울산지방법원 2024타경119653. 양산시 상북면 민등대길 32, 2층 204호의 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가는 195,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 66,885,000원, 감정가의 34.3%입니다. 매각기일은 2026.08.13이며 신청채권자는 울산중앙신용협동조합, 청구금액은 931,538,995원입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 권리분석과 시세 검증에는 주의가 필요합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원이나, 등기에는 국세·지방세 압류가 4건 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액은 매각대금에서 먼저 차감될 수 있습니다. 또한 최근 거래 표본은 대상 호실과 면적이 맞지 않아 최저가 54.6%라는 비율을 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32, 2층 204호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상 면적 78.415㎡ · 철근콘크리트조 9층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사중앙 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 66,885,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산중앙신용협동조합 / 931,538,995원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 등기 발급 | 울산지방법원 양산등기소 · 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 세금과 기준권리 원문 확인
신고된 임차인은 없습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사되어, 실제 점유자와 명도 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
현재 분석 기준에 따르면 2021.03.31 울산중앙신용협동조합 근저당 140,400,000원, 2021.05.26 서성춘 근저당 15,000,000원과 그 뒤의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 확인되면 배당 순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 54.6%라는 숫자보다 면적 불일치가 먼저다
확인된 거래는 총 6건이며 전체 평균은 126,933,333원, 최근 12개월 평균은 122,400,000원입니다. 최신 거래는 2025.08의 122,400,000원입니다. 다만 대상 면적 78.415㎡와 달리 거래 표본 면적은 36.85㎡ 또는 44.03㎡로, 동일 면적 거래가 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36.85㎡ | 6층 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5층 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5층 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5층 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 44.03㎡ | 5층 | 149,600,000원 |
| 2021.11 | 36.85㎡ | 6층 | 122,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.85㎡ | 1건 | 122,400,000원 |
현재 최저가 66,885,000원은 최근 12개월 평균의 54.6%, 전체 평균의 52.7%입니다. 그러나 이 비율은 대상보다 작은 면적 거래와의 단순 비교입니다. 대상 면적에 맞춘 최신 거래가 없으므로 시세보다 절반 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 말할 수 없습니다.
시장 흐름도 낙관적이지만은 않습니다. 최근 구간 거래 수준은 이전 구간보다 4.3% 낮아진 하락 추세이고, 확인된 경매 통계는 평균 3.6회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 29세대 규모의 소규모 오피스텔이라는 점까지 고려하면 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,603,930원 |
| 2. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 140,400,000원 | 65,281,070원 |
| 3. 근저당 · 서성춘 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 담보권 채권액 합계 155,400,000원 중 65,281,070원이 배당되고, 미배당액은 90,118,930원입니다. 신청채권자의 청구금액 931,538,995원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산세관 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 위생·급배수설비, 옥내소화전, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 720㎡의 평탄한 자루형 토지이며, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 제2종일반주거지역에 접합니다. 공시지가는 364,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2016.01.12 사용승인된 29세대 소규모 건물이며, 경매 통계상 평균 3.6회 유찰·낙찰률 0.0%로 매각 유동성은 낮게 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원문 대조. 2019.12.16 양산시 압류가 기준으로 제시되어 있으나 2020.08.25 매각 말소 기록도 함께 존재합니다. 최신 등기와 매각물건명세서의 기준권리를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액, 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당과 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
- 공매 절차 재확인. 공매공고 후 취소·말소된 이력이 있으므로 한국자산관리공사 절차가 완전히 종료됐는지 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대·사업자등록 점유 확인이 필요합니다.
- 동일 면적 시세 확인. 확인된 거래는 36.85㎡와 44.03㎡로 대상 면적 78.415㎡와 다릅니다. 현재 최저가를 동일 면적 시세와 다시 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전보다 4.3% 낮습니다. 전체 평균 126,933,333원만 보고 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 환금성 보수 평가. 29세대 소규모 오피스텔이고 확인된 경매 낙찰률이 0.0%입니다. 재매각 기간과 임대수요를 별도로 검토하세요.
맺으며 — “34% 최저가가 곧 반값 시세는 아니다”
이 물건은 3회 유찰되어 감정가 195,000,000원에서 66,885,000원까지 내려왔고, 신고된 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 표면만 보면 가격과 권리 모두 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 비교 실거래의 면적이 대상 호실과 다르고, 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 최근 가격 흐름은 4.3% 하락했고 경매 통계는 평균 3.6회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다.
여기에 국세·지방세 압류 4건, 과거 공매공고, 말소기준과 2020년 매각 말소 이력의 대조 문제까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “인수액은 0원이지만, 권리 원문과 동일 면적 시세 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 오피스텔”입니다. 낮은 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 세금의 법정기일, 실제 점유 상태, 동일 면적 거래와 임대수익입니다.
