부산지방법원 2025타경5653. 대연동 이든타워팰리스 3층 301호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고 감정평가서의 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김세훈이며, 2021.04.06. 소유권을 이전받은 같은 날 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
앞서 2020.12.07. 부산은행 명의 근저당권 2건이 있었지만 2021.03.23. 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매개시결정과 2026.03.05. 길현우 명의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층 301호 · 수영로219번길 9 |
| 용도 | 사건 표기 근린시설 · 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 2020.10.23. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김세훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 657,211,070원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.06. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2021.04.06.입니다. 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 전입·임차 조사 대상 13명의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦습니다. 따라서 조사 자료상 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 특히 등기부에 주택임차권이 등기된 길현우도 주민등록일자·점유개시일자가 2022.03.04.로 말소기준보다 늦고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·전입 현황 — 13명 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강주호 | 2025-07-14 | 보증금 미상 · 월 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경숙 | 2025-08-04 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상훈 | 2022-02-28 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유지 | 2023-06-27 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜원 | 2023-09-12 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은선 | 2021-05-06 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박건정 | 2025-02-07 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배유정 | 2023-06-26 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재영 | 2025-02-18 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지민 | 2025-07-21 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜윤 | 2025-05-26 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황선영 | 2022-03-25 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길현우 | 2022-03-04 | 20,000,000원 · 건물 전부 | 없음 | 확정일자 2024-05-08 · 배당요구 2026-03-05 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 조사된 실제 전입·임차인은 13명입니다. 다만 길현우를 제외한 다수는 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들의 전입일이 모두 말소기준보다 뒤라 대항력은 없지만, 점유·명도와 배당관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 직전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 시세 할인율은 알 수 없다
감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 73,500,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없으므로, 73,500,000원을 두고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 71,777,000원 |
| 미배당 | - | 708,223,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 73,500,000원 가정 시 집행비용 1,723,000원을 제외한 71,777,000원이 구포새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 708,223,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 708,223,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 729,876,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 745,033,270원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 반면 구포새마을금고의 미배당액은 현재 708,223,000원에서 3회 유찰 시 729,876,100원, 4회 유찰 시 745,033,270원으로 증가합니다. 이는 채권자의 미회수액 변화이지 낙찰자가 추가로 부담하는 금액은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동, 부산도시철도 2호선 대연역 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.10.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물이며 승강기·소방·기계식주차설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지, 세로장방, 소로각지이며 토지면적은 465.8㎡, 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가서상 공부상 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 환금성 판단 시 실제 이용상태와 허용용도를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.04.06. 구포새마을금고 근저당권이 기준이며, 그 이전 부산은행 근저당 2건은 2021.03.23. 말소된 상태인지 등기부 원본과 대조하세요.
- 13명 점유관계 확인. 대항력은 없지만 전입·임차 조사 인원이 많습니다. 실제 점유자와 호실 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 길현우 20,000,000원을 제외한 다수 전입자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 명세서와 현황조사를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 낙찰 이후 어떤 효력을 갖는지 원문과 관련 서류를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실과 시세 대비 할인 여부는 다른 문제입니다. 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 근린시설 표기와 공부상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 기준으로 실제 사용·임대·환금성을 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
권리의 핵심은 비교적 분명합니다. 2021.04.06. 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 13명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 길현우의 20,000,000원 임차권도 후순위이며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 이미 2회 유찰돼 150,000,000원에서 73,500,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그럼에도 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 여기에 13명의 전입 조사, 보증금 미상 다수, 민간임대주택등기, 근린시설·업무시설(오피스텔) 용도 확인이 남습니다. 결론은 금전 인수는 안전하지만 가격과 점유·용도 확인은 보수적으로입니다.
