서울동부지방법원 2022타경55450. 송파구 문정동 송파법조타운푸르지오시티 지1층 비122호 근린시설입니다. 감정가는 332,000,000원이지만 여섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 87,032,000원, 감정가의 26.21%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 현황은 공실이고 임차인 인수는 없지만, 지하 근린시설이라는 용도와 반복 유찰, 그리고 대지권 미등기 상태를 함께 봐야 합니다.
등기상 핵심은 2019.07.31. 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 3,965,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 농업협동조합중앙회·우리은행· 신용보증기금의 가압류와 국세·지방세 압류, 2022년 경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2018년 하나은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2022타경55450 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 지1층비122호 (문정동, 송파법조타운푸르지오시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청림미트 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 87,032,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 3,830,579,932원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.31. 주식회사페퍼저축은행 근저당권 · 채권최고액 3,965,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 대지권 | 등기사항전부증명서상 미등기 · 적정 토지지분 포함 일괄평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 감정조사 시점 현황도 공실입니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금이나 임차권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 — 감정가의 26%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 87,032,000원으로 감정가 332,000,000원의 26.21%입니다. 이미 6회 유찰됐고, 다음 회차 가정가격은 69,625,600원, 그 다음은 55,700,480원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가에서 많이 떨어졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수 없습니다. 오히려 반복 유찰 자체가 현재 용도·층·환금성에 대해 시장이 요구하는 할인 폭이 컸다는 신호로 읽는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,576원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 3,965,000,000원 | 85,065,424원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 248,853,357원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 301,047,167원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 750,033,014원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 254,693,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 5,689,626,758원, 예상 배당은 85,065,424원, 미배당은 5,604,561,334원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 대지권 — 이 사건에서 반드시 확인할 구조적 리스크
등기사항전부증명서상 이 집합건물에는 현재 대지권이 등재되어 있지 않습니다. 감정평가에서는 문정도시개발구역 내 일부 지적 미정리 상태이고, 구분건물은 통상 토지와 건물이 함께 거래되며 분양 공급계약서에도 대지권이 포함된 점, 취득세 과세정보에 토지면적이 포함된 점을 근거로 추후 적정 토지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권·대지권을 일괄평가했습니다.
송파구청 사실조회 회신에 따르면 토지에 대한 취득·등록세는 완납되어 있습니다. 다만 낙찰자는 입찰 전에 실제 토지지분 귀속 가능성, 대지권 등기 진행 상태, 추가 절차 여부를 원자료로 재확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 감정조사 당시 대상은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일은 2018.01.10입니다.
- 토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도시개발구역 등에 속하며 공시지가는 13,180,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 법원로6길, 남서측 법원로, 남동측 법원로4길과 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 지하층 근린시설이면서 이미 6회 유찰된 점은 재매각 시 수요층과 가격 형성에 신중한 접근이 필요하다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 등기 확인. 현재 등기상 대지권 미등기입니다. 적정 토지지분 귀속 여부와 향후 등기 절차를 입찰 전 원자료로 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율 과신 금지. 최저가가 감정가의 26.21%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 지하 근린시설의 실제 수요, 공실 기간, 임대 가능성, 관리비와 영업 적합성을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당관계 서류를 재확인하세요.
- 공실 상태 확인. 감정조사 당시 공실이지만 매각기일 전 현황이 바뀌었는지 다시 확인하세요.
- 다음 회차 가격. 7회 유찰 가정 최저가는 69,625,600원, 8회 유찰 가정은 55,700,480원입니다. 다만 낙찰가가 낮아져도 환금성·대지권 리스크 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 대지권 관련 사실조회 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 임차인과 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 경매 투자의 난도는 권리표만으로 결정되지 않습니다.
감정가 332,000,000원에서 6회 유찰돼 87,032,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬하지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 대상은 지하 근린시설이며, 현재 대지권 미등기 상태입니다. 반복 유찰까지 겹친 만큼 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸졌느냐”보다 토지지분 귀속이 확실한지, 실제 임대·재매각 수요가 있는지를 확인하는 데 있습니다. 권리상 인수는 0원이나, 투자 판단은 보수적으로 접근할 사건입니다.
