부산지방법원 2025타경5653. 이든타워팰리스 3층 303호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정요항에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 감정가는 156,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 76,440,000원, 감정가의 49%입니다. 신청채권 청구액은 657,211,070원이고, 말소기준권리는 2021.04.06. 설정된 구포새마을금고 근저당권입니다.
표면적인 권리구조는 매수인 인수 0원입니다. 그러나 현황조사 등에 등장하는 사람은 13명이고, 모두 점유부분이 미상입니다. 전입일은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 범위는 별개의 문제입니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 “인수 없음”과 “명도 쉬움”을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5653 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층303호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 657,211,070원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.06. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2020.12.07. 부산은행 근저당권 두 건은 등기부상 이미 말소됐고, 2021.04.06. 구포새마을금고 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.31. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 같은 날 등기된 민간임대주택 관련 등기도 존재하므로, 입찰 전 해당 등기 문구와 현재 효력관계는 원문 대조가 필요합니다.
② 점유자 13명 — 대항력은 없지만 명도는 별도
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 길현우 | 2022.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강주호 | 2025.07.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경숙 | 2025.08.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상훈 | 2022.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유지 | 2023.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜원 | 2023.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은선 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박건정 | 2025.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배유정 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재영 | 2025.02.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지민 | 2025.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜윤 | 2025.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황선영 | 2022.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
13명 모두 전입일이 말소기준권리인 2021.04.06.보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유부분도 모두 미상이므로, 배당요구 여부와 실제 점유 현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다. 길현우는 2025.08.27. 배당요구를 했고, 강주호는 월차임 300,000원이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,920원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 74,664,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구포새마을금고 채권최고액 780,000,000원 중 74,664,080원이 배당되고, 705,335,920원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
| 현재 회차 | 76,440,000원 · 감정가의 49% · 2회 유찰 |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 53,508,000원 · 감정가의 34% |
| 4회 유찰 시 | 37,455,600원 · 감정가의 24% |
| 현재 미배당 | 705,335,920원 |
| 3회 유찰 시 미배당 | 727,855,144원 |
| 4회 유찰 시 미배당 | 743,618,601원 |
현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 자료만으로 실제 거래시세와의 할인 여부를 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 낙폭 자체보다 현장 가치와 실제 거래 수준을 별도로 대조하는 방식이 적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동, 공동주택과 근린생활시설이 형성된 지역에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.10.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물 내 3층입니다.
- 설비. 승강기설비·소방설비·기계식주차설비가 있으며 위생·급배수·난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 465.8㎡, 공시지가 6,207,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 13명의 실제 점유 여부와 각 점유부분을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많으므로 매각물건명세서와 문건을 재확인하세요.
- 배당요구 확인. 길현우는 2025.08.27. 배당요구를 했습니다. 다른 점유자의 배당요구 여부도 원본 서류에서 대조하세요.
- 차임 관계 확인. 강주호는 월차임 300,000원이 확인됩니다. 실제 임대차관계와 사용 형태를 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.04.06. 민간임대주택 관련 등기 문구가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문으로 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 실제 거래사례와 비교하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 다르다
이 사건의 말소기준권리는 2021.04.06. 구포새마을금고 근저당이고, 확인된 13명의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 대항력 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 비교적 명확합니다.
다만 13명 모두 점유부분이 미상이고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 많습니다. 감정가 156,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 76,440,000원까지 내려왔다는 숫자보다 중요한 것은, 누가 실제로 점유하고 있고 낙찰 뒤 어떻게 인도받을 것인지입니다. 이 사건은 권리 인수보다 점유·명도 확인이 핵심인 물건으로 보는 편이 맞습니다.
