울산지방법원 2025타경12181. 양산시 물금읍 범어리 2715-13의 3층 302호입니다. 등기상 집합건물이고 사건 용도는 대지이며, 감정 이용상태는 101호 외 8개호가 대부분 제1·2종근린생활시설 공실로 조사됐습니다. 권리의 기준점은 2018.04.19. 설정된 북부산신용협동조합의 채권최고액 1,950,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 말소기준권리이고, 2025.07.21. 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다.
등기에는 2009년 부산은행 근저당권 2건이 있었지만 2018.04.19. 해지로 말소됐습니다. 말소기준 근저당권은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 현재 배당 가정상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 따라서 권리 인수보다 더 큰 변수는 3회 유찰된 상업용 물건의 가격 적정성과 실제 이용·공실 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 3층302호 |
| 도로명 | 경상남도 양산시 물금읍 범어3길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정상 대부분 제1·2종근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 · 2009.05.12. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사포섬 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 74,774,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,195,940,951원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 인수권리 없음
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권을 가진 임차보증금을 매수인이 떠안을 구조가 없고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 2009년 부산은행 근저당권 2건은 2018.04.19. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 북부산신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2025.07.21. 북부산신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세와는 별개
현재 최저매각가는 74,774,000원으로 감정가 218,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 52,341,800원, 5회 유찰 시 36,639,260원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 74,774,000원 | 1,876,971,932원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 52,341,800원 | 1,899,000,352원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 36,639,260원 | 1,914,420,247원 |
③ 예상배당표 (매각가 74,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,745,932원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 73,028,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서는 근저당권 채권최고액 1,950,000,000원 중 73,028,068원만 배당되고 1,876,971,932원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리, 지하철2호선 남양산역 서측 인근입니다. 주변은 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중 상업용건물 등이 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상 101호 외 8개호는 대부분 제1·2종근린생활시설 공실이며, 104호는 부동산중개사무소로 사용 중입니다.
- 토지. 토지면적 396.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지이며 일반상업지역·제1종지구단위계획구역입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 10m~12m 소로1류가 접하고, 토지 조사상 소로각지입니다.
- 공시지가. 2,148,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원점 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 감정상 대부분 공실입니다. 302호의 현재 점유·사용 상태와 내부 마감 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 이미 3회 유찰됐습니다. 4회 유찰 시 52,341,800원, 5회 유찰 시 36,639,260원이라는 추가 하락 시나리오도 존재합니다.
- 권리이전 확인. 2018.04.19. 말소기준 근저당권은 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기상 권리자 표시를 원본과 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 가정상 미배당 1,876,971,932원은 채권 측 부족액이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 환금성의 근거”
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 인수 구조는 단순한 편입니다. 반면 가격 판단은 그렇지 않습니다. 감정가 218,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 74,774,000원까지 내려왔지만, 이를 직접 비교할 실거래 시세가 없어 감정가 대비 34.3%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 감정상 대부분 공실인 근린생활시설이고 3회 유찰됐다는 사실 자체가 환금성 검토의 핵심입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점과 별개로, 실제 가치는 현장 공실 상태와 상권·임대수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
