서울동부지방법원 2022타경55450. 송파구 문정동 송파법조타운푸르지오시티의 지1층비123호 근린시설입니다. 이 물건은 감정가와 최저매각가 사이의 차이가 유난히 큽니다. 감정가 373,000,000원에서 7회 유찰된 결과 현재 최저매각가가 78,224,000원이 됐습니다. 감정가의 약 21% 수준입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사청림미트이며, 2019년 7월 31일 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌지만, 등기상 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반면 대지권이 등기되지 않은 상태라는 점은 낙찰 전 반드시 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2022타경55450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 지1층비123호 (문정동, 송파법조타운푸르지오시티) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 지1층 |
| 이용상태 | 현황 및 감정조사 당시 공실 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청림미트 |
| 소유권 취득 | 2019.07.31 · 등기상 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 | 373,000,000원 |
| 최저매각가 | 78,224,000원 (7회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 20.97% |
| 신청채권자 | 주식회사페퍼저축은행 |
| 청구금액 | 3,830,579,932원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 대지권 | 미등기 · 적정대지지분을 포함하여 일괄평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 페퍼저축은행
핵심은 2019.07.31 설정된 페퍼저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,965,000,000원이며 공동담보목록 제2019-778호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 등기된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존 하나은행 근저당권은 이미 말소되어 있습니다.
임차인으로 신고된 내역은 없으며, 현황조사와 감정조사 당시에는 공실이었습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 및 임대차관계는 입찰 직전 다시 확인해야 합니다. 공실 조사 결과만으로 이후 점유 변동까지 단정할 수는 없습니다.
② 가격 분석 — 7회 유찰의 의미
이 물건의 가격표에서 가장 눈에 띄는 숫자는 20.97%입니다. 현재 최저매각가 78,224,000원이 감정가 373,000,000원의 약 21%라는 의미입니다. 다만 그 비율은 어디까지나 감정가 대비 가격이지, 현재 매매시장 가격이나 실제 수익가치를 반영한 할인율은 아닙니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 373,000,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 78,224,000원 | 20.97% | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 62,579,200원 | 16.78% | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 50,063,360원 | 13.42% | 0원 |
향후 유찰 가격은 회차별 예상 시나리오이며, 실제 매각조건 및 기일 변경에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 최저가로 낙찰되고 별도 인수권리가 발생하지 않는다면, 낙찰가와 권리인수를 합한 예상 실질취득금액은 78,224,000원입니다. 다만 취득 관련 세금, 등기비용, 관리비, 점유 관련 비용 등은 별도로 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,808,032원 |
| 1. 근저당 · 페퍼저축은행 | 3,965,000,000원 | 76,415,968원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 248,853,357원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리은행 | 301,047,167원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 750,033,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 매각되면 집행비용 추정액 1,808,032원을 제외한 76,415,968원이 페퍼저축은행에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자들에게는 예상 배당이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.
채권총액 5,434,933,538원 · 채권자 예상배당 76,415,968원 · 미배당 5,358,517,570원. 집행비용은 추정치이고, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근으로, 주변에 법원·검찰청·지식산업센터·오피스텔·근린생활시설·근린공원 등이 소재합니다. 업무시설과 상업시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 문정역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 화재경보, 소화전, 주차장 등의 설비가 구비되어 있습니다. 사용승인일은 2018.01.10입니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역에 위치합니다. 관련 토지 공시지가는 13,180,000원/㎡이며, 전체 토지면적은 4,033.9㎡입니다. 이는 해당 호실의 개별 대지지분 면적이나 평가액을 뜻하지 않습니다.
- 대지권. 구분건물의 대지권은 미등기 상태입니다. 감정평가에는 적정토지지분이 포함되어 있으나, 향후 등기 및 권리귀속을 확인해야 합니다.
- 환금성. 지1층 근린시설이므로 일반 주거용 아파트와 매수 수요 및 가격결정 구조가 다릅니다. 실제 임대수익과 재매각 가능성을 확인해야 하며, 7회 유찰 이력은 중요한 경계 요인입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 등기 확인. 신탁원부, 분양계약 관련 서류, 토지 권리관계, 대지사용권 귀속 및 등기 가능 여부를 확인하세요. 취득·등록세 완납 사실만으로 모든 대지권 문제가 해소되지는 않습니다.
- 실거래와 임대료 검증. 동일 건물 또는 유사한 지하 근린시설의 실제 거래가격, 보증금·월세, 공실기간을 조사하여 최저가의 적정성을 별도로 판단하세요.
- 7회 유찰 원인 확인. 가격 외에 지하층 접근성, 업종 제한, 임대 수요, 관리비, 대지권 미등기 등의 요인이 응찰 저조에 영향을 주었는지 검토하세요.
- 점유 상태 재확인. 현황 및 감정조사에서는 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 임대차관계의 변동 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 공용관리비, 납부되지 않은 비용, 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 페퍼저축은행 근저당권에 공동담보목록 제2019-778호가 기재되어 있으므로 공동담보 관계 및 채권 배당 구조를 검토하세요.
- 현장과 용도 확인. 지1층비123호의 실제 위치, 출입 동선, 전용 공간의 상태, 사용 가능한 업종과 건축물대장상 용도를 대조하세요.
- 입찰서류 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “21%까지 떨어졌어도, 싼지는 별개”
이 물건은 감정가 373,000,000원에서 최저매각가 78,224,000원까지 내려온 7회 유찰 근린시설입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리들은 매각으로 소멸하고, 명시된 매수인 인수권리도 없습니다. 권리인수 측면에서는 검토 가능한 구조입니다.
하지만 대지권 미등기와 지하 근린시설의 환금성은 별도의 위험입니다. 실제 매매시세와 임대수익이 확인되지 않은 상황에서는 감정가의 약 21%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리인수 위험은 낮지만, 자산가치와 처분 가능성은 신중하게 평가해야 할 물건입니다.
결론적으로 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체보다 대지권의 안정성, 실제 임대·매매 수요, 그리고 반복 유찰의 원인을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 대지권과 환금성에 대한 검증이 선행되기 전에는 낮은 최저가만 보고 응찰하는 것을 경계해야 합니다.
