서울동부지방법원 2022타경55450. 송파법조타운푸르지오시티 지하 2층 비203호 근린시설입니다. 농업회사법인주식회사청림미트가 2019년 7월 31일 거래가 283,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사페퍼저축은행이 채권최고액 3,965,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 가압류·압류와 2022년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리나 임차보증금은 없습니다. 그러나 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 93,389,000원이고, 이 가격이 감정가의 32.8%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 현황은 공실이고, 물건은 지하 2층 근린시설이며, 대지권이 등기부에 아직 등재되지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2022타경55450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 지2층비203호 (문정동, 송파법조타운푸르지오시티) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 지하 2층 · 공실 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청림미트 (2019.07.31. 거래가 283,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 93,389,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사페퍼저축은행 / 3,830,579,932원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.31. 주식회사페퍼저축은행 근저당권 · 채권최고액 3,965,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
신고된 임차인은 없고, 현황 및 감정조사 당시 공실입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있습니다. 말소기준인 페퍼저축은행 근저당 이후 설정된 농업협동조합중앙회·우리은행의 가압류, 국·송파구의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 32.8%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 93,389,000원으로 감정가 285,000,000원의 32.8%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 시장이 감정가뿐 아니라 지하층 근린시설의 활용성, 임대수요, 공실 위험과 재매각 가능성을 낮게 평가했을 수 있다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 93,389,000원 | 32.8% | 5,343,625,540원 |
| 6회 유찰 시 | 74,711,200원 | 26.2% | 5,361,967,140원 |
| 7회 유찰 시 | 59,768,960원 | 21.0% | 5,376,640,419원 |
회차가 내려갈수록 낙찰자의 실질취득액은 낮아지지만, 근저당권자와 후순위 채권자의 미배당은 더 커집니다. 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니므로 권리 인수 위험으로 연결되지는 않습니다. 다만 반복 유찰 자체는 환금성과 수익성에 대한 시장의 경고로 해석해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,081,002원 |
| 1. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 3,965,000,000원 | 91,307,998원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 248,853,357원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 301,047,167원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 750,033,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 91,307,998원이 페퍼저축은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 5,434,933,538원 중 5,343,625,540원이 미배당으로 남지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청과 근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 감정조사 당시 공실이며 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유 여부와 사업자등록·임대차 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 2018.01.10. 사용승인됐고, 위생·급배수·난방·냉방, 승강기·화재경보·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역에 속하며, 북서측 법원로6길, 남서측 법원로, 남동측 법원로4길과 접합니다.
- 대지권. 문정도시개발구역 내 지적 미정리로 등기부상 대지권이 등재되지 않았으나, 감정가는 적정 토지지분을 포함해 일괄평가한 금액입니다.
- 환금성. 지하 2층 근린시설이라는 용도와 공실 상태, 5회 유찰 이력이 겹칩니다. 주거용 물건처럼 감정가 할인율만으로 수요와 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 분양계약서, 취득세 과세정보, 토지지분 귀속 근거와 향후 대지권 등기 가능 여부를 확인하세요.
- 공실 재확인. 조사 당시 공실이었더라도 매각기일 전 점유자가 바뀌었을 수 있으므로 현장 방문과 사업자등록·임대차 관계 확인이 필요합니다.
- 근린시설 활용성. 지하 2층 비203호의 출입 동선, 가시성, 환기·냉방 상태와 실제 영업 가능한 업종을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 93,389,000원을 감정가가 아니라 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매가격과 임대수익에 대입해 검증하세요.
- 반복 유찰 원인. 5회 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·지하층·대지권 미등기·관리조건 등 복합적인 수요 제약 때문인지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 송파구청 사실조회 회신서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 환금성은 경계
이 물건의 등기상 권리구조는 명확합니다. 2019년 7월 31일 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인과 인수권리도 없어 매수인의 실질취득액은 현재 최저매각가인 93,389,000원입니다.
그러나 낙찰가 밖의 인수가 없다는 사실과 투자 매력이 높다는 판단은 별개입니다. 지하 2층 근린시설, 공실, 5회 유찰, 대지권 미등기가 동시에 존재하며, 실제 매매가격이나 임대수익으로 현재 가격을 검증해야 합니다. 권리는 소멸형이지만, 감정가 대비 32.8%만 보고 접근하기에는 환금성과 서류 확인 부담이 큰 물건입니다.
