부산지방법원 2025타경5653. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 3층 309호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 기호 물건들이 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재된 것으로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 53,900,000원으로 감정가 110,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 할인율만으로 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다.
권리의 기준점은 2021.04.06. 설정된 구포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 임의경매개시결정과 황선영 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5653 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층 309호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 657,211,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 2020.10.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.04.06. 구포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이며 채무자는 김세훈입니다. 2025.07.31. 임의경매개시결정도 같은 구포새마을금고가 신청했습니다. 황선영의 주택임차권은 2025.12.22. 등기됐고 보증금은 90,000,000원이지만, 전입일 2022.03.25.가 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차·점유 관계 — 인수보다 명도가 핵심
조사된 실제 임차·점유 관련 인원은 13명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 모두 말소기준권리 이후 전입으로 정리돼 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 황선영 외에는 다수가 보증금이 확인되지 않아, 금액보다 실제 점유자와 점유 범위 확인이 중요합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 길현우 | 2022.03.04 | 미상 | 미상 | 2025.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강주호 | 2025.07.14 | 미상 | 300,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경숙 | 2025.08.04 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상훈 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유지 | 2023.06.27 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜원 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은선 | 2021.05.06 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박건정 | 2025.02.07 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배유정 | 2023.06.26 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재영 | 2025.02.18 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지민 | 2025.07.21 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜윤 | 2025.05.26 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황선영 | 2022.03.25 | 90,000,000원 | 120,000원 | 2025.12.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 2. 구포새마을금고 근저당 | 780,000,000원 | 52,529,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,900,000원을 가정하면 근저당권자에게 52,529,800원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 727,470,200원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 늘어나는 미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 727,470,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 743,349,140원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 754,464,398원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가가 내려가도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이것은 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 비교할 실거래 시세가 없어 53,900,000원·37,730,000원·26,411,000원이 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 대연역 북서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 대연역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있습니다.
- 건물. 2020.10.23. 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물입니다. 승강기·소방·기계식주차설비 등이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 465.8㎡, 공시지가 6,207,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지로 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역· 상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실점유자 확인. 조사된 임차·점유 관련 인원이 13명입니다. 현재 실제 점유자가 누구인지, 309호 전체 또는 일부를 누가 사용 중인지 현장 확인이 우선입니다.
- 보증금 미상자 확인. 황선영 외 다수의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없는 것으로 조사됐지만, 명도 협상과 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 황선영 임차권. 임차보증금 90,000,000원, 임대차계약일 2022.03.07., 주민등록일 2022.03.25., 점유개시일 2022.03.27.로 기재돼 있습니다. 말소기준 이후이므로 대항력 없음으로 정리됩니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.04.06. 기재된 민간임대주택 관련 등기의 현재 효력과 행정상태를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 업무시설·오피스텔 거래 및 임대 수준을 별도 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.04.06. 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차·점유자들도 모두 말소기준 이후 전입이라 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 현장은 단순하지 않습니다. 임차·점유 조사 인원이 13명이고, 황선영 외에는 보증금이 대부분 확인되지 않았습니다. 게다가 공부상 업무시설(오피스텔) 이용상태이고 실거래 시세 비교자료가 없어, 감정가의 49%라는 숫자만으로 투자매력을 평가하기 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만 점유·명도와 가격 검증은 별도 과제 — 이 사건의 핵심입니다.
