부산지방법원 2025타경5653. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 3층 304호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 기호 물건들이 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있다고 적혀 있습니다. 감정가는 156,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 76,440,000원으로 감정가의 49% 수준입니다.

하지만 이 사건은 단순히 “반값까지 떨어졌다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 확인되는 실제 임차인은 13명이고, 그중 황혜원은 보증금 50,000,000원으로 건물 전부에 임차권등기를 마쳤습니다. 나머지 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다행히 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2021.04.06보다 뒤이므로, 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각소멸

과거 부산은행 근저당 2건은 2021.03.23 일부포기로 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2021.04.06 접수 제17441호 구포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고, 같은 날 김세훈 명의 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이후 경매개시결정과 황혜원 임차권등기는 모두 말소기준 뒤입니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 13명

보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없으므로, 아래 13명 모두 실제 임차인·점유자로 계산합니다. 확인된 전입일은 전부 말소기준권리 2021.04.06보다 뒤입니다. 따라서 전입시점을 기준으로 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금·확정일자가 알려지지 않은 점유자가 다수이므로 배당순위와 점유범위는 매각물건명세서 및 임대차계약서를 다시 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)

현재 최저가 76,440,000원 기준으로 구포새마을금고 채권최고액 780,000,000원 중 74,664,080원이 배당되고, 미배당은 705,335,920원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 할인율만으로 ‘싸다’고 보기는 어렵다

감정가 대비 할인폭은 크지만, 이 사건에서는 실제 거래가격과 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 오히려 2회 유찰이라는 사실과 복잡한 점유관계, 공부상 업무시설(오피스텔)이라는 이용형태를 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 대연역 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 대연역이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 물건들은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 사건의 용도 표시는 근린시설입니다.
• 건물. 2020.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 승강기·소방·기계식주차설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 465.8㎡, 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
• 도로. 공로에 접하고 차량 진출입이 가능하며 주차시설이 확보되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 13명 점유 실체 확인. 각 임차인의 실제 점유 호실·점유범위·현재 거주 여부를 현장과 최신 현황조사로 다시 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 길현우 외 다수 임차인은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당관계를 확정하기 어렵습니다.
• 황혜원 임차권. 건물 전부, 보증금 50,000,000원, 임대차계약일 2023.09.05, 전입·점유·확정일자 2023.09.12, 임차권등기 2025.10.02 내용을 원본과 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.04.06 등기된 민간임대주택 표시의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정상 공부는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용상태와 건축물대장을 함께 대조하세요.
• 가격 판단. 76,440,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 별도의 실제 거래가격을 확인하세요.
• 배당표 재확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기를 반드시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”이지만 간단한 물건은 아니다

이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준 구포새마을금고 근저당 이후 확인된 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 황혜원의 50,000,000원 임차권도 말소기준보다 뒤입니다.

반면 입찰 난도는 낮지 않습니다. 실제 임차인 13명, 다수의 보증금·확정일자 미상, 건물 전부를 대상으로 한 주거 임차권등기, 민간임대주택등기, 사건 용도와 감정상 공부 용도의 표현 차이가 한 물건에 겹쳐 있습니다. 게다가 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 실제 거래가격과 비교할 수 있는 근거가 없어 “싸다”는 결론도 아직 낼 수 없습니다.

권리상 인수는 0원, 점유와 가격 검증은 보류. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 13명의 실제 점유관계와 용도·임대차 원본을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.