울산지방법원 2025타경12181. 등기상 대상은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13의 집합건물 1층 104호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 1층 104호가 부동산중개사무소 용도로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물이며 2009년 05월 12일 사용승인됐습니다.
권리구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2009년 부산은행 근저당 2건은 2018년 04월 19일 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 북부산신용협동조합 근저당 채권최고액 1,950,000,000원이 말소기준입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2018-244호에 묶여 있으며, 이후 2025년 07월 21일 북부산신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 등기에는 2025년 10월 23일 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12181 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 1층 104호 · 도로명 경상남도 양산시 물금읍 범어3길 18 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 1층 104호 부동산중개사무소 용도 · 제1·2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사포섬 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 118,090,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,195,940,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 현황 | 396.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
등기상 말소기준은 2018.04.19. 을구 3번 북부산신용협동조합 근저당입니다. 2009년 부산은행 근저당 2건은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나, 기존 근저당에서 파생된 권리이전입니다.
② 임차인 — 보증금·전입일 미상이라 인수위험 확정 불가
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 탁성욱 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위나 보증금 승계 중복신고는 없습니다. 감정평가서의 기타 참고사항에는 104호가 부동산중개사무소 용도로 사용 중이고, 임차인의 불응으로 임대내역을 확인하지 못했다고 기재돼 있습니다. 따라서 배당계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도, 현 단계에서 실제 임차보증금 인수가 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
감정가 241,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 118,090,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 82,663,000원(34%), 4회 유찰 시 57,864,100원(24%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”, “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 근거가 부족합니다. 특히 1층 근린생활시설 성격의 물건은 주거용 부동산처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵고, 실제 사용현황과 임차관계 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,453,260원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 1,950,000,000원 | 115,636,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 근저당권 채권최고액 1,950,000,000원 중 115,636,740원이 배당되고 1,834,363,260원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 임차인의 전입·보증금이 미상인 점은 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 남양산역 서측 인근으로, 양산신도시택지개발지구 내 상업나지·주거나지·신축 중 상업용건물이 혼재하며 상업적 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장과 전철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 현황. 101호 외 8개호는 대부분 제1·2종근린생활시설 공실이고, 104호는 부동산중개사무소 용도로 사용 중입니다.
- 토지. 사다리형·평탄한 상업용건물 부지이며 북측과 남측으로 폭 약 10m~12m 소로1류 두 면에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역이며, 공시지가는 2,148,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물, 2009년 05월 12일 사용승인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 탁성욱의 주민등록 전입 시점이 말소기준 2018.04.19.보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 실제 인수금액을 계산할 수 없습니다. 임대차계약·매각물건명세서 보완내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 사용현황 확인. 임차인 자료에는 주거로 기재됐지만 감정평가 현황은 부동산중개사무소입니다. 현장 점유형태와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래 및 임대수익을 별도 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2018-244호에 연결돼 있으므로 관련 담보물과 채권관계를 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 임차인의 전입일
이 사건은 감정가 241,000,000원에서 2회 유찰돼 118,090,000원까지 내려왔다는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 우선순위는 가격이 아닙니다. 등기상 말소기준은 명확하지만, 임차인 탁성욱의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이라 대항력과 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다.
실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰이라 싸다”가 아니라 “등기 구조는 단순하지만 임차관계와 가격 검증이 끝나지 않았다”고 보는 편이 정확합니다. 입찰 판단의 선결조건은 탁성욱의 전입일과 보증금 확인입니다.
