서울동부지방법원 2022타경55450. 송파구 문정동 송파법조타운푸르지오시티의 지1층 비143호 근린시설입니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사청림미트이고, 2019.07.31 거래가 329,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 페퍼저축은행이 채권최고액 3,965,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 농업협동조합중앙회·우리은행의 가압류, 국·송파구의 압류, 이민섭의 상가건물임차권, 2022.10.05 경매개시결정이 이어집니다. 등기와 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 이 물건의 판단 포인트는 권리만이 아닙니다. 6회 유찰된 지1층 근린시설이라는 점과 등기사항전부증명서상 대지권이 아직 등재되지 않은 상태를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2022타경55450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 지1층비143호 (문정동,송파법조타운푸르지오시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청림미트 · 2019.07.31 소유권이전 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 85,983,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 3,830,579,932원 |
| 말소기준 | 2019.07.31 을구 2번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 · 채권최고액 3,965,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
핵심 기준일은 2019.07.31입니다. 같은 날 소유권이 농업회사법인주식회사청림미트로 이전되고, 페퍼저축은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 등기된 가압류·압류·임차권·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 임차범위 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민섭 | 건물전부 · 상가건물임차권 | 10,000,000원 | 계약 2019.12.17 점유개시 2020.01.02 사업자등록신청 2020.01.13 확정일자 2020.01.13 임차권등기 2021.01.20 | 가능·미상 | 미상 | 0원 |
이민섭의 보증금은 10,000,000원이고 임차권등기는 2021.01.20 접수됐습니다. 점유개시일과 사업자등록신청일·확정일자는 확인되지만, 대항력 자체는 확정 판정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 다만 임차 관련 일자는 2019.07.31 말소기준보다 뒤이고, 해당 임차권 역시 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 26.21%와 ‘시세 할인’은 다른 말
현재 최저매각가는 85,983,000원으로 감정가 328,000,000원의 26.21% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 지1층 근린시설입니다. 6회 유찰됐다는 사실 자체도 현재 가격에서 반복적으로 매수자가 형성되지 않았다는 신호로 읽어야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다는, 실제 임대수익·공실기간·동일 건물 지하 근린시설의 거래 및 임대 사례를 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,947,694원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 3,965,000,000원 | 84,035,306원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 248,853,357원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 301,047,167원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 750,033,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,947,694원을 제외한 84,035,306원이 페퍼저축은행에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 5,350,898,232원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과는 구별해야 합니다.
④ 대지권·입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 감정조사 당시 대상은 공실입니다. 건물은 2018.01.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 있습니다.
- 도로. 북서측 법원로6길, 남서측 법원로, 남동측 법원로4길의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 13,180,000원/㎡입니다.
- 대지권. 문정도시개발구역 내 지적 미정리로 등기사항전부증명서상 대지권이 등재되어 있지 않습니다. 다만 감정평가는 분양·취득세 자료 등을 고려해 추후 적정 토지지분이 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권·대지권을 일괄평가했습니다.
- 취득세. 송파구청 사실조회 회신에 따르면 토지 대지권에 대한 취·등록세는 완납된 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 지1층 근린시설이고 현황 공실이며 이미 6회 유찰됐습니다. 주거용 집합건물과 같은 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 감정평가에는 적정 대지지분이 포함됐지만 실제 대지권 등기 정리 가능성과 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 임차권 원문 대조. 이민섭의 상가건물임차권은 말소기준 후순위이고 예상 승계액은 0원이지만, 대항력은 가능·미상으로 남겨 원문을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정조사 당시 공실입니다. 현장 방문으로 현재 점유 여부와 내부 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 26.21%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 지하 근린시설의 실제 거래 및 임대수준을 별도로 대조하세요.
- 6회 유찰 원인 점검. 권리 외에 위치·층·용도·공실·수익성 등 시장성이 반복 유찰에 영향을 줬는지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 총 채권 미배당액이 5,350,898,232원으로 크지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 마세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 별도 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2019.07.31 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·상가건물임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고 현재 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 감정가 328,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 85,983,000원까지 내려온 지1층 근린시설이고, 현황은 공실이며 대지권도 아직 등기사항전부증명서에 등재되지 않았습니다. 실거래 시세 근거 없이 감정가 대비 26.21%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 이 물건은 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 가격 검증·대지권 정리·공실과 환금성 확인이 선행돼야 하는 신중형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
