울산지방법원 2025타경12181. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 2층202호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사포섬이고, 2018.04.19. 설정된 북부산신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,950,000,000원이 말소기준권리입니다. 그보다 앞서 2009.05.20. 설정됐던 주식회사부산은행 근저당권 2건은 2018.04.19. 이미 말소됐습니다. 이후 2025.07.21. 북부산신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 2025.10.23.에는 3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
현재 배당 시나리오상 매각대금 115,640,000원에서 집행비용 2,418,960원을 제외한 113,221,040원이 근저당권 채권에 배당되고, 채권최고액 기준 1,836,778,960원이 미배당으로 남습니다. 그러나 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 2층202호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 범어3길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 대부분 제1·2종근린생활시설(공실) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰) |
| 소유자 | 주식회사포섬 |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산신용협동조합 / 1,195,940,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 말소기준은 2018.04.19. 북부산신용협동조합 근저당권입니다. 2009년 주식회사부산은행 근저당권 2건은 같은 날 이미 말소됐고, 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 이후 3번 근저당권 자체는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있으므로, 입찰 전 최신 등기부에서 최종 권리자 표시를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 흐름 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가 236,000,000원에서 현재 최저매각가는 115,640,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 80,948,000원, 4회 유찰 시 56,663,600원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 115,640,000원 | 113,221,040원 | 1,836,778,960원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 80,948,000원 | 79,090,936원 | 1,870,909,064원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,663,600원 | 55,243,655원 | 1,894,756,345원 |
③ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 113,221,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,950,000,000원 가운데 113,221,040원이 배당되고 1,836,778,960원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리, 지하철2호선 남양산역 서측 인근으로 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축중 상업용건물 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 일괄은 대부분 제1·2종근린생활시설 공실 상태이며, 104호는 부동산중개사무소 용도로 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며 2009.05.12. 사용승인, 위생설비·옥내소화전·화재경보기·승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 396.0㎡, 일반상업지역·제1종지구단위계획구역, 공시지가 2,148,000원/㎡이며 소로1류와 접합니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 10m~12m 소로1류 2면에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 2018.04.19. 북부산신용협동조합 근저당권이 말소기준이나, 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 돼 있으므로 최종 권리자 표시를 확인하세요.
- 실사용 상태 확인. 감정평가 요항은 여러 호실을 함께 설명하고 있으므로 2층202호의 실제 공실 여부와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차·점유 재확인. 현재 자료상 임차인은 없지만 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 최종 점유관계를 다시 대조하세요.
- 상권·임대수요 확인. 일반상업지역의 근린생활시설 성격이므로 주변 공실률과 임대수요가 낙찰 후 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 세금 관계를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별도”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2018.04.19. 근저당권이 말소기준이고, 임차인 신고가 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수 측면에서는 비교적 단순한 구조입니다. 반면 가격은 감정가 236,000,000원에서 2회 유찰돼 115,640,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료 없이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 감정평가상 일반상업지역의 근린생활시설·공실 이용상태가 중심인 만큼, 이 물건의 승부처는 권리보다는 실제 점유·임대수요·공실과 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것입니다.
