서울동부지방법원 2022타경55450. 서울 송파구 문정동 송파법조타운푸르지오시티 지하 1층 비136호 근린시설입니다. 감정가 555,000,000원으로 평가된 물건이 7번 유찰되어 최저매각가 116,392,000원에 이르렀습니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려온 물건이지만, 이 사건의 본질은 낙찰가가 얼마나 낮아졌느냐보다 왜 여러 차례 낙찰되지 않았는지를 판단하는 데 있습니다.

등기상 말소기준은 2019년 7월 31일 설정된 페퍼저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,965,000,000원으로, 공동담보가 설정된 근저당입니다. 이후 가압류와 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 하나은행 근저당권도 이미 말소되었습니다. 따라서 매수인이 거액의 근저당 채무를 그대로 떠안는 사건은 아닙니다.

다만 본건은 주거용 아파트가 아니라 지하 1층의 근린시설입니다. 감정조사 당시 공실로 파악되었으며, 집합건물 등기부에 대지권이 등재되지 않은 상태입니다. 적정 대지지분을 포함하여 일괄평가되었고 토지 관련 취득·등록세 완납 사실도 확인되지만, 실제 대지지분의 귀속과 향후 등기 가능성은 입찰 전 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

특히 주의해서 볼 숫자는 페퍼저축은행 근저당권의 채권최고액 3,965,000,000원입니다. 본건에는 공동담보목록 제2019-778호가 기재되어 있으므로, 이 금액을 비136호 한 개 호실의 독립적인 시세나 실제 개별 채무액으로 해석하면 안 됩니다. 거액의 채권이 존재한다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수하는지는 구분해야 합니다.

농업협동조합중앙회와 우리은행의 가압류, 국가와 송파구의 압류도 확인됩니다. 등기상 매각으로 소멸할 권리라는 점과 별개로, 실제 배당에서는 조세채권의 우선순위나 집행비용 등에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 점유·대지권 — 입찰 전 반드시 확인할 부분

등기부에 나타난 근저당과 가압류는 말소기준에 따라 판단할 수 있지만, 점유관계는 등기만으로 확정할 수 없습니다. 특히 지하 상업시설은 실사용 여부와 시설 상태가 명도비용 및 재임대 가능성에 직접 영향을 줍니다.

매각물건명세서에는 최저매각가격에 적정 대지지분이 포함되어 있다고 기재되어 있습니다. 송파구청 사실조회 회신에 따르면 토지에 대한 취득·등록세도 완납된 것으로 확인됩니다. 이는 참고할 수 있는 긍정적 자료지만, 대지지분의 구체적인 귀속, 등기 진행 가능성, 추가 절차와 비용 여부는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 21%가 시세의 21%는 아니다

현재 최저매각가는 감정가의 약 20.97%입니다. 감정가 555,000,000원이 7회 유찰을 거쳐 116,392,000원까지 내려왔다는 것은 사실입니다. 그러나 이 하락률은 경매 최저매각가격의 변화이지, 해당 지하 근린시설의 실제 시장가격이 같은 비율로 하락했다는 의미는 아닙니다.

현재 동일하거나 비교 가능한 지하 근린시설의 최근 실거래가격을 확정할 근거가 없으므로, 최저가 116,392,000원이 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 과거 소유권이전 거래가액 531,000,000원도 현 시점의 개별 호실 적정 시세로 그대로 사용할 수 없습니다.

8회·9회 유찰 구간은 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 실제 향후 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 예상 미배당액은 채권액과 단순 배당 추정에 따른 수치로 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,392,000원 가정)

최저매각가 116,392,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,429,488원을 제외한 113,962,512원이 페퍼저축은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류 채권자들과 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 구조입니다.

단순 채권액 합계는 5,434,933,538원, 예상 채권자 배당액은 113,962,512원이며, 추정 미배당액은 5,320,971,026원입니다. 다만 공동담보 근저당의 채권최고액을 포함한 계산이므로 실제 확정채권액이나 본 호실에 귀속되는 개별 채무액과 동일한 의미는 아닙니다.

