43,904,000원
울산지방법원 2024타경119653. 양산시 상북면 민등대길 32의 9층 건물 내 2층 203호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 128,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 43,904,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 승계할 금액을 0원으로 계산하고 있어 형식적인 실질취득액은 최저가와 같은 43,904,000원입니다.
다만 낮은 가격만으로 접근하기에는 확인할 지점이 많습니다. 이 건물의 시세 자료는 대상면적을 51.46㎡로 표시하지만 실제 거래표본은 36.85㎡와 44.03㎡이며, 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 최근 거래 122,400,000원과 최저가의 차이가 크더라도 동일 면적·동일 호수군의 직접 비교가격으로 사용할 수 없습니다. 최근 거래 추세도 이전 거래 대비 -4.3%로 하락 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32, 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 9층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사중앙 (2020.08.25. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 43,904,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산중앙신용협동조합 / 931,538,995원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 용도지역 / 공시지가 | 일반상업지역 / 364,100원/㎡ |
| 위반·공부 차이 | 위반사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 볼 ‘기준권리 충돌’
2021.03.31. 울산중앙신용협동조합 근저당권 85,200,000원과 2021.04.19. 윤인태 근저당권 20,000,000원은 현재 배당표에서 배당 대상 채권으로 반영돼 있습니다. 이후 국세·지방세 압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으며, 현재 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임대관계 — 신고는 없지만 ‘없음’으로 단정 금지
확인된 임차인 신고 내역은 없으며 현재 배당모델에도 임차인 보증금이나 인수액이 반영돼 있지 않습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 임차인 0명이나 소유자 직접 점유로 단정할 수 없고, 현장 방문과 전입세대·사업자등록·점유관계 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 35.9% 숫자를 그대로 할인율로 쓰면 안 된다
제공된 실거래 표본은 총 6건이며 전체 평균은 126,933,333원입니다. 최근 12개월 거래는 2025.08.의 122,400,000원 1건이고, 최근 거래가 이전 거래보다 4.3% 낮은 흐름입니다. 현재 최저가 43,904,000원은 최근 12개월 평균의 35.9%지만, 거래표본 면적이 대상면적과 일치하지 않아 이 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 44.03㎡ | 5 | 149,600,000원 |
| 2021.11 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 126,933,333원 |
| 최근 12개월 | 36.85㎡ | 1건 | 122,400,000원 |
거래표본 자체도 2022.05. 동일 면적·층·금액의 122,400,000원 거래가 반복 포함돼 있습니다. 따라서 전체 평균 126,933,333원보다 최신 거래 122,400,000원과 하락 추세 -4.3%를 우선 보되, 최종 응찰가 산정에는 본건과 같은 면적·같은 용도·같은 층대의 별도 거래조사가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,190,272원 |
| 2. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 85,200,000원 | 42,713,728원 |
| 3. 근저당 · 윤인태 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 배당대상 채권총액 105,200,000원 중 42,713,728원이 배당되고 62,486,272원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 43,904,000원 | 42,713,728원 | 62,486,272원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 30,732,799원 | 29,779,609원 | 75,420,391원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 21,512,959원 | 20,725,726원 | 84,474,274원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 양산세관 북측 인근이며 주변은 공동주택, 단독주택, 소규모 공장과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수설비, 옥내소화전과 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m의 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 규모. 거래자료상 29세대, 사용승인일은 2016.01.12.입니다.
- 환금성. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.6회, 낙찰률은 0.0%이며 확인된 최근 낙찰금액과 낙찰일은 없습니다.
- 하락 흐름. 최근 거래는 이전 거래보다 4.3% 낮아 가격 산정 시 하락 추세를 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2019.12.16. 압류를 기준권리로 보는 판정과 2020.08.25. 말소 기록의 충돌을 현행 등기부와 매각물건명세서에서 해소하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일, 당해세 여부와 교부청구액을 법원과 관할 세무기관에서 확인하세요.
- 공매 이력 확인. 2024.08.29. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2024.12.23. 공매취소공고로 말소됐습니다. 현재 절차와 잔존 처분 여부를 교차 확인하세요.
- 점유 조사. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 사업자등록, 현장 점유자와 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 면적 대조. 시세 대상면적 51.46㎡와 거래표본 36.85㎡·44.03㎡가 일치하지 않으므로 건축물대장·등기부의 전유면적을 기준으로 비교사례를 다시 선정하세요.
- 실사용 가능성. 업무시설 오피스텔의 내부 상태, 관리비 체납, 공실 여부와 주거·사무실 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 환금성 보수 적용. 3회 유찰, 평균 유찰 3.6회와 낙찰률 0.0%를 반영해 단기 재매각을 전제로 한 공격적 입찰은 피하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금 배당자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확인되지 않은 권리가 먼저다”
감정가 128,000,000원이 43,904,000원까지 내려왔고 배당모델상 인수액도 0원입니다. 표면적인 가격만 보면 관심을 끌 만하지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 판정과 과거 말소 기록의 충돌, 국세·지방세 압류 4건, 임대관계 미상, 시세 비교면적 불일치가 동시에 존재합니다.
최근 거래 122,400,000원 대비 최저가 비율 35.9%도 동일 면적 거래가 아니라는 점에서 가격 가점으로 사용하기 어렵습니다. 여기에 오피스텔, 29세대 규모, 3회 유찰, 평균 3.6회 유찰과 낙찰률 0.0%가 겹쳐 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 가격은 낮지만, 원본 확인 전에는 입찰 보류입니다. 말소기준·당해세·점유·전유면적이 모두 확인된 뒤에야 43,904,000원의 실제 의미를 판단할 수 있습니다.
