고 위생설비·옥내소화전·화재경보기·승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 396.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 2,148,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 소로1류(폭 10m~12m)와 접하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최저가 56,252,000원이 감정가의 34.3%라는 사실과 실제 시장가 대비 가격 메리트는 별개입니다. 주변 동일·유사 근린생활시설 거래와 임대수요를 직접 대조해야 합니다.
- 공실·환금성. 감정요항표상 대부분 공실인 제1·2종근린생활시설입니다. 반복 유찰과 함께 실수요·임대수요를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2018.04.19 북부산신용협동조합 근저당이며, 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서는 채권최고액 1,950,000,000원 중 54,839,464원만 배당되고 1,895,160,536원의 미배당이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 확인. 감정요항표의 이용상태와 실제 2층203호의 현황, 관리비·시설 상태·영업 가능성을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 대비 34.3%”만 보고 판단하지 않는다
권리 측면에서는 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 정리됩니다. 말소기준인 2018.04.19 근저당 이후 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격은 별도의 검증이 필요합니다. 감정가 164,000,000원에서 3회 유찰돼 56,252,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 비교 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 수는 없습니다. 특히 대부분 공실인 근린생활시설이라는 감정 이용상태와 반복 유찰 사실을 함께 보고, 실제 거래가·임대수요·현장 상태를 확인한 뒤 응찰가격을 정하는 사건입니다.
