울산지방법원 2025타경12181. 양산시 물금읍 범어리 2715-13, 2층 202호입니다. 등기 문서상 집합건물이며 사건 용도 표시는 대지, 감정평가 대상 건물의 이용상태는 대부분 제1·2종근린생활시설 공실로 조사됐습니다. 권리의 기준점은 2018.04.19 설정된 북부산신용협동조합의 채권최고액 1,950,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당 2건은 같은 날 이미 말소됐고, 경매개시결정은 2025.07.21 접수됐습니다.
이후 2025.10.23에는 위 3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 이는 별개의 선순위 권리가 새로 생긴 것이 아니라 기존 3번 근저당권의 이전입니다. 따라서 매각에서 핵심적으로 볼 것은 2018년 근저당권을 기준으로 한 소멸 구조와 실제 점유 상태입니다. 현재 확인된 임차인은 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 2층 202호 |
| 등기상 소재 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 · 도로명 경상남도 양산시 물금읍 범어3길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도 대지 · 집합건물 · 감정 대상 대부분 제1·2종근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사포섬 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 80,948,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청 / 청구액 | 북부산신용협동조합 / 1,195,940,951원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 구조는 단순하다
확인된 임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 계산은 발생하지 않습니다. 2009년 부산은행 근저당권 2건은 2018.04.19 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 북부산신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권을 기초로 경매가 진행됐으며, 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 이뤄졌습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 236,000,000원이고 현재 최저매각가는 80,948,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 뒤 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 56,663,600원, 5회 유찰 시 39,664,520원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 80,948,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 56,663,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 39,664,520원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율 자체가 곧 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 감정평가상 건물은 대부분 근린생활시설 공실 상태이고 이미 세 차례 유찰됐습니다. 따라서 주거용 집합건물처럼 감정가 대비 낙폭만으로 가격 경쟁력을 판단하기보다는 상가 공실률, 실제 점유, 주변 상권과 재매각 가능성을 함께 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,948,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,857,064원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 79,090,936원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,950,000,000원 중 79,090,936원이 배당되는 것으로 계산돼 미배당액은 1,870,909,064원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리, 지하철 2호선 남양산역 서측 인근이며 부근은 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중 상업용건물 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며 2009.05.12 사용승인, 승강기·위생설비·옥내소화전·화재경보기가 설치돼 있습니다.
- 이용. 감정 대상 101호 외 8개호는 대부분 제1·2종근린생활시설 공실이며, 1층 104호는 부동산중개사무소로 사용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적 396.0㎡, 공시지가 2,148,000원/㎡, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 10m~12m 소로1류 2면에 접하며 교통광장에도 접합니다.
- 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 202호 현장점유 확인. 감정평가는 여러 호를 함께 설명하고 있으므로 실제 2층 202호의 현재 점유·공실 여부와 내부 마감 상태를 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
- 가격은 감정가 할인율만 보지 않기. 3회 유찰로 34.3%까지 내려왔지만 상업용 부동산은 공실과 환금성에 따라 적정가치 편차가 큽니다.
- 근저당권 이전 확인. 경매는 북부산신용협동조합 신청으로 시작됐고, 이후 3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최신 등기 변동을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 상권·임대수요 확인. 남양산역 접근성과 일반상업지역 입지는 장점이지만, 감정 대상 대부분이 공실이라는 점을 함께 고려해 실제 임대수요와 예상 공실기간을 점검하세요.
- 관리비·세금·현장비용 확인. 공용부분 관리비, 체납 여부, 내부 복구·마감 비용 등 낙찰가 외 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 환금성
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2018.04.19 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인은 없으며 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 감정가 236,000,000원에서 80,948,000원까지 내려왔습니다.
그러나 세 차례 유찰됐고 감정 대상 건물의 대부분이 근린생활시설 공실 상태라는 점은 별개의 리스크입니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험이 낮다”와 “가격이 충분히 싸다”를 같은 의미로 보면 안 되는 사건입니다. 현재 최저가를 기준으로 권리 인수는 0원이지만, 최종 판단의 핵심은 202호의 실제 점유·내부상태, 남양산역 인근 상권 수요와 재매각 가능성입니다.
