서울동부지방법원 2022타경55450. 문정동 송파법조타운푸르지오시티 1층 129호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사청림미트이고, 2019년 7월 31일 거래가 660,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 페퍼저축은행이 채권최고액 3,965,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 등록된 가압류·국세 및 지방세 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현재 최저매각가는 171,704,000원으로 감정가 655,000,000원의 약 26% 수준입니다. 그러나 이 사건은 동일 유형 실거래와 직접 비교해 가격 메리트를 판단하기보다, 6회 연속 유찰이라는 시장 반응과 대지권 미등기 상태, 그리고 1층 근린시설이라는 용도를 함께 봐야 합니다. 숫자가 낮아졌다는 사실만으로 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2022타경55450 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 1층129호 (문정동,송파법조타운푸르지오시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 및 감정조사시점 공실 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청림미트 (2019.07.31. 거래가 660,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 655,000,000원 / 171,704,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 3,830,579,932원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.31. 을구 2번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 · 채권최고액 3,965,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 하나은행 근저당권 360,000,000원은 2019년 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019년 7월 31일 설정된 페퍼저축은행 근저당입니다. 이후의 가압류와 국세·지방세 압류, 2022년 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
② 가격 구조 — 6회 유찰을 ‘할인’으로만 보면 안 된다
감정가 655,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저가는 171,704,000원입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 자료상 137,363,200원, 그 다음은 109,890,560원 시나리오입니다. 다만 이 물건은 근린시설이고, 실제로 이미 6회 연속 매각되지 않았습니다. 이 반복 유찰 자체가 현재 가격대에서 응찰 수요가 강하지 않았다는 신호이므로, 감정가 대비 할인율만을 가격 메리트로 해석하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 171,704,000원 | 26.21% | 5,266,433,394원 |
| 7회 유찰 시 | 137,363,200원 | 20.97% | 5,300,293,423원 |
| 8회 유찰 시 | 109,890,560원 | 16.78% | 5,327,381,446원 |
낙찰가가 더 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 그 미배당액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 현재 회차의 실질취득가는 171,704,000원, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,704,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,203,856원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 3,965,000,000원 | 168,500,144원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 248,853,357원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 301,047,167원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 750,033,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,203,856원을 제외한 168,500,144원이 페퍼저축은행에 배당되는 구조이며, 가압류권자와 소유자에게는 예상배당이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 대지권 미등기 — 이 사건의 핵심 확인 포인트
등기사항전부증명서에는 현재 대지권이 등재되어 있지 않습니다. 다만 감정평가에서는 문정도시개발구역의 지적 미정리 사정을 반영해, 구분건물이 거래될 때 토지와 건물이 일괄 거래되고 분양 당시 공급계약서에 대지권이 포함된 점, 취득세 과세정보에 토지면적이 포함된 점을 근거로 향후 적정 토지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권·대지권을 일괄평가했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정조사 당시 대상은 공실로 확인됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일은 2018.01.10입니다. 위생·급배수, 난방·냉방, 승강기, 화재경보, 소화전, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시개발구역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 4,033.9㎡, 공시지가는 13,180,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 법원로6길, 남서측 법원로, 남동측 법원로4길의 포장도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 등기상 대지권 미등기 상태이므로 감정평가의 적정 토지지분 귀속 전제와 분양계약서·과세자료를 직접 대조해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 26.21%이지만, 반복 유찰 자체가 시장의 응찰 회피 신호일 수 있습니다. 현장 상권·점포 위치·가시성·공실 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 감정 및 현황조사 당시 공실이었으므로 매각기일 전 실제 점유자가 새로 생기지 않았는지 현장을 다시 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 매각 전 원본 자료로 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 페퍼저축은행 근저당과 후순위 가압류·압류의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서와 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 6회 유찰과 대지권이다
이 사건은 등기 순위만 놓고 보면 비교적 명료합니다. 2019년 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 공실 상태이고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 6회 유찰이라는 시장 반응과 대지권 미등기라는 사실은 가볍게 볼 수 없습니다. 최저가 171,704,000원이라는 숫자보다, 적정 토지지분의 귀속·등기 가능성과 실제 상가 수요를 확인하는 것이 먼저입니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 환금성과 대지권 확인 때문에 종합 평가는 보수적으로 접근할 사건입니다.