배당은 집행비용 및 등기상 채권액 등을 활용한 추정입니다. 당해세와 조세채권의 실제 우선순위, 확정채권액, 공동담보의 배당·변제 관계, 미확인 우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원·검찰청과 근린공원이 분포하는 업무·상업 혼재 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 문정역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2018.01.10 사용승인된 철근콘크리트 건물로 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 화재경보, 소화전, 주차장 등의 설비가 구비되어 있습니다. 본건은 지하 1층의 근린시설입니다.
• 도로. 법원로·법원로4길·법원로6길 등 포장도로와 접한 대지에 위치합니다. 다만 도로 접근성이 개별 지하 호실의 영업 접근성이나 매출을 보장하지는 않습니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하며 도시개발구역, 과밀억제권역, 비행안전제2구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지 이용계획과 개별 호실의 허용 업종은 실제 사용 전에 확인해야 합니다.
• 대지권. 등기부상 미등기 상태입니다. 토지와 건물의 일괄평가 및 취득·등록세 완납 사실은 확인되지만, 향후 적정 대지지분의 귀속과 등기 절차는 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 업무·법조시설 인접 입지라는 장점과 지하층 근린시설의 제한적인 수요 가능성을 함께 보아야 합니다. 7회 유찰 이력이 있는 만큼 재매각과 임대차 확보가 쉽다고 전제해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 귀속 확인. 신탁·분양 관련 서류, 공급계약서, 토지 소유관계, 대지권 등기 가능성 및 필요한 절차를 확인하세요. 적정 대지지분의 일괄평가가 곧 등기 완료를 의미하지 않습니다.
• 실제 점유 조사. 감정조사 당시 공실이었더라도 현 시점의 점유자, 임차계약, 사업자등록 및 시설 사용 여부를 재확인하세요. 임대관계가 미상인 만큼 공실이라는 기록만으로 명도비용이 없다고 확정해서는 안 됩니다.
• 실거래와 임대료 검증. 지하층·동일 용도의 비교 가능한 거래와 실제 임대료, 공실 기간, 관리비를 확인한 후 투자 가능한 가격을 산정하세요. 감정가 대비 낙찰가 비율만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
• 현장 활용성 확인. 지하층 접근동선, 출입구 위치, 가시성, 실내 상태, 누수·습기, 환기·냉난방 상태와 업종 제한 여부를 확인하세요.
• 관리비와 추가비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 향후 사용·수선 비용, 대지권 관련 절차에 수반될 수 있는 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 공동담보와 조세채권. 페퍼저축은행의 공동담보목록 제2019-778호, 채권액 및 다른 공동담보물건의 변제 관계, 압류 관련 조세채권의 우선순위를 검토하세요.
• 법원 원본 대조. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “7회 유찰은 할인 보증서가 아니다”

이 물건은 단순한 숫자만 놓고 보면 강렬합니다. 감정가 555,000,000원의 근린시설을 최저가 116,392,000원에 입찰할 수 있기 때문입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 매수인이 인수할 권리금액도 0원으로 분석됩니다.

하지만 7회 유찰된 지하 근린시설이라는 사실과 대지권 미등기는 가볍게 볼 수 없습니다. 감정조사 당시 공실이라는 점도, 향후 임대수익을 안정적으로 얻을 수 있다는 의미는 아닙니다. 비교 가능한 최신 거래가격과 실질 임대수익을 확인하지 않으면 116,392,000원이 비싼지 저렴한지도 판단하기 어렵습니다.

권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격 매력과 환금성은 아직 검증되지 않았습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 21%라는 사실이 아니라, 대지지분의 권리 귀속을 확인하고 해당 지하 호실에서 실현 가능한 수익과 재매각 가격을 입증할 수 있느냐에 있습니다. 그 검증 전에는 보수적 접근이 적절합니다.