서울동부지방법원 2022타경55450. 서울 송파구 문정동 송파법조타운푸르지오시티의 지하 1층 근린시설입니다. 감정가는 332,000,000원이었지만 거듭된 유찰로 최저매각가가 69,626,000원까지 떨어졌습니다. 감정가와 최저가 사이의 차이가 크기 때문에 언뜻 큰 할인 기회처럼 보일 수 있습니다.

그러나 감정가에서 얼마나 떨어졌는지와 현재 시장에서 얼마에 거래될 수 있는지는 전혀 다른 문제입니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 지하 근린시설입니다. 현재 시장에서의 매매 가능 가격이나 임대수익을 확인하지 않고 단순히 감정가와 비교해 싸다고 판단하는 것은 위험합니다.

등기상으로는 2019년 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류와 대지권 미등기는 권리 말소 여부와 별개로 실제 입찰 전 확인할 중요한 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

이 물건의 말소기준권리는 2019.07.31 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,965,000,000원이며 공동담보목록 제2019-778호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 근저당의 채권최고액으로, 해당 호실의 실제 매각대금이나 매수인이 승계할 채무액을 의미하지 않습니다.

이후 농업협동조합중앙회, 우리은행, 신용보증기금 등의 가압류와 국세·지방세 관련 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 해당 권리들은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 앞서 설정된 하나은행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

② 가격 비교 — 감정가의 21%, 그러나 시세 판단은 별개

감정가 332,000,000원에서 출발한 이 물건은 7회 유찰 후 69,626,000원이 최저매각가가 됐습니다. 감정가 대비 비율은 약 21%입니다.

8회·9회 유찰 가격은 회차별 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 이후 최저매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

이처럼 큰 폭의 가격 하락에도 불구하고 현재 시세 대비 할인율은 확인되지 않습니다. 비교할 만한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 하락률을 시장가격 대비 할인율로 바꾸어 해석할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,626,000원 가정)

근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당은 채권 신고, 배당순위 및 확정 비용에 따라 달라질 수 있습니다.

최저가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 69,626,000원 중 집행비용 1,653,268원을 제외한 67,972,732원이 근저당권자에게 예상 배당됩니다. 후순위 가압류권자에 대한 예상배당은 모두 0원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금 역시 없습니다.

전체 채권 신고 기준 시뮬레이션의 미배당액은 5,621,654,026원입니다. 하지만 이 액수는 배당받지 못하는 채권자 측의 금액이지 매수인이 추가로 납부해야 하는 금액이 아닙니다. 명시된 인수권리가 없다는 전제하에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울동부지방법원 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청 및 근린공원 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 8호선 문정역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 이용 편의를 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물. 2018.01.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 화재경보, 소화전 및 주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 현황 및 감정조사 당시 공실이었습니다. 현재의 영업 가능 상태와 임대수요는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역·도시개발구역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 부지는 업무시설 및 근린생활시설 용도로 이용됩니다.
• 도로. 법원로6길, 법원로 및 법원로4길과 접한 도로 접근 조건이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 업무·상업시설이 혼재한 지역이라는 점은 입지 검토 요소이지만, 대상이 지하 근린시설이라는 사실과 7회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 임대료·공실기간·재매각 가격에 대한 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 특별 점검 — 대지권 미등기

이 사건에서 권리 말소 여부와 별개로 중요한 점은 대지권이 등기되어 있지 않다는 사실입니다.

감정평가에서는 해당 구분건물이 위치한 문정도시개발구역의 일부 지적 정리가 완료되지 않은 상황을 설명하고 있습니다. 등기사항전부증명서상 대지권이 등재되어 있지 않지만, 분양 당시 공급계약 및 취득세 과세정보 등에 토지지분 관련 내용이 있다는 점을 고려하여 향후 적정 토지지분이 귀속될 것을 전제로 건물과 토지를 일괄평가했습니다.

특히 대지권 미등기와 관련된 문제는 근저당권·가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 자동 해결된다고 볼 수 없습니다. 경매 원본 서류와 관련 토지·건물의 등기 상태를 함께 검토하는 것이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 확인. 미등기 사유와 적정 대지지분의 귀속 가능성, 향후 등기 절차 및 예상 비용을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아닌 주변의 실제 거래가격, 임대료, 수익률과 공실 가능성을 기준으로 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 반복 유찰 원인. 7회 유찰의 원인이 무엇인지 매각기록, 물건 상태, 시장수요 등을 통해 검토하세요. 단순한 가격 하락만으로 투자 매력을 판단하지 마세요.
• 현재 점유 확인. 과거 현황조사에서는 공실이었지만 입찰 직전에도 공실인지, 점유자나 임차인이 새로 발생했는지 확인해야 합니다.
• 세금 관련 사항. 국세·지방세 압류 4건과 당해세·교부청구 내역을 확인하세요. 배당 시뮬레이션의 예상액과 실제 배당액은 다를 수 있습니다.
• 관리비·시설비. 체납 관리비, 공용부분 부담, 내부 상태 및 설비 보수비를 확인해야 합니다. 실제 취득에 필요한 총자금은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
• 용도 확인. 근린시설의 세부 건축물 용도와 사용 가능 업종, 인허가·소방·피난 요건 등을 건축물대장과 관계기관에서 확인하세요.
• 자금 계획. 최저매각가 69,626,000원 외에도 취득 관련 비용, 관리비 정산 및 필요한 보수비를 고려해 자금을 계획하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 진행내역을 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “21%까지 내려왔다”는 매수 이유가 아니다

이 사건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 332,000,000원에 평가된 근린시설이 7회 유찰로 69,626,000원까지 내려왔기 때문입니다. 명시된 인수권리도 없고 매수인 인수 예상액은 0원이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 등기상 채권의 소멸보다 가격의 적정성과 낙찰 후 활용 가능성에 있습니다. 지하 근린시설이라는 용도, 반복된 유찰, 대지권 미등기와 조세 압류 관련 확인사항이 겹쳐 있습니다. 무엇보다 현재 시세를 뒷받침할 실거래 비교가 없어 최저가가 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

권리상 명시된 인수액은 0원, 그러나 투자 매력은 미검증. 대지권과 세금 문제를 확인하고 실제 임대수익 및 재매각 가능 가격을 검증한 뒤에 입찰 여부를 판단해야 할 신중 접근형 지하 근린시설입니다.