66,885,000원
울산지방법원 2024타경119653. 양산시 상북면 민등대길 32의 3층 304호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자 주식회사중앙은 2020년 8월 25일 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 3월 31일 설정된 울산중앙신용협동조합의 채권최고액 140,400,000원 근저당권입니다.
말소기준권리 뒤에는 윤인태의 채권최고액 20,000,000원 근저당과 국·양산시·울산광역시의 압류 3건, 현재 경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 현장 점유자와 전입·사업자등록 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32, 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 · 외벽 치장석 및 판넬 붙임 · 내벽 벽지 및 일부 타일 · 샷시창 |
| 소유자 | 주식회사중앙 (2020.08.25. 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 66,885,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산중앙신용협동조합 / 931,538,995원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 등기 발급 | 울산지방법원 양산등기소 · 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 소유권은 주식회사중앙에 있고, 말소기준은 2021년 3월 31일 울산중앙신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 윤인태 근저당, 국세·지방세 압류 3건과 2024년 12월 6일 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 시작됐던 종전 임의경매는 2024년 6월 5일 취하됐고, 2024년 공매공고 역시 2024년 12월 4일 취소공고 후 말소됐습니다.
② 실거래 비교 — 가격차보다 ‘면적 불일치’를 먼저 본다
최근 12개월 실거래 평균은 122,400,000원이며 현재 최저가 66,885,000원은 그 54.6%입니다. 전체 실거래 평균 126,933,333원과 비교하면 52.7%입니다. 표면적으로는 할인 폭이 크지만, 이 물건의 비교 기준면적은 78.415㎡인 반면 확인된 실거래는 36.85㎡ 또는 44.03㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 44.03㎡ | 5 | 149,600,000원 |
| 2021.11 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 6건 | 126,933,333원 |
최신 거래는 2025년 8월의 36.85㎡, 6층, 122,400,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래군보다 4.3% 하락한 흐름입니다. 따라서 현재 최저가가 참고 거래보다 낮다는 사실은 분명하지만, 동일 면적의 직접 비교가 아니므로 이를 곧바로 “시세의 절반”이라고 해석하기보다는 304호의 정확한 전유면적·내부 상태·주거 또는 업무 이용 가능성을 확인한 뒤 보정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,603,930원 |
| 2. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 140,400,000원 | 65,281,070원 |
| 3. 근저당 · 윤인태 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 160,400,000원 중 예상배당액은 65,281,070원, 미배당액은 95,118,930원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 66,885,000원 | 65,281,070원 | 95,118,930원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 46,819,500원 | 45,576,749원 | 114,823,251원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,773,649원 | 31,783,723원 | 128,616,277원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 양산세관 북측 인근으로 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 자루형 토지이며 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 규모. 29세대, 2016년 1월 12일 사용승인된 건물입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 확정일자와 보증금을 확인하세요.
- 정확한 면적 확인. 비교 기준면적 78.415㎡와 실거래 면적 36.85㎡·44.03㎡가 일치하지 않습니다. 등기부·건축물대장·감정평가서에서 304호 면적을 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 공매공고는 취소·말소됐으나 한국자산관리공사 공매 진행 상태와 현재 법원경매의 관계를 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신청채권액 931,538,995원과 이 호실 근저당 채권최고액 140,400,000원의 차이를 경매신청서와 공동담보 목록으로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 3회 유찰된 오피스텔이므로 누수, 설비, 관리상태, 체납관리비, 실제 주거 가능 여부를 현장에서 점검하세요.
- 임대수익 검증. 주변의 소규모 공장·주택·근린시설 수요를 바탕으로 실제 임대료, 공실 기간과 관리비를 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 단순하지 않다
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 2021년 3월 31일 울산중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당과 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
현재 최저가 66,885,000원은 감정가의 34.3%, 최근 12개월 실거래 참고가격의 54.6%입니다. 그러나 비교 실거래의 면적이 일치하지 않고, 최근 추세는 -4.3%이며, 임대관계도 미상입니다. 여기에 3회 유찰과 낮은 낙찰 통계까지 나타납니다. 따라서 결론은 “권리상 검토 가능, 가격은 현장과 임대수익 검증 후 결정”입니다. 할인율이 아니라 실제 점유·면적·상태·임대수요가 최종 응찰가를 정해야 합니다.
