부산지방법원 2025타경5653. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 3층 307호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 건물 내 대상 호들이 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있다고 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 김세훈이며, 2021.04.06. 설정된 구포새마을금고 근저당 채권최고액 780,000,000원이 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당 2건은 2021.03.23. 이미 말소됐고, 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
현재 최저매각가는 52,430,000원으로 감정가 107,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 권리상 인수액은 0원이어서 현재 회차의 실질취득액은 52,430,000원으로 볼 수 있지만, 가격 판단은 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층 307호 · 도로명 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김세훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 52,430,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 657,211,070원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.06. 구포새마을금고 근저당 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입, 인수는 0원
말소기준권리는 2021.04.06. 구포새마을금고 근저당입니다. 현황조사·매각물건명세서 등에서 확인되는 실제 점유자는 13명이며, 가장 이른 전입일도 2021.05.06.으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 13명 모두 대항력 없음이고, 매수인이 승계할 임차보증금도 0원입니다.
② 임차인·점유자 현황 — 실제 점유자 13명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은선 | 2021.05.06 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박상훈 | 2022.02.28 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 길현우 | 2022.03.04 | 보증금 미상 | 없음 | 배당요구 2025.08.27 · 그 외 미상 | 0원 |
| 황선영 | 2022.03.25 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 배유정 | 2023.06.26 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이유지 | 2023.06.27 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황혜원 | 2023.09.12 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박건정 | 2025.02.07 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 장재영 | 2025.02.18 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이혜윤 | 2025.05.26 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강주호 | 2025.07.14 | 보증금 미상 / 월 300,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박지민 | 2025.07.21 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박경숙 | 2025.08.04 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
13명 모두 전입일이 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 대항력에 기한 보증금 승계는 없습니다. 다만 길현우는 2025.08.27. 배당요구를 했고, 강주호는 월세 300,000원이 확인됩니다. 그 밖의 보증금·확정일자는 확인되지 않아 배당관계 자체는 최종 서류 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저가 52,430,000원, 감정가 107,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 36,701,000원, 4회 유찰 시 25,690,700원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,343,740원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 51,086,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 구포새마을금고 채권최고액 기준 미배당액은 728,913,740원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도 2호선 대연역 북서측 인근이며, 부근은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.10.23. 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물이며 승강기·소방·기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있고, 토지는 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 465.8㎡, 공시지가 6,207,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공로에 접해 차량 진출입이 가능합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명 점유관계 재확인. 각 점유자의 실제 점유 호실·공간과 현 점유 여부를 현황조사·전입세대·현장 방문으로 다시 맞춰야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 다수 미상입니다. 배당요구·최우선변제 여부는 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료를 대조해야 합니다.
- 가격 비교 별도 수행. 감정가 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 유사 오피스텔 및 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) 표현이 함께 있으므로 건축물대장·등기·현황상 해당 307호의 정확한 용도를 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 2021.04.06. 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각 후 처리 및 현재 효력 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 채권액 구분. 신청채권자의 청구액은 657,211,070원이고 근저당 채권최고액은 780,000,000원입니다. 배당표는 채권최고액 기준 추정이므로 실제 채권액과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘점유와 가격’이 승부처
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2021.04.06. 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 13명의 전입은 모두 그 뒤라 대항력에 따른 보증금 인수는 0원입니다. 현재 최저가 52,430,000원으로 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 같은 52,430,000원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 안전형으로 보기는 어렵습니다. 13명의 점유자, 다수의 보증금·확정일자 미상, 2회 유찰, 근린시설과 공부상 업무시설(오피스텔)이라는 용도 특성이 동시에 존재합니다. 무엇보다 비교 실거래가 없으므로 감정가의 49%라는 숫자를 곧바로 “싸다”로 번역해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 명도와 환금성·가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
