서울동부지방법원 2022타경55450. 문정동 송파법조타운푸르지오시티의 지하 1층 근린시설입니다. 현황 및 감정조사 시점에는 공실로 조사됐고, 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
권리 흐름의 기준은 2019.07.31. 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,965,000,000원으로 현재 최저매각가보다 훨씬 크고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매각대금 대부분이 근저당권자에게 배당되고 후순위 채권에는 대규모 미배당이 남습니다. 다만 그 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것으로 산정되지는 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2022타경55450 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 지1층비123호 (문정동, 송파법조타운푸르지오시티) |
| 물건종류 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청림미트 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 97,780,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,830,579,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 대지권 | 등기사항전부증명서상 미등기 · 적정 대지지분 귀속을 전제로 건물과 소유권·대지권 일괄평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2018.07.04. 하나은행 근저당권은 2019.07.31. 해지되어 2019.08.05. 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2019.07.31. 설정된 페퍼저축은행 근저당권입니다. 그 이후 농업협동조합중앙회·우리은행의 가압류, 국세 및 송파구 압류, 2022.10.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 26.21%지만 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 97,780,000원으로 감정가 373,000,000원의 26.21% 수준입니다. 이미 6회 유찰된 상태이고, 다음 회차 시나리오상 7회 유찰 시 78,224,000원, 8회 유찰 시 62,579,200원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 97,780,000원 | 26.21% | 5,339,313,578원 |
| 7회 유찰 시 | 78,224,000원 | 20.97% | 5,358,517,570원 |
| 8회 유찰 시 | 62,579,200원 | 16.78% | 5,373,880,764원 |
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 부족합니다. 특히 근린시설이고 지하층이며 6회 유찰된 상태라는 사실 자체가 시장성·환금성 검토를 더 중요하게 만듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,160,040원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 3,965,000,000원 | 95,619,960원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 248,853,357원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 301,047,167원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 750,033,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,434,933,538원 가운데 예상 채권자 배당액은 95,619,960원, 미배당은 5,339,313,578원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 대지권 미등기 — 이 사건의 핵심 서류 포인트
등기사항전부증명서상 현재 대지권은 등재되어 있지 않습니다. 다만 감정평가에서는 문정도시개발구역 내 일부 지적이 미정리 상태인 점, 구분건물이 통상 토지와 건물 일괄로 거래되는 점, 분양 당시 공급계약서에 대지권이 포함된 점, 취득세 과세정보에 토지면적이 포함된 점을 고려해 추후 적정 토지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권·대지권을 일괄평가했습니다.
⑤ 입지·이용환경 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근으로, 주변에 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설·법원·검찰청·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일은 2018.01.10.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·냉방·승강기·화재경보·소화전·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도시개발구역 등에 해당하며 토지 공시지가는 13,180,000원/㎡입니다.
- 현황. 감정조사 시 대상은 공실이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 서류 확인. 등기상 대지권 미등기 상태이므로 감정평가서·매각물건명세서·과세정보 회신 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정·현황조사 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각 직전 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 6회 유찰 상태입니다. 물건의 층·용도·수요·관리 상태 등 시장성이 응찰가에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 5,339,313,578원 발생하더라도 예상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 열려 있다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.31. 페퍼저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리도 없고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 6회 유찰되었고, 현재 등기상 대지권 미등기 상태이며, 실거래 시세 비교자료도 없습니다. 따라서 감정가 373,000,000원에서 97,780,000원까지 내려왔다는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 대지권 확인은 보수적으로. 이 사건은 할인율보다 실제 시장성과 대지권 관련 원본서류 확인이 승부처입니다.
