울산지방법원 2025타경12181. 경남 양산시 물금읍 범어리 2715-13, 3층 303호 물건입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 101호 외 8개호 대부분이 제1·2종근린생활시설 공실로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물로 2009.05.12. 사용승인됐으며, 본건 일대는 남양산역 서측 인근 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 상업용건물이 혼재한 지역입니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사포섬입니다. 2009년 부산은행 근저당권 2건은 2018.04.19. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 북부산신용협동조합의 채권최고액 1,950,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.07.21. 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2025.10.23. 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 3층303호 |
| 등기상 도로명 | 경상남도 양산시 물금읍 범어3길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 대부분 제1·2종근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사포섬 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 49,049,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,195,940,951원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 신고는 없습니다. 따라서 제공된 배당 계산상 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2018.04.19. 접수된 북부산신용협동조합 근저당권이며, 2025.07.21. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 49,049,000원으로 감정가 143,000,000원의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 49,049,000원 | 1,902,233,882원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 34,334,300원 | 1,916,683,717원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 24,034,010원 | 1,926,798,602원 |
현재 회차에서도 근저당권 채권최고액에 비해 매각대금이 매우 작아 1,902,233,882원의 미배당이 계산됩니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으며, 다음 회차 시나리오에서도 동일하게 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,282,882원 |
| 2. 근저당 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 47,766,118원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 1,950,000,000원 기준으로 근저당권자는 47,766,118원을 배당받고 1,902,233,882원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리, 지하철2호선 남양산역 서측 인근. 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중 상업용건물이 혼재하며 상업적 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 101호 외 8개호 대부분이 제1·2종근린생활시설 공실이며, 104호는 부동산중개사무소 용도로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물, 2009.05.12. 사용승인. 위생설비·옥내소화전·화재경보기·승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 396.0㎡, 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 2,148,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 10m~12m의 소로1류 두 면에 접하며, 토지는 평탄하고 상업용건물 부지로 이용 중입니다.
- 공부상 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 혼동하지 않기. 49,049,000원은 감정가 대비 34.3%지만 최근 실거래 비교값이 없어 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
- 공실 상가의 환금성 확인. 감정평가상 대부분 공실입니다. 실제 303호의 현황·전용부분 상태와 임대수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 가격뿐 아니라 용도·수요·개별 호실 상태에 대한 시장의 반응일 수 있으므로 현장조사와 주변 상권 확인이 중요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 내역과 경매기록상 채권자 지위를 원본으로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2018-244호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건 및 실제 채권 잔액을 경매기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다
이 사건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수액이 0원으로 계산되며, 말소기준 이후의 경매개시결정도 매각으로 정리되는 구조입니다. 권리 자체만 보면 복잡도가 높지 않습니다. 하지만 현재 최저가 49,049,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
감정평가상 대부분 근린생활시설이 공실이고 이미 3회 유찰됐으며, 최근 실거래 시세 비교값도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부보다 실제 303호의 이용상태·임대수요·상권과 현재 시장가격을 얼마나 보수적으로 확인하느냐에 있습니다. 낮은 최저가는 출발점일 뿐, 가격 메리트의 증명은 아닙니다.
