서울동부지방법원 2022타경55450. 송파구 문정동 송파법조타운푸르지오시티 1층132호 근린시설입니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사청림미트이고, 2019.07.31. 거래가액 829,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 3,965,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황 및 감정조사 시점에는 공실이었고 임대관계는 미상입니다. 임차인 조사 내역은 없으며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 제시된 권리관계상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2022타경55450 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 1층132호 (문정동,송파법조타운푸르지오시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청림미트 · 2019.07.31. 소유권이전 · 거래가액 829,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 846,000,000원 / 221,774,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 26% |
| 청구액 | 3,830,579,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 대지권 | 등기사항전부증명서상 미등기 · 적정 토지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 일괄평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.07.31. 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,965,000,000원이고 공동담보목록 제2019-778호가 기재되어 있습니다. 그 뒤 설정된 농업협동조합중앙회 가압류, 주식회사 우리은행 가압류, 국 압류, 송파구(서울특별시) 압류 및 2022.10.05. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 흐름 — 6회 유찰, 감정가 26%
감정가는 846,000,000원이고 현재 최저매각가격은 221,774,000원입니다. 현재 회차는 6회 유찰·감정가 26%로 표시되어 있습니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 26% | 221,774,000원 | 5,217,064,374원 |
| 7회 유찰 시 | 21% | 177,419,200원 | 5,260,798,207원 |
| 8회 유찰 시 | 17% | 141,935,360원 | 5,295,785,273원 |
현재 회차에서도 총 채권액 5,434,933,538원 가운데 배당되는 금액은 217,869,164원이고, 미배당은 5,217,064,374원입니다. 이후 유찰 시 매각가가 낮아질수록 근저당권자 배당액도 줄어드는 구조입니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액과는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,904,836원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 3,965,000,000원 | 217,869,164원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 248,853,357원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 301,047,167원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 750,033,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 3,904,836원, 페퍼저축은행 예상배당은 217,869,164원이며 나머지 가압류 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근이며 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원이 소재합니다.
- 교통. 제반 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현황 및 감정조사 시점에는 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일은 2018.01.10.입니다. 위생·급배수, 난방, 냉방, 승강기, 화재경보, 소화전, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 문정동 652, 토지면적 4,033.9㎡, 일반상업지역이며 업무시설과 제1·2종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 13,180,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 법원로6길, 남서측 법원로, 남동측 법원로4길 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등이 포함되며 노외주차장 저촉 사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 현재 등기사항전부증명서상 대지권은 미등기입니다. 감정평가의 일괄평가 전제와 송파구청 사실조회 회신 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정·현황조사 당시 공실이지만 실제 입찰 시점의 점유 상태가 달라졌는지 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 사업자등록·전입 관련 현황을 입찰 전 재확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 6회 유찰로 감정가 26%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없으므로 주변 동일·유사 근린시설의 실제 거래·임대 수준과 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 가압류·압류, 경매개시결정, 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 표기를 등기사항전부증명서와 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 6회 유찰 이유는 따로 봐야 한다”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.07.31. 페퍼저축은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역이 없고 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권도 해당사항 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 846,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저가가 221,774,000원까지 내려왔다는 점은 별도로 봐야 합니다. 실거래 자료가 없으므로 단순히 감정가 대비 26%라는 이유만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 근린시설의 환금성, 현재 공실 상태, 임대관계 미상, 그리고 대지권 미등기라는 확인 포인트까지 함께 검토해야 합니다. 권리상 인수는 없지만, 가격과 물건성은 보수적으로 확인할 사건입니다.
