부산지방법원 2025타경5653. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 3층 305호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태에는 기호 물건들이 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있다고 기재되어 있습니다. 소유자는 김세훈이며, 2021.04.06. 소유권을 취득한 같은 날 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.07.31. 구포새마을금고의 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.
등기부에는 그보다 앞선 2020.12.07. 부산은행 근저당권 2건이 있었지만, 2021.03.23. 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2021.04.06. 구포새마을금고 근저당입니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 같은 날 민간임대주택등기도 접수되어 있으므로 입찰 전 현재 효력과 말소 처리 여부를 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층305호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김세훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 657,211,070원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.06. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.04.06. 구포새마을금고
2020.12.07. 부산은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 김세훈의 소유권이전 직후 접수된 구포새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준으로 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — 13명 모두 후순위 전입
확인되는 점유관계는 13명입니다. 가장 이른 전입일도 2021.05.06.로 말소기준권리인 2021.04.06.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 13명 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않아, 실제 점유형태·임대차 조건과 명도 대상은 별도로 확인해야 합니다. 길현우는 2025.08.27. 배당요구를 했고, 강주호는 월세 300,000원이 확인됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 길현우 | 2022.03.04 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.08.27 | 승계 없음 |
| 강주호 | 2025.07.14 | 보증금 미상 · 월세 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박경숙 | 2025.08.04 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박상훈 | 2022.02.28 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이유지 | 2023.06.27 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 황혜원 | 2023.09.12 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박은선 | 2021.05.06 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박건정 | 2025.02.07 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 배유정 | 2023.06.26 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 장재영 | 2025.02.18 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박지민 | 2025.07.21 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이혜윤 | 2025.05.26 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 황선영 | 2022.03.25 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 우위는 미확인
감정가는 139,000,000원, 현재 최저매각가는 68,110,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 47,677,000원, 4회 유찰 시 33,373,899원입니다.
그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 업무시설(오피스텔)이고 사건상 용도는 근린시설이므로, 실제 거래가를 별도로 확인하지 않은 상태에서 할인율만으로 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 1,625,980원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 66,484,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 회차에서는 구포새마을금고 채권최고액 780,000,000원 중 66,484,020원이 배당되고 미배당액은 713,515,980원입니다. 예상배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 대연역 북서측 인근이며, 부근은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 대연역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.
- 건물. 2020.10.23. 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물입니다.
- 설비. 승강기설비·소방설비·기계식주차설비가 있고 위생·급배수·난방설비가 있는 것으로 평가되었습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가 6,207,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 13명의 이름이 확인되므로 실제 305호 점유자와 각 점유 부분을 현장에서 대조하세요.
- 임대차 조건. 대부분 보증금·확정일자·월세가 미상입니다. 최신 매각물건명세서와 제출 문건을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.04.06. 접수된 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 최신 등기에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만 보지 말고, 동일 건물 또는 인근 업무시설·오피스텔의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서 구포새마을금고의 미배당액이 713,515,980원으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용과 현장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 13명 점유가 먼저다”
겉으로는 감정가 139,000,000원에서 최저가 68,110,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 권리 구조도 말소기준 이후 전입자들로 정리되어, 제공된 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘49% 할인 물건’으로 보면 핵심을 놓칩니다. 확인되는 점유관계가 13명이고 보증금과 확정일자가 대부분 미상이며, 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 권리상 인수는 0원, 점유관계는 복잡, 가격 메리트는 미확인. 입찰 판단의 순서는 최저가 확인보다 임대차·점유 확인이 먼저입니다.
