울산지방법원 2024타경119653. 양산시 상북면 대석리 821-14에 있는 9층 건물 내 2층 205호 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사중앙이며, 신청채권자는 울산중앙신용협동조합입니다. 감정가는 195,000,000원이지만 3회 유찰돼 최저매각가는 66,885,000원까지 내려왔습니다.

권리관계만 놓고 보면 매수인이 임차보증금이나 등기상 권리를 승계하는 구조는 아닙니다. 임차인으로 기재된 주식회의 전입일은 2021.03.31로, 말소기준인 2019.12.16 양산시 압류보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 그러나 보증금이 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 세금 배당은 확인 필요

등기 분석상 말소기준은 2019.12.16 양산시 압류입니다. 이후 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당과 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.08.25 종전 임의경매 매각으로 소유권이 주식회사중앙에 이전되면서 종전의 가압류·압류·근저당·가처분 등 다수 권리가 말소된 이력도 있습니다.

임차인·점유 분석

실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 임차인이 주거로 사용하고 있어 감정평가상 업무시설(오피스텔) 용도와 실제 사용 상태도 현장에서 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 낮아 보이지만 면적이 맞지 않는다

확인된 실거래는 총 6건이며, 최근 12개월 거래는 2025.08의 122,400,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 122,400,000원이고 최신 거래가 역시 122,400,000원입니다. 현재 최저가 66,885,000원은 이 금액의 54.6%입니다.

문제는 면적 적합성입니다. 대상면적은 78.415㎡인데 실거래 면적은 36.85㎡와 44.03㎡로, 대상 호실과 일치하는 거래가 아닙니다. 따라서 현재 최저가가 최근 실거래의 54.6%라는 수치만으로 “시세의 절반 가격”이라고 단정할 수 없습니다. 직접 비교 가능한 동일 면적·동일 용도 거래나 현장 중개 시세가 추가로 필요합니다.

최근 가격 흐름도 이전 거래 대비 -4.3%로 하락 추세입니다. 전체 평균 126,933,333원보다 최근 12개월 평균 122,400,000원을 우선해 보더라도 하락 방향은 분명합니다. 현재가는 표면적으로 낮지만, 하락 추세와 비교 면적 불일치를 함께 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 66,885,000원 가정)

국세·지방세 압류의 당해세 여부와 임차인 우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 당해세가 선순위로 배당되면 울산중앙신용협동조합의 실제 배당액은 65,281,070원보다 줄어들 수 있습니다. 근저당 미배당액 75,118,930원은 매수인 인수액이 아닙니다.

회차별 배당 시나리오

유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 임차인의 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 실제 입찰 판단은 채권자 손실이 아니라 오피스텔의 현장 시세와 재매각 가능성을 기준으로 해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산세관 북측 인근이며 주변은 공동주택·단독주택·소규모공장·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수설비, 옥내소화전, 승강기가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 4m의 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 공시지가는 364,100원/㎡입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 29세대 규모이며 2016.01.12 사용승인된 오피스텔입니다. 평균 3.6회 유찰, 매각률 0%라는 경매 통계는 재매각 기간을 길게 볼 필요가 있음을 보여줍니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2020.08.25 종전 경매와 다수 권리 말소 이력이 있으므로 최신 등기부에서 2019.12.16 양산시 압류의 현존 여부와 말소기준 판단을 다시 대조하세요.
• 세금채권 확인. 양산시·국·울산광역시 압류의 교부청구액과 당해세 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
• 임차보증금 확인. 주식회의 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차계약서, 배당요구서의 금액을 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있다면 인도명령과 명도 협의가 필요합니다.
• 실제 사용 확인. 감정상 업무시설(오피스텔)이지만 임차인 사용용도는 주거로 기재돼 있습니다. 현장 사용 상태와 관련 행정사항을 확인하세요.
• 동일 면적 시세 확보. 36.85㎡·44.03㎡ 거래를 78.415㎡ 대상 호실에 그대로 적용하지 말고, 동일 면적·층·상태의 매매 및 임대 시세를 별도로 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.3%이므로 과거 전체 평균보다 최신 거래와 현장 호가를 우선하세요.
• 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고는 2024.12.23 말소됐으나 현재 진행 상태를 다시 확인하세요.
• 관리비 확인. 공용부분 장기 체납액과 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 후”

이 물건의 장점은 분명합니다. 3회 유찰로 최저매각가가 66,885,000원까지 내려왔고, 대항력 있는 임차인이나 매수인이 승계할 권리도 없어 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 접근 가능한 물건입니다.

그러나 가격 판단은 아직 끝나지 않았습니다. 최근 12개월 거래가는 122,400,000원이고 현재 최저가는 그 54.6%이지만, 거래 면적이 대상 호실과 일치하지 않습니다. 여기에 최근 가격 -4.3% 하락, 평균 3.6회 유찰, 매각률 0%, 세금압류 4건, 보증금 미상 점유자가 겹칩니다. 낮은 최저가 자체는 매력적이지만, 동일 면적 시세와 세금·점유 원본을 확인하기 전에는 ‘싸다’고 단정하기 어렵습니다. 이 사건은 권리보다 가격 검증과 환금성 판단이 승부처입니다.