서울동부지방법원 2022타경55450. 서울 송파구 문정동 송파법조타운푸르지오시티 지하 1층 비143호 근린시설입니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사청림미트이며, 2019년 7월 31일 거래가액 329,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 페퍼저축은행 근저당권이 말소기준권리이고, 채권최고액은 3,965,000,000원입니다. 등기에는 공동담보목록 제2019-778호가 기재되어 있으므로, 이 채권최고액을 비143호 한 호실의 개별 대출금으로 해석해서는 안 됩니다.

말소기준권리 이후 농업협동조합중앙회와 우리은행의 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 임차권등기, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수하는 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 그러나 권리상 부담이 작다는 것과 물건 자체가 우량하다는 것은 별개입니다. 이 사건은 특히 대지권 미등기 상태의 지하 근린시설이라는 점을 먼저 이해해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 페퍼저축은행 근저당

핵심은 2019년 7월 31일입니다. 페퍼저축은행 근저당권이 말소기준이므로, 그 이후 설정된 가압류·압류·임차권등기는 특별한 인수 사유가 없는 한 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정된 하나은행 근저당권은 2019년 8월 5일 이미 말소됐고, 과거 신탁등기와 종전 임의경매개시결정 역시 현재 존속하는 선순위 부담으로 보지 않습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 후순위 임차권등기

이민섭의 임대차계약은 2019년 12월 17일, 점유개시는 2020년 1월 2일, 사업자등록신청과 확정일자는 2020년 1월 13일입니다. 모두 2019년 7월 31일 페퍼저축은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 일자만 놓고 보면 선순위 근저당권에 대항하여 보증금을 매수인에게 승계시킬 수 있는 선순위 임차권으로 판단하기 어렵습니다.

다만 등기상 명칭은 상가건물임차권인데 임차현황에는 주거(임차권등기)로 기재되어 있고, 전입신고일은 확인되지 않습니다. 실제 사용용도와 임대차 유형, 점유 요건을 원본으로 대조해야 합니다. 확정일자가 있다는 사실만으로 최종 우선변제 순위나 최우선변제 대상 여부까지 확정할 수는 없습니다.

② 가격 분석 — 감정가 21%가 현재 시세 21%를 뜻하지 않는다

감정가 328,000,000원에서 최저매각가 68,786,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 20.97%이고, 유찰 횟수는 7회입니다.

그러나 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 같은 건물 또는 동일 용도 호실의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 68,786,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 2019년 소유권이전 거래가액 329,000,000원도 과거 거래로, 현재 지하 근린시설의 시세를 대체할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,786,000원 가정)

집행비용 1,638,148원은 추정액입니다. 근저당권 채권최고액 기준의 단순 배당모형으로, 당해세·임차인 최우선변제 및 최종 배당순위 변경 가능성은 반영하지 않았습니다. 국세·지방세 관련 압류와 임차권등기가 별도로 존재하므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 공동담보에 따른 개별 부동산 배당관계도 별도 확인 대상입니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 67,147,852원이 페퍼저축은행에 배당되고, 후순위 일반 가압류채권자에게 배당되는 금액은 이 모형에서 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 5,367,785,686원으로 계산됩니다.

