울산지방법원 2025타경12181. 양산시 물금읍 범어리 2715-13, 2층 203호입니다. 등기상 소유자는 주식회사포섬이고, 2009년 부산은행 근저당 2건이 설정됐다가 2018년 4월 19일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 같은 날 설정된 북부산신용협동조합 채권최고액 1,950,000,000원 근저당입니다. 이 근저당을 기준으로 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
가격은 다른 문제입니다. 감정가는 164,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 80,360,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%지만, 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 할인율 자체를 시세 할인으로 해석하면 안 됩니다. 특히 감정평가상 대상 건물은 양산신도시택지개발지구 내 상업지역에 있고, 대부분 제1·2종 근린생활시설로 이용되는 구조라 아파트처럼 단순한 평형별 시세 비교가 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 2층203호 |
| 등기부 표시 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 · 도로명 경상남도 양산시 물금읍 범어3길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 101호 외 8개호 대부분 제1·2종근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사포섬 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산신용협동조합 / 1,195,940,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인에 따른 추가 취득비용은 현재 자료상 없습니다. 말소기준은 2018.04.19. 북부산신용협동조합의 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,950,000,000원이며 공동담보목록 제2018-244호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.07.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
을구 3번 근저당은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전돼 2025.10.23. 등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전 관계로, 별도의 보증금이나 임차권을 더해 계산할 사안은 아닙니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가 164,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이 반영된 가격이지만, 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없으므로 시세 대비 할인율은 확인할 수 없습니다.
감정평가상 대상 건물은 지하철 2호선 남양산역 서측 인근에 있고, 주변은 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중인 상업용 건물 등이 혼재합니다. 이용상태는 101호 외 8개호 대부분 제1·2종근린생활시설 공실이며 104호만 부동산중개사무소로 사용 중이라고 조사됐습니다. 이런 상업용 집합건물은 호별 위치·가시성·접근성·실제 임대수요에 따라 가치 편차가 클 수 있어 감정가 대비 유찰률보다 현장 임대수요와 실제 거래사례 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,480원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 78,513,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 80,360,000원 가정 시 집행비용 1,846,480원과 근저당권자 배당 78,513,520원으로 매각대금이 전액 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,871,486,480원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 80,360,000원 | 78,513,520원 | 1,871,486,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 1,895,160,536원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 39,376,400원 | 38,267,625원 | 1,911,732,375원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리, 지하철 2호선 남양산역 서측 인근입니다. 주변은 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중인 상업용 건물 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 101호 외 8개호 대부분이 제1·2종근린생활시설 공실이고, 104호는 부동산중개사무소 용도로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 2009.05.12. 사용승인됐습니다. 위생설비·옥내소화전·화재경보기·승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 396.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형태이며 상업용 건물부지로 이용 중입니다. 북측과 남측으로 폭 약 10m~12m 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 소로1류와 교통광장에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,148,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 수치와 실제 시장가 할인율은 다릅니다. 인근 동일·유사 근린생활시설의 최근 매매사례와 임대사례를 직접 확인해야 합니다.
- 203호 현황 확인. 감정평가는 여러 호를 묶어 대부분 공실이라고 평가했습니다. 203호의 실제 점유·영업·시설 상태를 현장에서 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2018-244호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 북부산신용협동조합 근저당은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다. 최신 등기사항을 입찰 직전 대조하세요.
- 환금성 점검. 상업용 집합건물은 주거용보다 매수층과 임차수요가 제한될 수 있으므로 공실기간·관리비·실제 임대료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장 검증이 필요하다
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2009년 부산은행 근저당 2건은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2018년 북부산신용협동조합 근저당입니다. 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 현재 최저가는 80,360,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 이를 시세 대비 할인으로 볼 수 없습니다. 더구나 감정 이용상태가 제1·2종근린생활시설 중심이고 대부분 공실로 조사된 상업용 집합건물입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 2회 유찰이라는 숫자보다 실제 203호의 점유상태, 임대수요와 인근 거래사례가 입찰가를 결정해야 합니다.
