54,537,000원
울산지방법원 2024타경119653. 양산시 상북면 대석리의 9층 건물 내 3층 302호 오피스텔입니다. 소유자 주식회사중앙은 2020년 8월 25일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 2021년 3월 31일 울산중앙신용협동조합의 채권최고액 111,600,000원 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준 이후에는 최남숙의 근저당권, 국세·지방세 압류 3건, 현재 경매개시결정, 박준섭의 주택임차권이 이어집니다. 등기 순서만 보면 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기에 이름이 올라온 박준섭보다, 보증금과 전입일이 확인되지 않은 별도 점유자입니다. 이 점유자의 대항력 여부를 확인하기 전에는 ‘인수 0원’으로 확정해 응찰해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32, 3층 302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 64.1675㎡ · 철근콘크리트조 9층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 위생·급배수·옥내소화전·승강기 설비 |
| 소유자 | 주식회사중앙 (2020.08.25. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 54,537,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산중앙신용협동조합 / 931,538,995원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 준공 / 규모 | 2016.01.12 · 29세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 미완성
과거 2015년부터 2020년까지 설정됐던 가압류·압류·가등기·근저당권은 2020년 임의경매 매각 과정에서 이미 정리됐습니다. 현재 분석의 출발점은 2021년 3월 31일 울산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 최남숙 근저당권과 국·양산시·울산광역시 압류, 경매개시결정, 박준섭 임차권은 등기 순위상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 / 차임 | 신고·확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준섭 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 20,000,000원 200,000원 | 주민등록 2022.09.27 점유개시 2022.09.16 확정일자 2022.09.27 | 2025.04.01 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 조사된 점유자 | 주거 점유 범위 미상 | 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
박준섭은 임대차계약일 2022.09.16., 주민등록·확정일자 2022.09.27.로 모두 말소기준 2021.03.31.보다 늦습니다. 따라서 보증금 20,000,000원은 낙찰자에게 승계되지 않는 후순위 임차권으로 판단됩니다. 현재 매각가 시나리오에서는 선순위 근저당권도 전액 배당받지 못하므로 박준섭의 실제 배당 가능성 역시 낮습니다.
반면 별도로 조사된 점유자는 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 보증금이 없다고 볼 근거도, 박준섭과 동일인이라고 볼 근거도 없습니다. 이 점유자가 말소기준일보다 먼저 주택 인도와 주민등록을 갖춘 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 배당표상 인수 0원은 박준섭과 등기권리만을 기준으로 한 수치입니다.
③ 시세 비교 — 44.6%라는 숫자를 그대로 믿기 어려운 이유
확인된 실거래는 총 6건입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 8월의 122,400,000원 한 건이며, 전체 평균은 126,933,333원입니다. 최근 거래 수준은 과거 거래보다 4.3% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 44.03㎡ | 5 | 149,600,000원 |
| 2021.11 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.85㎡ | 1건 | 122,400,000원 |
| 전체 평균 | 36.85~44.03㎡ | 6건 | 126,933,333원 |
최저가 54,537,000원은 최근 12개월 거래가 122,400,000원의 44.6%, 전체 평균의 43.0%입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 차이지만, 본건 면적은 64.1675㎡이고 비교 거래는 36.85㎡ 또는 44.03㎡입니다. 같은 면적의 거래가 아니므로 이 비율만으로 “시세의 절반 이하라 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
이 건물 관련 경매 통계도 보수적입니다. 평균 유찰 횟수는 3.6회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 29세대 소규모 오피스텔이고 거래 표본도 적어, 낮은 최저가가 곧바로 높은 환금성을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,381,666원 |
| 1. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 111,600,000원 | 53,155,334원 |
| 2. 근저당 · 최남숙 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 2개 근저당 채권최고액 합계 163,600,000원 중 예상 배당은 53,155,334원, 미배당은 110,444,666원입니다. 박준섭 임차권과 당해세·최우선변제는 배당표에 반영되지 않았으며, 매수인 인수 0원은 미상 점유자 위험을 제외한 수치입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 54,537,000원 | 53,155,334원 | 110,444,666원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 38,175,900원 | 37,088,734원 | 126,511,266원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 26,723,130원 | 25,842,114원 | 137,757,886원 | 0원* |
* 박준섭의 후순위 임차권과 등기권리만 반영한 수치입니다. 미상 점유자의 대항력이 확인되면 실질 인수액은 별도로 발생할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산세관 북측 인근으로 공동주택·단독주택·소규모 공장·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접한 자루형 평지입니다.
- 용도. 업무시설(오피스텔)이며 토지는 오피스텔·도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다. 공시지가는 364,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 29세대 소규모 건물이며 실거래 표본이 6건, 최근 12개월 표본은 1건입니다. 평균 유찰 3.6회와 낙찰률 0.0%도 낮은 유동성을 시사합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전입세대확인, 외국인체류확인, 점유자 면담과 임대차계약서 확인으로 전입일·보증금·점유개시일을 특정해야 합니다.
- 박준섭과 동일인 여부. 별도 조사된 점유자가 박준섭과 동일한지, 다른 임차인인지 확인해야 중복 또는 추가 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
- 동일 면적 시세 확인. 현재 실거래는 36.85㎡·44.03㎡이고 본건은 64.1675㎡입니다. 동일 면적 오피스텔 거래와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 과거보다 4.3% 낮습니다. 전체 평균 126,933,333원만 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 세금 체납 확인. 국·양산시·울산광역시 압류의 현재 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당 순서를 검증할 수 있습니다.
- 공매 상태 교차 확인. 공매공고는 말소됐지만 과거 공매 이력이 있으므로 한국자산관리공사 진행 상태와 중복 절차 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 이전 비용. 체납 관리비와 인도명령·명도 협의에 필요한 비용을 실질취득가에 포함해 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가, 아직 확정되지 않은 총액
최저가 54,537,000원은 감정가의 34.3%, 최근 거래가의 44.6%입니다. 그러나 최근 거래는 본건과 면적이 다르고 표본도 한 건뿐이며, 시장 흐름은 4.3% 하락했습니다. 무엇보다 별도 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 실질취득가를 최저가로 고정할 수 없습니다.
박준섭의 20,000,000원 임차권 자체는 후순위여서 승계되지 않습니다. 하지만 그 사실이 다른 점유자의 보증금까지 없애주지는 않습니다. 확인된 권리는 소멸, 미상 점유는 보류, 가격은 조건부. 이 물건은 34%라는 할인율에 먼저 반응할 사건이 아니라, 미상 점유자의 정체와 동일 면적 시세를 확인한 뒤 실질취득 총액을 다시 계산해야 하는 사건입니다.
