울산지방법원 2024타경119653. 양산시 상북면 민등대길 32에 있는 9층 건물의 3층 301호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 주식회사중앙은 2020년 8월 25일 강제경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했고, 2021년 3월 31일 울산중앙신용협동조합 명의의 채권최고액 79,200,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준보다 뒤에 설정된 최남숙 명의의 채권최고액 52,000,000원 근저당과 국세·지방세 압류 3건, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 현실적인 명도 부담이 없다는 판단은 서로 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다

2020년 8월 25일 종전 경매 매각 과정에서 2015년부터 설정됐던 근저당, 가압류, 압류, 가처분과 종전 경매개시결정 등은 말소됐습니다. 현재 권리관계의 출발점은 주식회사중앙의 소유권과 2021년 3월 31일 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당입니다.

2024년 8월 29일 한국자산관리공사 공매공고가 등기됐으나, 2024년 12월 23일 공매취소공고를 원인으로 말소됐습니다. 현재 법원경매와 별개로 공매 진행 이력이 있었던 만큼 취소 및 말소 상태를 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 가격 비교 — 42.0%라는 숫자를 그대로 믿기 어려운 이유

최근 12개월 거래는 2025년 8월의 122,400,000원 1건이고, 최신 거래 역시 122,400,000원입니다. 현재 최저가 51,450,000원은 이 금액의 42.0%로 표시됩니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -4.3%로 하락 방향입니다.

최근 12개월 평균은 122,400,000원이지만 표본이 1건뿐이며, 그 거래 면적은 36.85㎡입니다. 전체 평균 126,933,333원에는 2021년과 2022년 거래가 함께 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 거래와 -4.3%의 하락 추세를 우선하되, 대상 호실과 면적·이용상태가 일치하는 거래나 임대수익 자료를 별도로 확보해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)

근저당 채권최고액 합계는 131,200,000원이고 예상 배당액은 50,123,900원으로, 미배당액은 81,076,100원입니다. 신청채권자의 청구액 931,538,995원도 현재 매각가 기준으로 충족되지 않습니다. 다만 미배당 채권은 후순위 권리자의 문제이며, 배당자료상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 등기상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 가격이 낮아진 사실만으로 환금성이나 임대수익성이 개선되는 것은 아닙니다. 이 건물 관련 경매자료의 평균 유찰 횟수는 3.6회, 낙찰률은 0.0%이며 최근 낙찰금액과 낙찰일 자료도 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산시 상북면 소토리 소재 양산세관 북측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 9층 건물로 외벽은 치장석 및 판넬, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 4m의 도로에 접합니다.
• 토지. 인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 29세대 규모이며 경매자료상 평균 유찰 횟수 3.6회, 낙찰률 0.0%로 유찰이 반복된 흐름입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 가격 확인. 현재 실거래 표본은 대상 60.56㎡와 일치하지 않습니다. 동일하거나 유사한 면적·용도의 거래 및 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대·사업자등록과 실제 점유자를 대조해야 합니다.
• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
• 공매 이력 대조. 한국자산관리공사 공매공고는 취소공고로 말소됐으나, 공매 취소와 법원경매 진행 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
• 오피스텔 이용상태 확인. 등기와 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 실제 내부 상태와 사용 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 확신은 아직 부족하다

이 물건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2021년 3월 31일 울산중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 감정가 150,000,000원에서 3회 유찰돼 51,450,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최근 12개월 거래는 122,400,000원 1건이지만 면적이 36.85㎡로 대상 60.56㎡와 다르고, 최근 거래 추세도 -4.3%입니다. 여기에 임대관계 미상, 평균 유찰 3.6회, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다.

등기상 권리는 통과, 가격과 점유관계는 보류. 동일 면적 시세와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 현재 최저가 51,450,000원이 실질적인 할인인지 판단해야 하는 오피스텔입니다.