부산지방법원 2025타경5653. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 이 건물을 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재했다고 기재되어 있습니다. 감정가는 156,000,000원, 현재 최저매각가는 76,440,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
권리구조의 기준점은 2021.04.06. 설정된 구포새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소되어 있으며, 경매개시결정과 박경숙의 임차권등기는 말소기준 뒤에 있습니다. 제공된 배당 시나리오상 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5653 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 657,211,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.12.07. 부산은행 근저당 2건은 2021.03.23. 일부포기로 말소되었습니다. 2021.04.06. 김세훈 앞으로 소유권이전이 이루어졌고 같은 날 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.31. 임의경매개시결정과 2025.08.11. 박경숙의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 0원과 명도 난도는 별개
현황조사·문건접수·등기부 등에서 확인되는 실제 임차·점유 관련자는 13명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 모두 전입신고가 말소기준권리인 2021.04.06.보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 다수의 보증금이 확인되지 않아 점유관계와 계약관계는 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 길현우 | 2022.03.04 · 미상 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강주호 | 2025.07.14 · 미상 | 보증금 미상 · 차임 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상훈 | 2022.02.28 · 미상 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유지 | 2023.06.27 · 미상 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황혜원 | 2023.09.12 · 미상 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박은선 | 2021.05.06 · 미상 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박건정 | 2025.02.07 · 미상 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배유정 | 2023.06.26 · 미상 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장재영 | 2025.02.18 · 미상 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지민 | 2025.07.21 · 미상 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜윤 | 2025.05.26 · 미상 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황선영 | 2022.03.25 · 미상 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경숙 | 2025.08.04 · 건물 전부 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,920원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 74,664,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구포새마을금고 채권최고액 780,000,000원 중 74,664,080원이 배당되고 705,335,920원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 근저당권자의 미회수 채권이고, 제공된 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 76,440,000원 | 74,664,080원 | 705,335,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,508,000원 | 52,144,856원 | 727,855,144원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 37,455,600원 | 36,381,399원 | 743,618,601원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락에 따라 매수인에게 전가되는 유형이 아닙니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시되어 있습니다. 낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당만 커집니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 대연역 북서측 인근이며, 부근은 공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 대연역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.
- 건물. 2020.10.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물입니다.
- 설비. 승강기설비·소방설비·기계식주차설비, 위생 및 급배수설비·난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지, 세로장방, 소로각지이며 토지면적은 465.8㎡입니다.
- 제한. 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 조사된 이름이 13명입니다. 실제 현재 점유자가 누구인지 현장과 현황조사 원본을 대조하세요.
- 보증금 확인. 박경숙 120,000,000원 외 다수의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 계약관계 확인이 필요합니다.
- 박경숙 임차권. 임차권등기명령 2025카임470, 보증금 120,000,000원, 전입 2025.08.04.의 원본 기재를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.04.06. 등기된 민간임대주택 등록 상태와 관련 행정관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없어 최저가 76,440,000원이 시세 대비 싼지 여부는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 승계보다 ‘점유 정리’가 관건
말소기준 이후의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 등기상 승계 위험만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 이 물건은 현황조사에 여러 명의 전입·점유 흔적이 있고 다수의 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 박경숙은 건물 전부에 보증금 120,000,000원의 임차권등기가 있어, 비록 대항력은 없더라도 실제 점유 상태와 명도 절차는 별도로 점검해야 합니다.
또한 사건상 근린시설, 감정요항표상 업무시설(오피스텔)이라는 용도 표시와 2021.04.06. 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 현재 최저가는 감정가 49%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 결론은 “인수 0원은 장점, 다수 점유·임차관계와 용도·등록 상태 확인은 필수”입니다.
