서울동부지방법원 2022타경55450. 문정동 송파법조타운푸르지오시티 지하 2층 비202호 근린시설입니다. 현 소유자는 농업회사법인주식회사청림미트이며, 2019년 7월 31일 거래가액 214,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 페퍼저축은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원입니다.

다만 이 물건의 핵심은 권리보다 물건성과 환금성입니다. 대상은 지하 2층 근린시설이고 현황은 공실입니다. 등기사항전부증명서에는 대지권이 등재되어 있지 않지만, 감정평가는 분양 당시 토지지분이 포함된 거래 구조와 취득세 과세정보를 고려해 적정 대지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권·대지권을 일괄평가했습니다. 따라서 최저가에 대지지분 가치가 포함돼 있다는 설명과 별개로, 입찰 전 대지권 귀속 및 향후 등기 절차를 원본 자료로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2019년 7월 31일 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 3,965,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2019-778호에 포함된 권리이므로 채권최고액 전부를 비202호 한 호실의 독립 채무로 해석해서는 안 됩니다. 다만 본건 매각대금의 배당순위에서는 가장 먼저 배당받는 담보권이며, 최저가 70,779,000원 가정 시 집행비용을 뺀 69,104,978원이 배당되고 나머지는 미배당으로 남습니다.

그 이후 설정된 농업협동조합중앙회 가압류 3건, 우리은행 가압류, 국세 압류, 송파구 압류와 2022년 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 2018년 하나은행 근저당권 336,000,000원은 2019년 8월 5일 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

② 가격 판단 — 5회 유찰은 할인인 동시에 경고다

감정가 216,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가격은 70,779,000원, 감정가의 32.77%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 용도·입지의 실거래 비교자료가 없어 시장가 대비 할인율은 확인할 수 없습니다. 특히 지하 2층 근린시설이 5회 유찰됐다는 사실은 시장이 감정가뿐 아니라 공실 상태와 상가 환금성, 대지권 미등기 상태까지 보수적으로 평가했을 가능성을 보여줍니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,779,000원 가정)

총 채권액 5,434,933,538원 중 69,104,978원이 채권자에게 배당되고, 5,365,828,560원이 미배당으로 남는 계산입니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않으며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.

④ 대지권 미등기 — 인수권리와 다른 실무 위험

등기사항전부증명서상 대지권은 등재돼 있지 않습니다. 감정평가에서는 문정도시개발구역 내 일부 지적 미정리 상태, 구분건물 거래 시 토지와 건물이 일괄 거래되는 점, 분양 공급계약서상 대지권이 포함된 점, 취득세 과세정보에 토지면적이 포함된 점을 근거로 적정 토지지분이 귀속될 것을 전제로 일괄평가했습니다.

송파구청 사실조회 회신에 따르면 토지에 대한 취득세·등록세는 완납됐습니다. 이는 긍정적 자료지만, 대지권 등기가 이미 완료됐다는 뜻은 아닙니다. 입찰 전에는 법원 기록과 공급계약서, 토지지분 귀속 근거, 향후 대지권 등기 가능 여부와 필요한 절차를 직접 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 서울동부지방법원 남동측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측 법원로6길, 남서측 법원로, 남동측 법원로4길 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역에 포함되며 노외주차장에 저촉됩니다.
• 건물설비. 위생·급배수·난방·냉방·승강기·화재경보·소화전·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 환금성. 법조타운 업무수요가 있는 입지지만 대상이 지하 2층 근린시설이고 현재 공실이므로, 실제 임대 가능 업종과 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 원본 확인. 공급계약서, 과세정보, 토지지분 귀속 자료와 향후 등기 가능 여부를 법원 기록에서 대조하세요.
• 현장 공실 상태 확인. 내부 상태, 출입 동선, 가시성, 환기·누수·냉난방 설비와 실제 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 업종 가능성 확인. 건축물대장상 용도와 관리규약, 주차장 저촉, 소방·위생 설비를 확인해 계획한 업종의 입점 가능 여부를 점검하세요.
• 임대수요 조사. 같은 건물과 인근 지하 근린시설의 공실, 보증금, 임대료와 실제 계약사례를 중개업소를 통해 확인하세요.
• 공동담보 확인. 페퍼저축은행 근저당은 공동담보이므로 공동담보목록과 다른 물건의 매각·배당 진행상황을 함께 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 확인된 임차인도 없어, 권리분석만 보면 매수인 인수 0원의 단순한 구조입니다. 그러나 감정가 216,000,000원에서 5회 유찰돼 70,779,000원까지 내려온 배경을 단순한 가격 할인으로만 해석해서는 안 됩니다.

지하 2층 근린시설, 공실, 대지권 미등기, 실거래 비교자료 부재라는 요인이 겹칩니다. 대지권 가치가 최저가에 포함돼 있다는 감정평가 설명을 확인하되, 토지지분 귀속과 후속 등기 절차, 실제 임대수요와 사용 가능 업종까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격 판단은 현장과 임대수익 검증 후입니다.