서울동부지방법원 2022타경55450. 문정동 송파법조타운푸르지오시티 지1층 비136호의 근린시설입니다. 현황 및 감정조사 시점에는 공실이며 임차인 신고도 없습니다. 등기상 현재 소유자는 농업회사법인주식회사청림미트이고, 2019.07.31. 거래가액 531,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 3,965,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액이 없는 편이지만, 이 물건의 핵심은 단순히 낮아진 최저가가 아닙니다. 6차례 유찰을 거쳐 감정가의 26.21%까지 내려온 과정 자체와, 현재 집합건물 등기에 대지권이 등재되어 있지 않다는 점을 함께 확인해야 합니다. 감정평가에서는 분양·거래 구조와 취득세 과세정보 등을 고려해 적정 토지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 소유권·대지권을 일괄평가했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2022타경55450 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 지1층비136호 (문정동, 송파법조타운푸르지오시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청림미트 |
| 소유권 취득 | 2019.07.31. · 거래가액 531,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 145,490,000원 (6회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 주식회사 페퍼저축은행 |
| 청구금액 | 3,830,579,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현황 및 감정조사 시점에도 공실로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2019.07.31. 설정된 페퍼저축은행 근저당권이며, 이후의 농업협동조합중앙회 가압류, 우리은행 가압류, 국·송파구 압류 및 2022년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 6회 유찰, 감정가의 26.21%
현재 최저매각가격은 145,490,000원으로 감정가 555,000,000원의 26.21% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않은 만큼, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서 객관적으로 확인되는 가격 신호는 6회 연속 유찰과 다음 회차별 최저가 변화입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 26.21% | 145,490,000원 | 5,292,280,398원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 116,392,000원 | 5,320,971,026원 |
| 8회 유찰 시 | 16.78% | 93,113,600원 | 5,343,895,983원 |
현재 회차 매각가를 가정해도 집행비용을 제외한 배당 가능액은 페퍼저축은행 근저당권에 일부 배당되는 데 그치며, 신청채권액 3,830,579,932원도 전액 충족되지 않습니다. 이후 가압류권자들에 대한 예상배당은 0원입니다. 이는 매수인 인수와는 별개의 문제로, 후순위 채권이 미배당된다고 해서 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,836,860원 |
| 1. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 3,965,000,000원 | 142,653,140원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 248,853,357원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 301,047,167원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 750,033,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,434,933,538원 중 예상배당 142,653,140원, 미배당 5,292,280,398원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 13층 건물이며 사용승인일은 2018.01.10.입니다. 승강기·주차장·소화전·화재경보·냉난방 및 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역에 속하며 공시지가는 13,180,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 법원로6길, 남서측 법원로, 남동측 법원로4길의 포장도로와 접합니다.
- 현황. 감정조사 시점 대상은 공실이었고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 등기 확인. 현재 등기사항전부증명서에 대지권이 등재되지 않은 상태이므로, 감정평가의 적정 토지지분 귀속 전제와 실제 등기 정리 상태를 입찰 전에 대조하세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 최저가가 감정가의 26.21%까지 하락한 만큼 단순 할인율보다 반복 유찰 배경과 현장 상태를 먼저 확인하세요.
- 공실 현황 재확인. 감정 및 현황조사 시점에는 공실이었으므로 매각기일 전 실제 점유 변동 여부를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 가압류·압류 채권에 대규모 미배당이 발생하더라도, 제시된 권리관계상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 26.21%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 별도의 상가 거래·임대수익·공실 데이터를 확인해 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 확인할 것은 분명하다”
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.31. 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 투자 판단에서는 6회 유찰과 대지권 미등기를 별개로 확인해야 합니다. 현재 최저가가 145,490,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 가격 없이 이를 곧바로 “싸다”고 평가할 수는 없습니다. 감정평가가 적정 토지지분의 추후 귀속을 전제로 일괄평가했다는 점까지 포함해 보면, 이 사건은 권리 인수는 단순, 가격·대지권 확인은 신중으로 요약됩니다.
