부산지방법원 2025타경5653. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 3층 308호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가상 공부에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 2020.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물 안의 호실입니다.
감정가 107,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 52,430,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 시세 비교자료가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리는 말소기준권리 이후 임차관계가 형성된 구조라 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 다수 점유자의 실제 점유범위와 보증금은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5653 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층 308호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 52,430,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 657,211,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.04.06 구포새마을금고
2020.12.07 설정된 부산은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2021.04.06 구포새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 780,000,000원입니다. 2025.07.31 같은 채권자가 임의경매를 신청했고, 2026.04.30 이혜윤의 주택임차권등기가 들어왔습니다. 이혜윤의 주민등록일자와 점유개시일자는 2025.05.26으로 모두 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 점유자는 많다
현황조사와 문건·등기에서 확인되는 실제 임차·점유자는 13명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.04.06보다 늦어 데이터상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 이혜윤 외 다수 점유자는 보증금이 확인되지 않아 실제 계약관계와 명도 대상 여부를 반드시 보완 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 길현우 | 미상 | 2022.03.04 | 미상 | 보증금 미상 | 2025.08.27 | 없음 | 미상 |
| 강주호 | 미상 | 2025.07.14 | 미상 | 보증금 미상 / 월 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박경숙 | 미상 | 2025.08.04 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박상훈 | 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이유지 | 미상 | 2023.06.27 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 황혜원 | 미상 | 2023.09.12 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박은선 | 미상 | 2021.05.06 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박건정 | 미상 | 2025.02.07 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 배유정 | 미상 | 2023.06.26 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 장재영 | 미상 | 2025.02.18 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박지민 | 미상 | 2025.07.21 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 황선영 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이혜윤 | 건물 전부 | 2025.05.26 | 2025.04.24 | 85,000,000원 | 2026.04.30 | 없음 | 미상 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별도
현재 최저매각가는 52,430,000원으로 감정가 107,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 36,701,000원, 4회 유찰 시 25,690,700원으로 내려가는 시나리오가 계산되어 있습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 현재 49%라는 할인율 자체를 ‘시세보다 싸다’는 근거로 쓰면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,343,740원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 51,086,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구포새마을금고 채권최고액 780,000,000원 중 51,086,260원이 배당되고, 728,913,740원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동, 부산도시철도2호선 대연역 북서측 인근이며 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 대연역이 있습니다.
- 건물. 2020.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물입니다. 승강기·소방·기계식주차설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공부에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고, 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지, 세로장방, 소로각지이며 토지면적은 465.8㎡, 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 역산. 감정가 대비 49%만 보지 말고 같은 건물·유사 오피스텔 호실의 최근 거래와 임대수익을 직접 비교해야 합니다.
- 13명 점유관계 확인. 현황조사상 확인된 점유자의 현재 거주 여부, 실제 점유부분, 계약관계와 퇴거 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 이혜윤 외 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 문건을 재확인해야 합니다.
- 이혜윤 임차권등기. 보증금 85,000,000원, 확정일자 2025.04.24, 전입·점유개시 2025.05.26, 배당요구 2026.04.30 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.04.06 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격”
이 사건의 말소기준권리는 2021.04.06 구포새마을금고 근저당이고, 확인된 임차·점유자는 모두 그보다 늦게 전입했습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현황조사상 실제 점유자가 13명 확인되고, 이혜윤 외 여러 점유자의 보증금이 밝혀지지 않았습니다. 여기에 동일·유사 물건의 실거래 가격도 확인되지 않아, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로는 싸다고 결론 낼 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 명도 확인과 시장가격 검증은 반드시 필요한 물건입니다.
