70,070,000원
울산지방법원 2025타경12181. 양산시 물금읍 범어리 2715-13의 3층 303호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성돼 있습니다. 감정평가 요항에서는 평가대상 다수 호가 대부분 제1·2종근린생활시설 공실 상태로 조사됐고, 1층 104호만 부동산중개사무소 용도로 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
권리 흐름의 기준은 2018년 4월 19일 설정된 북부산신용협동조합 근저당권 1,950,000,000원입니다. 2009년에 설정됐던 부산은행 근저당권 2건은 같은 2018년 4월 19일 이미 등기말소됐기 때문에 현재 말소기준으로 보지 않습니다. 2018년 근저당 이후 진행된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 3층303호 |
| 도로명 | 경상남도 양산시 물금읍 범어3길 18 |
| 용도 / 등기 | 대지 · 집합건물 등기 |
| 감정 이용상태 | 평가대상 다수 호 대부분 제1·2종근린생활시설(공실) · 104호는 부동산중개사무소 사용 |
| 소유자 | 주식회사포섬 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 70,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 북부산신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,195,940,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
2009년 부산은행 근저당권 2건은 채권최고액이 각각 1,560,000,000원과 1,050,000,000원이었으나, 2018.04.19 해지를 원인으로 등기말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 핵심은 2018.04.19 접수된 북부산신용협동조합의 채권최고액 1,950,000,000원 근저당권입니다.
2025.07.21 북부산신용협동조합을 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 2025.10.23에는 3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 3번 근저당권의 권리이전으로, 별도의 선순위 권리를 새로 만드는 항목은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 해당 근저당권 채권최고액을 기준으로 배당 부족액을 산정하고 있습니다.
② 가격·유찰 — 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 143,000,000원, 현재 최저매각가는 70,070,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 가격입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 1,881,591,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 1,902,233,882원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 34,334,300원 | 33,316,283원 | 1,916,683,717원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행될 경우 매각가는 49,049,000원, 다시 한 번 유찰되면 34,334,300원으로 내려갑니다. 동시에 근저당권자의 미배당액은 1,881,591,260원 → 1,902,233,882원 → 1,916,683,717원으로 커집니다. 중요한 점은 이 미배당 증가와 별개로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이라는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,661,260원 |
| 을구 3번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 68,408,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,661,260원을 제외한 68,408,740원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당은 1,881,591,260원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리, 지하철 2호선 남양산역 서측 인근입니다. 주변은 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중 상업용건물 등이 섞여 있으며 상업적 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 다수 호는 대부분 제1·2종근린생활시설 공실 상태이며, 104호는 부동산중개사무소 용도로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물이며 2009.05.12 사용승인됐습니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감, 공실 부분의 내벽·천정·바닥은 콘크리트 마감 상태입니다.
- 설비. 위생설비와 옥내소화전·화재경보기·승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 396.0㎡, 지목 대, 상업용 이용이며 평지·가로장방 형태, 소로각지입니다. 공시지가는 2,148,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 소로1류(폭 10m~12m)와 교통광장에 접합니다. 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 도로. 건물 부지는 북측 및 남측으로 폭 약 10m~12m의 소로1류 2면에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 70,070,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 동일·유사 용도의 최근 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실·임대수요 확인. 감정평가상 대상 다수 호가 제1·2종근린생활시설 공실 상태입니다. 실제 303호의 현황과 즉시 임대 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 2018년 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 입찰 전 최신 등기부로 권리자와 변동사항을 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 근저당 미배당 추정액은 1,881,591,260원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미회수액과 낙찰자 승계부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 회차 가격 시나리오. 현재 70,070,000원, 3회 유찰 시 49,049,000원, 4회 유찰 시 34,334,300원입니다. 다만 추가 유찰 여부보다 시장가격과 환금성 확인이 먼저입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 별개
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 실제 임차인 0명, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 2009년 부산은행 근저당 2건도 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2018년 설정된 근저당권이며 경매로 정리되는 구조입니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 투자매력이 확정되는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 감정평가에서는 대상 건물의 다수 호가 근린생활시설 공실 상태로 파악됐습니다. 이미 2회 유찰된 사실까지 함께 보면, 권리는 합격이지만 가격과 환금성은 확인이 필요한 물건입니다. 현재 실질취득 기준액은 인수액을 더해도 70,070,000원이지만, 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도의 거래사례 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
