울산지방법원 2025타경12181. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 3층 302호 물건입니다. 등기부상 소유자는 주식회사포섬이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2018.04.19 설정된 북부산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,950,000,000원이며 공동담보로 설정돼 있습니다. 2025.07.21 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.10.23 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
권리 구조만 보면 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다. 임차인 신고도 없어 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 반면 가격은 감정가 218,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 106,820,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일 물건군의 실거래 비교 수치가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 대부분 제1·2종근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사포섬 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산신용협동조합 / 1,195,940,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도 임차보증금 인수액이 잡히지 않아 매수인 인수는 0원입니다. 2009년 부산은행 근저당권 2건은 2018.04.19 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 북부산신용협동조합 근저당권입니다. 2025.07.21 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
현재 최저매각가는 106,820,000원으로, 감정가 218,000,000원의 49% 수준입니다. 다음 회차를 가정한 자료에서는 3회 유찰 시 74,774,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 52,341,800원(감정가 24%)으로 제시됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 106,820,000원 | 1,845,475,480원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 74,774,000원 | 1,876,971,932원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 52,341,800원 | 1,899,000,352원 |
③ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 104,524,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 106,820,000원을 기준으로 집행비용 2,295,480원을 제외한 104,524,520원이 근저당권 배당에 쓰이며, 채권최고액 기준 미배당액은 1,845,475,480원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리, 지하철2호선 남양산역 서측 인근입니다. 부근은 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중 상업용건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상 101호 외 8개호는 대부분 제1·2종근린생활시설 공실로 조사됐고, 104호는 부동산중개사무소로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물로 2009.05.12 사용승인됐습니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감이며 위생설비·옥내소화전·화재경보기·승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 396.0㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 평지·가로장방·소로각지입니다. 공시지가는 2,148,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 소로1류(폭 10m~12m)와 접합니다. 가축사육제한구역이 포함되고 교통광장에 접합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 확인. 말소기준권리인 2018.04.19 근저당권과 2025.10.23 근저당권 이전등기의 현재 상태를 등기부 원본으로 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 3층 302호의 점유·영업·공실 여부는 현장에서 별도 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율보다 해당 상권의 실제 매매·임대·공실 수준을 우선 확인하세요.
- 공실 비용. 공실 상태라면 관리비·수선비·내부 마감비와 재임대까지의 보유비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 상업지역 특성. 일반상업지역 물건은 주거용 아파트보다 임대수익·공실률·업종 수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
- 배당 한계. 현재 가정에서는 근저당 채권최고액의 상당 부분이 미배당으로 남지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등 별도 우선채권은 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 핵심
이 사건은 임차인 보증금 인수 없이 매수인 인수 0원으로 계산되는 점이 가장 큰 장점입니다. 2009년 부산은행 근저당 2건은 이미 말소됐고, 2018.04.19 북부산신용협동조합 근저당권이 말소기준이 됩니다. 다만 2회 유찰로 최저가가 106,820,000원, 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 주변은 상업용 환경이고 여러 호가 공실로 조사된 만큼, 권리는 합격이지만 가격·공실·환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
