서울동부지방법원 2022타경55450. 서울 송파구 문정동 송파법조타운푸르지오시티의 1층 129호 근린시설입니다. 소유자는 농업회사법인주식회사청림미트이며, 2019년 7월 31일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사페퍼저축은행의 채권최고액 3,965,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 이후 다수의 가압류와 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

권리 구조만 보면 매각으로 소멸하는 등기상 권리가 중심입니다. 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항이 없다고 명시돼 있습니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 것은 낙찰 후 권리 취득의 완전성, 상가의 실제 이용 가능성, 적정 가격과 환금성입니다. 특히 등기사항전부증명서에 대지권이 등재되지 않았다는 점은 감정가와 별도로 검토해야 할 핵심 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 인수 위험을 구분

말소기준권리는 2019.07.31 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권입니다. 이후 농업협동조합중앙회와 우리은행의 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 현재 진행 중인 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 채권이 전부 변제되지 않더라도 미배당 채권을 낙찰자가 그대로 승계한다는 의미는 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가의 21%와 실거래 시세는 다르다

이 물건의 감정가는 655,000,000원이고, 7회 유찰 후 현재 최저매각가는 137,363,000원입니다. 감정가 대비 비율은 20.97%입니다. 낙폭이 상당하지만 이것은 과거 감정가와의 비교일 뿐, 현재 시장에서 동일한 조건의 근린시설이 얼마에 거래되는지를 알려주는 지표는 아닙니다.

8회·9회 유찰 가격은 주어진 회차별 가정이며 실제 향후 매각기일과 최저가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

특히 7회 유찰은 가격 하락이라는 기회와 동시에 그동안 매수 수요가 충분히 형성되지 않았을 가능성을 보여줍니다. 다만 유찰 사유가 반드시 가격에만 있다고 단정할 수는 없습니다. 대지권 미등기, 권리관계 확인, 근린시설의 수익성 및 처분 가능성을 함께 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,363,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다는 가정에서 집행비용 2,723,082원을 제외하면 주식회사페퍼저축은행에 134,639,918원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 가압류 채권자에게 배당되는 금액은 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

예상배당은 집행비용 추정과 채권최고액 기준의 단순 배분입니다. 당해세, 우선권 있는 조세채권, 실제 채권확정액 등은 반영되지 않았으므로 최종 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당 시나리오

모든 가정 회차에서 소유자 잔여금은 0원, 매수인에게 명시적으로 인수되는 금액도 0원입니다. 가격이 내려갈수록 채권자 배당액이 줄어들지만, 말소기준권리 이후의 소멸 권리를 매수인이 대신 변제해야 한다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근으로, 주위에는 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설·법원·검찰청·근린공원 등이 혼재합니다. 업무 및 상업 기능이 결합된 입지입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 문정역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018.01.10. 위생·급배수·난방·냉방·승강기·화재경보·소화전·주차장 설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측 법원로6길, 남서측 법원로, 남동측 법원로4길의 포장도로와 접해 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 노외주차장 저촉 사항도 기재돼 있습니다.
• 토지 평가. 공시지가 13,180,000원/㎡, 토지면적 4,033.9㎡는 해당 토지의 기초 정보입니다. 이를 1층 129호의 전유면적이나 확정 대지지분으로 해석해서는 안 됩니다.
• 임대·환금성. 현황은 공실이고 임대관계는 미상입니다. 근린시설의 실제 수익성과 환금성은 점포 위치, 전면 노출, 동선, 임차 수요와 임대료에 따라 달라집니다. 반복 유찰 이력까지 고려해 보수적인 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 미등기 확인. 분양계약·토지 귀속관계·대지권 등기 예정 여부, 적정 대지지분과 추가 비용을 확인하세요. 감정평가에 대지지분이 포함됐다는 사실만으로 소유권 정리가 완료된 것은 아닙니다.
• 실거래 및 수익성 검증. 같은 건물 내 유사한 1층 근린시설의 거래가격과 임대료, 공실률을 조사하세요. 감정가 대비 20.97%라는 숫자만으로 적정 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 현황 점유 재확인. 조사 당시 공실이었지만 현재 점유 상태와 임차인 존재 여부, 인도 가능성을 다시 확인하세요.
• 세금·압류 확인. 국세·지방세 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 여부와 매각 후 권리 처리관계를 확인하세요.
• 공동담보와 채권 확인. 페퍼저축은행 근저당의 공동담보목록과 실제 채권액, 관련 채권 회수 상황을 확인하세요.
• 관리비 및 시설 부담. 미납 공용관리비, 관리단 관련 부담, 실제 점포 사용 가능 상태와 시설 보수 필요성을 확인하세요.
• 용도 및 규제 확인. 근린시설의 허용 업종, 건축물대장 현황, 토지이용 제한과 필요한 인허가를 확인하세요.
• 회차 및 입찰조건 확인. 2026.11.02 매각기일과 최저매각가격, 입찰보증금, 특별매각조건의 변동 여부를 법원 공고로 최종 확인하세요.

맺으며 — “많이 떨어졌다 ≠ 싸다”

이 사건은 권리 소멸 구조와 투자 가치가 분리되는 경매입니다. 말소기준은 2019년 페퍼저축은행 근저당권이고, 이후의 다수 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 명세서상 인수권리는 없으며, 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 인수액을 더한 취득금액은 137,363,000원입니다. 다만 취득세·등기비용 등 부대비용은 별도입니다.

문제는 그 가격이 실제 가치보다 낮은지를 확인하지 못했다는 점입니다. 7회 유찰로 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락이 발생했지만, 대지권 미등기와 상업용 근린시설의 수익성·환금성 불확실성은 여전히 남아 있습니다. 국세·지방세 압류와 거액의 미배당 채권도 최종 권리 및 배당 검토에서 확인할 사항입니다.

결론은 권리상 명시 인수 0원, 가격 매력 판단은 보류, 종합적으로는 고위험 검증형 물건입니다. 감정가의 21%라는 수치보다 대지권이 어떻게 정리되는지, 실제 근린시설 시세와 임대수익이 얼마인지, 낙찰 후 다시 팔 수 있는지를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.