울산지방법원 2025타경12181. 경남 양산시 물금읍 범어리 2715-13 소재 3층 301호입니다. 소유자는 주식회사포섬이며, 경매를 신청한 북부산신용협동조합의 근저당권이 권리분석의 중심입니다. 2018년 설정된 이 근저당권의 채권최고액은 1,950,000,000원이고, 공동담보목록 제2018-244호가 기재돼 있습니다.

2009년 부산은행 근저당권과 2017년 설정된 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2018년 북부산신용협동조합 근저당권으로, 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이후 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐으므로 실제 배당채권자와 채권승계 관계는 입찰 전 확인해야 합니다.

한편 감정평가상 건물은 아크로포섬으로, 제1·2종근린생활시설을 중심으로 설명돼 있습니다. 그러나 개별 301호의 영업·공실·점유 상태가 별도로 확정된 것은 아닙니다. 권리 소멸 여부와 실제 물건의 이용 가능성은 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 권리는 말소, 기준 근저당권도 매각 소멸

과거 부산은행 근저당권 두 건은 2018년 4월 19일 해지로 말소됐습니다. 주식회사에이에스피엔의 전세권도 2020년 11월 10일 말소됐으므로 과거 전세금 30,000,000원을 현재 매수인 인수액에 더할 이유는 없습니다.

현재 말소기준권리는 을구 4번 근저당권입니다. 이 근저당권은 북부산신용협동조합 명의로 설정됐다가 2025년 10월 23일 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 별개의 근저당권이 새로 추가된 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자 변경입니다. 동일 채권을 중복 합산하지 않아야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세상 할인율은 미확인

감정가는 108,000,000원이며, 현재 3회 유찰된 최저매각가는 37,044,000원입니다. 감정가 대비 가격은 34.3% 수준입니다. 다만 이는 감정가 대비 하락폭이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

4·5회 유찰 가격은 후속 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이나 일정이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,044,000원 가정)

집행비용은 약 2.9% 기준의 추정치입니다. 근저당권 채권액은 공동담보목록이 기재된 채권최고액 기준이며, 실제 확정채권액 및 다른 공동담보의 배당 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전등기가 존재하므로 실제 배당권리자는 채권승계 관계를 반영해 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 35,977,208원이 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,914,022,792원이며, 소유자 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 점은 근저당권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 전혀 다른 개념이라는 것입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 예상 미배당액 1,914,022,792원을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조는 아닙니다.

④ 유찰 시 배당 변화

후속 회차에서 최저매각가가 하락하면 채권자에게 돌아가는 배당액도 감소합니다. 다만 현재 산정상 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철 2호선 남양산역 서측 인근 아크로포섬. 주변은 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지 및 신축 중인 상업용 건물 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지상 5층 건물이며 2009.05.12. 사용승인됐습니다. 위생설비·옥내소화전·화재경보기·승강기가 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상인 101호 외 8개 호실은 대부분 제1·2종근린생활시설로 공실 상태이며, 1층 104호는 부동산중개사무소로 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 301호의 실제 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 상업용 건물부지로 이용되는 평탄한 토지이며, 전체 토지면적은 396.0㎡입니다. 북측과 남측으로 폭 약 10~12m의 소로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,148,000원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 개별 301호의 용도와 대지권은 별도 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 상업용 집합건물로서 임대수요·공실·실제 이용 가능 업종에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 현재 3회 유찰된 상태이며, 실거래 비교가격이 확인되지 않아 실제 환금성과 적정 낙찰가를 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 사건상 용도인 대지와 등기상 집합건물 301호의 관계를 확인하세요. 전유부분·대지권·매각 대상 범위를 등기부와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 실제 이용상태 조사. 감정평가는 여러 호실을 묶어 설명합니다. 301호의 공실 여부, 실제 점유자, 시설 상태 및 이용 가능 용도를 현장에서 직접 확인하세요.
• 채권승계 확인. 최초 근저당권자 북부산신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 배당권리자와 채권승계 내용을 최신 등기부로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-244호의 대상과 배당 관계를 살펴보고 채권최고액을 중복 채무로 계산하지 않도록 주의하세요.
• 점유·명도 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 개별 301호의 실제 점유상태까지 확정된 것은 아닙니다. 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
• 실거래·임대수익 비교. 감정가 108,000,000원과 최저가 37,044,000원의 차이만으로 투자성을 판단하지 마세요. 비교 가능한 근린생활시설의 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비와 유지비 확인. 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하고, 실제 사용을 위해 필요한 시설 정비 범위도 점검하세요.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.14. 입찰 전 최신 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서를 다시 대조하세요.

맺으며 — “낮아진 최저가보다 실제 매각 대상과 시장가치가 먼저”

이 사건은 감정가 108,000,000원에서 세 차례 유찰돼 37,044,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 기존 부산은행 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 북부산신용협동조합이 설정한 기준 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 감정가의 34.3%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다. 이미 3회 유찰된 상업용 집합건물이며, 동일 물건군의 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 여기에 사건상 용도와 등기상 물건의 표현이 다르고, 301호의 실제 이용·점유상태도 개별적으로 확인할 필요가 있습니다.

권리상 산정 인수액은 0원, 가격 메리트는 미확인. 현재 단계에서는 최저가 자체보다 정확한 매각 범위, 개별 호실의 이용상태, 공동담보 관계 및 시장가격을 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 세 차례 유찰된 사실도 함께 고려해 보수적인 가격 검토가 필요합니다.