부산지방법원 2025타경5653. 대연동 이든타워팰리스 3층 306호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정요항에서는 기호 물건들이 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있다고 적혀 있습니다. 현재 최저매각가는 76,930,000원으로 감정가 157,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 권리 순위와 다수 점유관계입니다.

말소기준권리는 2021.04.06. 설정된 구포새마을금고 근저당권, 채권최고액 780,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 박건정의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 갑구에는 2021.04.06. 민간임대주택등기가 함께 존재하므로, 금액 인수와 별개로 매각 후 효력·말소 처리와 관련 의무는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2020년 부산은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준은 2021.04.06. 구포새마을금고 근저당입니다. 같은 날 김세훈에게 소유권이 이전됐고 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 이후 2025.07.31. 임의경매개시결정, 2025.09.09. 박건정의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 주택임차권등기는 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하고, 박건정의 전입일도 2025.02.07.로 말소기준보다 늦습니다.

② 임차·점유관계 — 13명, 모두 말소기준 이후 전입

조사된 임차·점유관계는 총 13명입니다. 모두 전입일이 말소기준일 2021.04.06.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금이 확인되는 사람은 박건정 1명으로 30,000,000원이고, 나머지 12명은 보증금이 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 중복 합산 문제는 없습니다.

③ 가격 판단 — 49%라도 시세 메리트는 단정 금지

감정가는 157,000,000원, 현재 최저가는 76,930,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이지만 비교 가능한 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다. 특히 사건 용도는 근린시설이고 감정요항은 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있어 주거용 아파트와 같은 방식으로 환금성을 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)

현재 회차 76,930,000원에서는 집행비용 1,784,740원을 제외한 75,145,260원이 구포새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 704,854,740원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동, 부산도시철도2호선 대연역 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 대연역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.10.23. 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 승강기·소방·기계식주차·급배수·난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 용도. 사건 분류는 근린시설, 감정요항상 공부는 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 목적에 맞는 실제 사용 가능성과 용도 적합성을 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구이며 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다. 토지면적은 465.8㎡, 평지·세로장방·소로각지로 조사됐습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 13명 점유관계 재확인. 대항력은 없지만 실제 점유자와 퇴거 대상이 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 12명. 금액 인수는 0원으로 계산됐더라도 배당요구·최우선변제 가능성 등은 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 대조해야 합니다.
• 박건정 임차권. 임차보증금 30,000,000원, 계약·전입·점유개시일 2025.02.07., 확정일자 2025.02.07., 주택임차권등기 2025.09.09.로 확인되며 말소기준 이후입니다.
• 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 절차로 정리되는지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 대비 49%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·동일 용도 시세와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 용도 검증. 사건상 근린시설과 공부상 업무시설(오피스텔) 표기를 함께 확인하고 실제 사용 목적에 필요한 요건을 점검해야 합니다.
• 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 간단한 물건”

이 사건은 금액 인수만 놓고 보면 깔끔합니다. 말소기준권리 이후의 임차관계이고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 조사된 임차·점유관계가 13명이고, 12명의 보증금이 미상이며, 민간임대주택등기와 근린시설·업무시설(오피스텔) 용도 확인까지 필요합니다. 게다가 비교 실거래가가 없어 현재 76,930,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거도 없습니다. 권리 금액은 안전 쪽, 명도·용도·가격 검증은 보수적으로. 이 물건은 할인율보다 현장 확인의 완성도가 낙찰 후 결과를 좌우합니다.