울산지방법원 2024타경119653. 양산시 상북면 대석리 821-14에 있는 9층 철근콘크리트조 건물의 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 150,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 51,450,000원입니다. 소유자는 주식회사중앙이며, 2020년 8월 25일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
현재 권리관계의 출발점은 2021년 3월 31일 설정된 울산중앙신용협동조합의 근저당권 104,400,000원입니다. 이후 서성춘 근저당권 15,000,000원과 국세·지방세 압류 3건, 현재의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 소멸 판정과 배당 시뮬레이션에서는 이 권리들이 매각으로 소멸하고 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32, 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 분석 대상 면적 60.56㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사중앙 (2020.08.25. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 51,450,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산중앙신용협동조합 / 931,538,995원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2021.03.31. 을구 14번 울산중앙신용협동조합 근저당권 104,400,000원입니다. 후순위 서성춘 근저당권 15,000,000원, 국세·남구·양산시 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2023년 시작된 종전 경매는 2024년 5월 취하되어 이미 말소됐습니다.
2024년 8월 29일 한국자산관리공사 공매공고가 부기됐으나 2024년 12월 23일 공매취소공고로 말소됐습니다. 다만 경매와 공매의 진행 이력이 교차하므로 입찰 직전 한국자산관리공사 진행 여부를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 비교 — 싸 보이지만 동일 면적 시세는 아니다
제공된 거래사례 6건의 평균은 126,933,333원, 최근 12개월 거래 1건과 최신 거래는 모두 122,400,000원입니다. 현재 실질취득액은 최저가 51,450,000원에 인수액 0원을 더한 51,450,000원으로, 최근 12개월 거래가의 42.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 44.03㎡ | 5 | 149,600,000원 |
| 2021.11 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 126,933,333원 |
최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -4.3%로 하락 방향입니다. 전체 평균 126,933,333원에는 과거 149,600,000원 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래 122,400,000원과 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 104,400,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 근저당 · 서성춘 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 119,400,000원 중 50,123,900원이 배당되고, 미배당액은 69,276,100원입니다. 미배당 채권은 후순위 채권자 측 손실이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제액이 발생하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 69,276,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 84,433,270원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 95,043,289원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 9층 구조입니다.
- 주변 환경. 양산세관 북측 인근으로 공동주택·단독주택·소규모공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m의 도로에 접합니다.
- 토지. 720.0㎡ 자루형 평지이며 업무시설과 도시형생활주택의 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전과 승강기가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 기반. 2016.01.12. 준공, 29세대 규모이며 제공된 최근 거래는 총 6건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 시세 확인. 제공된 거래사례는 36.85㎡·44.03㎡로 분석 대상 60.56㎡와 다릅니다. 같은 면적 또는 유사 전용면적의 매매사례를 추가 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 임대관계가 미상이고 업무시설 오피스텔이므로 현재 보증금·월세, 공실기간, 관리비와 부가세 처리 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 실제 점유자와 점유 권원을 확인하고 명도 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 법원 기록과 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 공매 진행 대조. 공매공고는 취소 말소됐으나 한국자산관리공사 진행상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 평균 유찰 3.6회와 매각률 0.0%가 나타난 이유를 주변 중개업소의 실수요· 임차수요 조사로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 가격과 높은 환금성은 같은 말이 아니다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이라는 점에서 등기 권리구조는 비교적 단순합니다. 실질취득액 51,450,000원은 최신 거래 122,400,000원의 42.0%에 불과해 숫자만 보면 할인 폭도 큽니다.
그러나 최신 거래는 분석 대상보다 작은 면적이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 여기에 -4.3% 하락 추세, 3회 유찰, 평균 3.6회 유찰과 매각률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 추가 검증, 환금성은 보수적으로입니다. 동일 면적 시세와 실제 임대수요가 확인될 때에만 현재의 낮은 최저가를 실질적인 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.
