울산지방법원 2024타경119653. 경남 양산시 상북면 민등대길 32, 3층 303호의 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 128,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 43,904,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가보다 84,096,000원 낮은 큰 할인처럼 보입니다. 등기상 말소기준은 2021년 3월 31일 울산중앙신용협동조합 근저당권 85,200,000원이고, 이후 설정된 윤인태 근저당권과 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 물건의 판단 난도는 등기보다 가격의 비교 가능성과 환금성에 있습니다. 최근 12개월 거래는 2025년 8월 전용 36.85㎡ 1건, 122,400,000원인데 분석 대상 면적은 51.46㎡입니다. 거래 표본 면적이 일치하지 않아 최저가가 최근 시세의 35.9%라는 수치는 참고지표일 뿐, 동일 면적의 직접 시세 비교로 사용할 수 없습니다. 최근 거래 추세도 과거 평균 대비 -4.3%로 하락 방향입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 인수액은 0원

신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태와 실제 사용자를 입찰 전에 확인해야 합니다. 말소기준인 울산중앙신용협동조합 근저당권 이후의 윤인태 근저당권, 국세·양산시·울산광역시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

과거 2023년 임의경매개시결정은 2024년 6월 취하되어 말소됐습니다. 2024년 8월에는 한국자산관리공사 공매공고가 등기됐으나 2024년 12월 공매취소공고 후 말소됐습니다. 등기상 공매공고는 정리됐지만 실제 공매 진행 상태는 입찰 전에 다시 교차 확인하는 편이 안전합니다.

② 시세 비교 — 싸 보이지만 직접 비교 표본은 아니다

등재된 실거래는 총 6건이며 평균은 126,933,333원입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 8월 122,400,000원 1건이고, 최신 거래 역시 122,400,000원입니다. 다만 거래 면적은 36.85㎡ 또는 44.03㎡로, 분석 대상 면적 51.46㎡와 일치하지 않습니다.

현재 최저가 43,904,000원은 전체 거래 평균의 34.6%, 최근 12개월 평균의 35.9%입니다. 최근 실거래보다 78,496,000원 낮고 감정가보다 84,096,000원 낮습니다. 다만 이 할인율은 면적이 다른 거래를 기준으로 계산된 값입니다. 대상 호실과 동일 면적의 거래가 확인되지 않았으므로, 해당 수치만으로 적정가나 기대수익을 확정해서는 안 됩니다.

③ 회차별 가격 시나리오

유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 늘지만 매수인의 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 현재 회차 입찰보증금을 최저가의 10%로 계산하면 약 4,390,400원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,904,000원 가정)

등기상 담보채권 합계 105,200,000원 중 42,713,728원이 배당되고 62,486,272원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 근저당 배당액은 더 줄 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산세관 북측 인근으로 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 9층 건물로 외벽은 치장석·판넬, 내부는 벽지와 일부 타일, 샷시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전, 승강기가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 4m의 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 규모. 29세대, 2016년 1월 12일 사용승인 건물로 거래 표본과 경매 낙찰 사례가 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 집행기록을 통해 실제 점유자와 명도 대상을 확인하세요.
• 동일 면적 시세. 현재 실거래 표본은 36.85㎡·44.03㎡로 대상 51.46㎡와 다릅니다. 동일 면적 매물·임대료·공실 현황을 별도로 조사하세요.
• 세금 배당. 국세·양산시·울산광역시 압류의 당해세 여부와 교부청구액을 배당요구종기 서류에서 확인하세요.
• 공매 교차 확인. 공매공고는 취소·말소됐지만 한국자산관리공사의 실제 공매 상태를 다시 확인하세요.
• 수익성 계산. 취득세, 관리비, 수선비, 명도비, 공실 기간을 포함한 총투입액을 기준으로 임대수익률을 계산하세요.
• 관리비 체납. 관리주체에 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 사용 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “싸다”보다 “팔 수 있는가”

현재 최저가 43,904,000원은 감정가 128,000,000원의 34.3%에 불과하고, 매수인이 떠안을 등기상 금액도 0원입니다. 숫자만 보면 강한 가격 메리트가 있습니다. 그러나 최근 실거래는 대상보다 작은 면적의 표본이고 최근 가격 추세는 -4.3%입니다. 건물 관련 경매물건이 평균 3.6회 유찰되고 낙찰률이 0%라는 점도 수요가 두텁지 않다는 경고입니다.

따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 공실·임대료·재매각 가능성을 검증해야 하는 오피스텔입니다. 국세·지방세 배당과 공매 이력을 확인하고, 동일 면적 임대 시세와 총투입비를 확보한 뒤에야 현재 4,390만원이 실제로 싼 가격인지 판단할 수 있습니다. 권리는 통과, 가격은 검증, 환금성은 보수적으로.