울산지방법원 2025타경12181. 양산시 물금읍 범어리 2715-13, 1층 104호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태에서는 아크로포섬 1층 104호가 부동산중개사무소 용도로 사용 중인 것으로 확인됩니다. 건물은 2009년 5월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 주변은 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·상업용 건물이 혼재한 상업지역입니다.
등기상 말소기준권리는 2018.04.19 북부산신용협동조합 근저당권입니다. 앞선 부산은행 근저당권 2건은 이미 등기부상 말소되었고, 2025.07.21 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다. 매각물건명세서상 임차인 탁성욱이 확인되지만 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아, 현 단계에서 그 임차인을 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, ‘인수 없음’으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 1층 104호 · 도로명 경상남도 양산시 물금읍 범어3길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 104호는 부동산중개사무소 용도로 사용 중 |
| 소유자 | 주식회사포섬 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 82,663,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산신용협동조합 / 1,195,940,951원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.19 근저당권 · 북부산신용협동조합 · 채권최고액 1,950,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차인은 확인 필요
2009년 부산은행 근저당권 2건은 2018.04.19 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 북부산신용협동조합 채권최고액 1,950,000,000원의 근저당권입니다. 이후 2025.07.21 임의경매가 개시됐고, 2025.10.23에는 3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
② 임차인 분석 — 탁성욱, ‘대항력 가능·미상’
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 탁성욱 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
매각물건명세서에는 탁성욱이 임차인으로 확인되고, 감정평가서에는 104호가 현재 부동산중개사무소로 사용 중이며 임대내역은 임차인의 불응으로 확인되지 않은 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금 규모 자체를 알 수 없고, 전입일도 확인되지 않아 말소기준일인 2018.04.19보다 앞선 점유·전입인지 여부도 판정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 241,000,000원, 현재 최저매각가는 82,663,000원으로 3회 유찰을 거치며 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 57,864,100원, 5회 유찰 시 40,504,870원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 82,663,000원 | 34.3% | 80,775,066원 | 1,869,224,934원 |
| 4회 유찰 시 | 57,864,100원 | 24.01% | 56,422,546원 | 1,893,577,454원 |
| 5회 유찰 시 | 40,504,870원 | 16.81% | 39,375,782원 | 1,910,624,218원 |
다만 이 사건에서 확인 가능한 실거래 비교값은 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 유찰 폭을 보여줄 뿐, 현재 시장에서 82,663,000원이 저렴한지 여부를 증명하지 않습니다. 특히 상업지역 내 1층 근린생활시설 성격의 물건은 실제 임대료·공실기간·상권 수요를 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,663,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,887,934원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 80,775,066원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,950,000,000원 중 80,775,066원만 배당되는 것으로 계산돼 미배당액이 1,869,224,934원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 탁성욱의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당 및 승계관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 남양산역 서측 인근. 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중인 상업용건물이 혼재하며 상업적 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현 이용. 건물의 여러 호실은 제1·2종근린생활시설 공실 상태이나, 104호는 부동산중개사무소 용도로 사용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역, 지목 대, 상업용 이용. 토지면적 396.0㎡, 공시지가 2,148,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 10m~12m 소로1류에 접하고, 토지는 평탄한 상업용 건물부지입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 탁성욱의 전입신고일이 2018.04.19보다 앞서는지 여부가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 보증금 확인. 보증금 규모가 확인되지 않으면 낙찰 후 승계 가능 금액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 실제 미배당 보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 비교값이 없으므로 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 현 임대관계 확인. 감정평가 당시 104호가 부동산중개사무소로 사용되고 있으나 임대내역은 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 전입·보증금 관련 원자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 물건의 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 241,000,000원이 3회 유찰돼 82,663,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 탁성욱의 점유·전입·보증금이 먼저입니다. 전입신고일과 보증금이 모두 미상이므로 대항력을 확정할 수 없고, 그 결과 낙찰자의 실질취득액도 현재는 확정할 수 없습니다.
등기부 자체는 2018.04.19 근저당을 기준으로 비교적 단순하지만, 임차인 미상 요소가 남아 있는 이상 배당표의 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 최종 결론으로 받아들이면 안 됩니다. 여기에 확인 가능한 실거래 비교값도 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지도 검증되지 않았습니다. 권리 확인이 가격 판단보다 선행돼야 하는 사건입니다.
