울산지방법원 2024타경119653. 양산시 상북면 대석리 821-14, 민등대길 32에 있는 9층 건물의 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 현재 소유자는 주식회사중앙입니다. 이 회사는 2020.08.25 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 신탁과 신탁재산 귀속 절차를 거쳤습니다. 현재 사건은 울산중앙신용협동조합이 신청한 임의경매로, 청구액은 931,538,995원입니다.

가격만 보면 할인폭이 매우 큽니다. 감정가 1.59억에서 현재 최저가 5,453.7만원까지 내려왔고, 다음 회차 시나리오는 38,175,900원, 그다음은 26,723,130원입니다. 그러나 이 물건은 싸게 보이는 숫자와 실제 매수 판단을 분리해야 합니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 비교 실거래의 면적도 대상과 일치하지 않기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 판정, 원본 대조는 필수

제공된 권리 소멸 판정상 분석 기준은 2019.12.16 양산시 압류이며, 이후 남아 있는 울산중앙신용협동조합 근저당, 서성춘 근저당, 국세·지방세 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됐습니다.

임차인 신고·조사 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 없음”이나 “명도 부담 없음”으로 단정할 수 없으며, 실제 점유자와 점유 원인, 전입·사업자등록 및 보증금 관계를 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 면적이 다르다

대석리 821-14 건물의 거래 표본은 6건입니다. 전체 평균은 126,933,333원, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 122,400,000원입니다. 최근 거래 수준은 과거 표본보다 4.3% 하락했습니다.

현재 최저가 54,537,000원은 최근 12개월 거래가 122,400,000원의 44.6%, 전체 평균의 43.0%입니다. 숫자만 보면 큰 할인입니다. 그러나 대상 기준면적은 64.1675㎡이고 비교 거래는 36.85㎡와 44.03㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 44.6%라는 비율은 참고지표일 뿐, 동일 면적 시세 대비 할인율로 그대로 적용해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 54,537,000원 가정)

등기상 배당대상 채권최고액 합계는 126,600,000원이며, 예상배당 합계는 53,155,334원, 미배당은 73,444,666원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산세관 북측 인근이며 주변은 공동주택, 단독주택, 소규모공장, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 9층 건물로, 위생·급배수설비, 옥내소화전과 승강기가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 4m의 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지는 평지의 자루형이고 공시지가는 364,100원/㎡입니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성. 29세대 소규모 오피스텔이고 경매 평균 유찰 횟수가 3.6회여서, 가격이 낮아도 재매각 기간과 수요층을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 대조. 2019.12.16 양산시 압류의 현재 효력과 2020.08.25 종전 경매 매각에 따른 말소기재를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 점유·임대관계 확인. 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 점유 원인, 보증금, 전입·사업자등록 여부와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 금액을 확인하세요. 배당표의 근저당 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
• 공매 상태 교차 확인. 2024.08.29 공매공고와 2024.12.04 공매취소공고, 2024.12.23 말소 경위를 한국자산관리공사 진행내역과 함께 확인하세요.
• 면적별 시세 재산정. 현재 실거래 표본은 36.85㎡·44.03㎡로 대상 64.1675㎡와 다릅니다. 동일하거나 유사한 면적의 매매·임대 사례를 별도로 확보해야 합니다.
• 회차별 자금계획. 현재 최저가는 54,537,000원이며 다음 회차 시나리오는 38,175,900원, 그다음은 26,723,130원입니다. 추가 유찰 가능성과 환금성 저하를 함께 고려하세요.
• 관리비·시설상태. 공용관리비 체납, 내부 마감상태, 누수와 설비 작동 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적이지만, 확인 전에는 조건부”

이 물건의 가장 강한 장점은 분명합니다. 감정가 159,000,000원에서 3회 유찰돼 54,537,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 시세 표본은 대상보다 작은 면적이고 최근 거래는 과거 표본보다 4.3% 낮아졌습니다. 임대관계도 확인되지 않았으며, 세금 압류·공매 이력과 말소기준 산정은 원본 대조가 필요합니다.

가격은 검토 대상, 권리는 확인 조건부. 동일 면적 시세와 실제 점유관계, 최신 등기부상 말소기준이 모두 확인될 때 비로소 감정가 34.3%라는 할인폭을 투자 매력으로 인정할 수 있습니다. 현재 단계에서는 낮은 최저가보다 원본 확인의 완성도가 먼저입니다.