울산지방법원 2025타경12181. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13, 3층 301호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이며, 감정요항상 대상 건물의 호실은 대부분 제1·2종근린생활시설로 조사됐습니다. 권리의 기준점은 2018.04.19. 설정된 북부산신용협동조합의 채권최고액 1,950,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당 2건과 주식회사에이에스피엔의 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
2025.07.21. 북부산신용협동조합이 임의경매를 개시했고, 해당 근저당권은 2025.10.23. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 2018.04.19. 설정된 동일 근저당권의 이전이므로 말소기준의 선후관계가 새로 생기는 구조는 아닙니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 3층 301호 |
| 도로명 | 경상남도 양산시 물금읍 범어3길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 대상 건물 호실 대부분 제1·2종근린생활시설(공실), 104호는 부동산중개사무소 |
| 소유자 | 주식회사포섬 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 북부산신용협동조합 / 1,195,940,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 0원
임차인 없음. 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 2009.05.20. 설정된 부산은행 근저당 2건은 2018.04.19. 해지로 말소됐고, 2017.07.20. 설정된 주식회사에이에스피엔의 전세권 30,000,000원도 2020.11.10. 해지로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인과 ‘시세보다 저렴’은 다른 말
감정가는 108,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 52,920,000원으로 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 37,044,000원(34%), 4회 유찰 25,930,800원(24%)입니다.
다만 이 물건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 감정요항상 소재지는 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 상업용건물이 섞인 지역이고, 대상 건물의 호실 다수가 제1·2종근린생활시설이며 대부분 공실로 조사됐습니다. 따라서 49%라는 숫자 자체보다 실제 사용성·임대수요·매각 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 51,567,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,950,000,000원 중 51,567,440원이 배당되고, 미배당은 1,898,432,560원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리, 지하철2호선 남양산역 서측 인근. 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중인 상업용건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물이며 2009.05.12. 사용승인됐습니다. 위생설비·옥내소화전·화재경보기·승강기가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 평가 대상 호실 대부분은 제1·2종근린생활시설로 공실 상태이며, 104호는 부동산중개사무소 용도로 사용 중입니다.
- 토지. 토지면적 396.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 2,148,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역이며 소로1류(폭 10m~12m)와 교통광장에 접합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2018.04.19. 말소기준 근저당권과 2025.10.23. 근저당권 이전등기의 관계를 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 인수 0원 재확인. 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원이지만, 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사를 대조하세요.
- 실제 이용상태 확인. 감정요항은 여러 호실을 함께 설명하고 있으므로 3층 301호의 실제 내부 상태와 사용 현황을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 환금성 점검. 근린생활시설 계열 물건은 공실 여부와 임차수요에 따라 매각기간과 가격 차이가 커질 수 있으므로 주변 임대·매매 수요를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 52,920,000원, 3회 유찰 시 37,044,000원, 4회 유찰 시 25,930,800원의 가격 변화와 자금계획을 함께 비교하세요.
- 배당 미충족. 현재 회차 기준 근저당 미배당이 1,898,432,560원으로 크지만, 배당 부족 자체가 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리만 놓고 보면 단순한 편입니다. 2009년 부산은행 근저당 2건과 2017년 전세권은 이미 말소됐고, 말소기준은 2018.04.19. 북부산신용협동조합 근저당권입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 108,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 52,920,000원, 즉 49%까지 내려왔어도, 대상 건물 호실 다수가 근린생활시설이고 대부분 공실로 조사된 만큼 ‘감정가 대비 싸다’와 ‘시장가격 대비 싸다’를 동일하게 보면 안 됩니다. 결론은 권리는 합격, 가격·환금성은 현장과 시장 확인 후 판단입니다.
