162,202,000원
서울동부지방법원 2022타경55450. 문정동 송파법조타운푸르지오시티 2층 237호 근린시설입니다. 농업회사법인주식회사청림미트가 2019년 7월 31일 거래가 494,000,000원에 취득하면서 페퍼저축은행 앞으로 채권최고액 3,965,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
등기상 권리구조는 단순하지만 물건 자체의 점검 난도는 낮지 않습니다. 현황 및 감정조사 당시 공실이었고, 등기사항전부증명서에는 대지권이 등재돼 있지 않습니다. 감정평가는 분양·거래 시 토지와 건물이 일괄 거래된 점과 취득세 과세정보에 토지면적이 포함된 점을 고려해, 향후 적정 토지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 토지와 건물을 일괄평가했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2022타경55450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 2층 237호 (문정동, 송파법조타운푸르지오시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 조사시점 공실 · 건물 사용승인일 2018.01.10 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청림미트 (2019.07.31. 거래가 494,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 162,202,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 3,830,579,932원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 대지권 | 등기사항전부증명서상 미등기 · 적정 대지지분 귀속을 전제로 일괄평가 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원
임차인 없음. 현황 및 감정조사 당시 공실로 확인됐고, 매각물건명세서상 별도의 인수권리도 없습니다. 말소기준은 2019년 7월 31일 페퍼저축은행 근저당권이며, 이후의 농업협동조합중앙회·우리은행 가압류와 국·송파구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 채권자들에게 미배당이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 67% 하락했지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가 495,000,000원의 32.8%인 162,202,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 약 67% 내려온 가격이지만, 다회 유찰은 시장이 앞선 가격대에서 응찰하지 않았다는 결과이기도 합니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 공실 근린시설이므로 감정가 할인율만 보고 주거용 부동산과 같은 방식으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 비교 시점 | 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|
| 2018.07.04 | 김근호 취득 거래가 | 493,228,100원 | 99.6% |
| 2019.07.31 | 현 소유자 취득 거래가 | 494,000,000원 | 99.8% |
| 감정평가 | 감정가 | 495,000,000원 | 100.0% |
| 현재 회차 | 최저가·권리상 실질취득 | 162,202,000원 | 32.8% |
2018년과 2019년 등기상 거래가는 각각 493,228,100원과 494,000,000원으로 감정가와 비슷합니다. 다만 모두 현재 매각기일보다 오래전의 거래이므로 2026년 현재 시세를 증명하는 자료로 볼 수는 없습니다. 최신 거래가격이나 임대수익 자료 없이 최저가만으로 “시세보다 저렴하다”고 결론 내리는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 162,202,000원 | 159,131,172원 | 5,275,802,366원 |
| 6회 유찰 시 | 129,761,600원 | 127,144,938원 | 5,307,788,600원 |
| 7회 유찰 시 | 103,809,280원 | 101,555,950원 | 5,333,377,588원 |
③ 예상배당표 (매각가 162,202,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,070,828원 |
| 1. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 3,965,000,000원 | 159,131,172원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 248,853,357원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 301,047,167원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 750,033,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 페퍼저축은행에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 추정됩니다. 총 채권 미배당액은 5,275,802,366원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 대지권·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 대지권. 등기사항전부증명서상 대지권이 등재되지 않았습니다. 감정평가는 분양계약과 취득세 과세정보를 근거로 적정 토지지분이 향후 건물에 귀속될 것을 전제로 일괄평가했습니다. 송파구청 사실조회 회신상 토지에 대한 취·등록세는 완납됐습니다.
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청과 근린공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 법원로6길, 남서측 법원로, 남동측 법원로4길의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역에 속하고, 노외주차장에 저촉됩니다. 토지의 공시지가는 13,180,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 13층 건물로 위생·급배수·난방·냉방·승강기·화재경보· 소화전·주차장 설비가 구비돼 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 공실 근린시설이고 5회 유찰됐습니다. 현재 거래사례와 임대관계가 확인되지 않아 매각 후 재매각·임대 가능성은 현장 수요를 기준으로 별도 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 분양계약서, 토지지분 산정 근거, 취득세 과세정보와 향후 대지권 등기 가능 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공실 재확인. 공실은 현황 및 감정조사 시점의 상태입니다. 매각기일 전 현장 방문으로 신규 점유자·임차인·사업자등록 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 현재 시세 검증. 2018·2019년 거래가와 감정가만으로 2026년 적정가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 최신 거래와 임대료를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 대지권 미등기·공실·내부 상태·상권 수요가 복합적으로 작용한 것인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 페퍼저축은행 근저당의 공동담보목록 제2019-778호와 관련 물건의 진행·배당 관계를 등기 및 경매기록 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 현재 최저가를 가정한 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
- 매각서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 송파구청 사실조회 회신서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 말소기준 이후 권리 소멸로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 투자 매력이 높다는 결론은 다릅니다. 본건은 5회 유찰된 공실 근린시설이며 대지권이 아직 등기돼 있지 않습니다. 현재 최저가 162,202,000원이 감정가의 32.8%라는 사실만으로는 싸다고 단정할 수 없고, 2026년 현재 시세와 임대수익을 확인할 자료도 없습니다. 권리 인수는 합격, 대지권·환금성·가격은 조건부. 입찰 여부는 대지지분 귀속 가능성과 문정 법조타운 내 실제 근린시설 수요를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