여기서 중요한 것은 미배당액과 매수인 인수액은 전혀 다르다는 점입니다. 채권자가 회수하지 못하는 거액의 채권이 있다고 해서 그 금액을 낙찰자가 자동으로 떠안는 것은 아닙니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없는 이 사건의 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근 문정동 업무·상업지역입니다. 주변에 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청 및 근린공원이 분포합니다. 상업·업무시설 수요를 검토할 수 있는 입지지만 개별 지하 호실의 수익성과는 구분해야 합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 문정역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정요항표는 대중교통 이용편의를 보통 수준으로 평가합니다.
• 건물. 2018년 1월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 화재경보, 소화전 및 주차장 설비가 기재되어 있습니다. 본건의 실제 접근 동선과 지하층 이용 조건은 현장에서 확인해야 합니다.
• 대지권 미등기. 가장 중요한 확인 사항입니다. 문정도시개발구역 내 일부 지적 미정리 상태로, 집합건물 등기사항에는 대지권이 등재되어 있지 않습니다. 감정평가는 적정 토지지분이 향후 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 대지권을 일괄평가했습니다.
• 대지권 관련 세금. 송파구청 사실조회 회신에 따르면 토지(대지권)에 관한 취득·등록세는 완납된 것으로 확인됐습니다. 다만 세금 완납과 대지권 등기 완료는 동일한 의미가 아닙니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도시개발구역에 해당하며 노외주차장 저촉 사항 등이 기재되어 있습니다. 구체적인 용도제한과 적용 여부는 해당 호실 기준으로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 13,180,000원/㎡, 토지 전체 면적 4,033.9㎡가 기재되어 있습니다. 이 값들을 비143호의 개별 대지지분이나 개별 호실 가격으로 직접 환산해서는 안 됩니다.
• 환금성. 지하층 근린시설이고 7회 유찰된 물건이므로, 향후 임차인 확보 및 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다. 현황조사 당시 공실이라는 점도 임대수익 검증을 필요로 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대지권 귀속과 등기 가능성. 신탁원부 제2018-1353호, 분양 당시 대지지분 관계, 공동담보목록 제2019-778호 및 관련 토지 등기를 대조합니다. 송파구청 회신과 과세자료도 함께 확인합니다.
• 임차권등기 원본. 이민섭의 임대차계약일, 점유개시일, 사업자등록신청일, 확정일자, 임차권등기명령을 확인하고 실제 임대차 용도가 상가인지 주거인지 대조합니다.
• 우선변제·점유 관계. 임차인의 배당요구 및 최우선변제 가능성을 확인합니다. 감정·현황조사 당시 공실이었더라도 현재 점유와 실제 인도 가능 여부를 재확인해야 합니다.
• 현재 시장가격. 동일 건물의 지하 근린시설 거래사례, 인근 유사 상가의 최근 실거래가격, 현재 매물가격과 임대 조건을 비교한 후 입찰가 상한을 산정합니다.
• 공실·임대수익. 지하 호실의 출입 동선, 가시성, 이용 가능한 업종, 임대수요 및 실제 임대 가능성을 현장 조사합니다. 감정가 대비 할인율을 예상 수익률로 사용해서는 안 됩니다.
• 관리비·공용부분. 장기 미납 공용관리비와 관리규약, 지하층 공용시설 부담 여부를 관리주체에 확인합니다.
• 압류·세금. 국세 및 지방세 관련 압류의 현재 상태와 당해세, 배당 우선순위 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 별도 부담을 검토합니다.
• 공동담보 확인. 페퍼저축은행의 채권최고액 3,965,000,000원은 공동담보로 설정되어 있습니다. 다른 담보목적물과의 관계 및 최종 배당계산을 확인합니다.
• 최신 경매서류. 2026.11.02 매각기일 전에 사건 진행·변경 여부, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 다시 대조합니다.

맺으며 — “감정가의 21% ≠ 시세보다 저렴하다”

이 사건은 권리와 가격을 분리해 판단해야 하는 대표적인 물건입니다. 2019년 페퍼저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 권리들은 원칙적으로 매각 소멸 대상입니다. 임차권등기 보증금 10,000,000원도 현재 확인된 선후관계에서 매수인이 별도로 인수할 금액으로 계산되지 않습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다.

하지만 7회 유찰된 지하 근린시설이라는 점, 대지권이 미등기된 점, 최근 실거래가격과 실제 임대수익을 확인하지 못한 점은 가격 판단을 크게 제한합니다. 일반 채권의 막대한 미배당액은 매수인이 인수할 금액이 아니지만, 그렇다고 최저매각가 68,786,000원이 현재 시장가치보다 낮다는 뜻도 아닙니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격·환금성은 보수적 검토 대상입니다. 대지권 귀속·등기 가능성과 임차권의 실제 법적 지위를 확인하고, 동일 용도 호실의 최근 거래 및 임대수익을 검증하기 전에는 낮은 최저가만으로 응찰을 결정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 대지권의 안전성, 실제 사용가치, 현재 시장가격입니다.