수원지방법원 2025타경52801. 정왕동 시화MTV거북섬 북서측 인근의 지뜨프라자주건축물제1동 2층 201호입니다. 사건 용도 표시는 대지이며, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사지뜨이고, 2022.12.12. 소유권보존 후 2022.12.22. 부안수산업협동조합과 고흥군수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 가운데 부안수산업협동조합 근저당이 말소기준권리로 제시돼 있습니다.
그 뒤 오인규·이미숙·서울보증보험 주식회사의 가압류, 국민건강보험공단과 시흥시의 압류, 고흥군수산업협동조합의 임의경매개시결정이 순차적으로 들어왔습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후속 권리가 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 이 물건은 대지권 목적 토지에 별도등기가 있고, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 단순히 ‘인수 0원’만 보고 끝낼 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 · 2022.12.12. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 546,000,000원 / 382,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥군수산업협동조합 / 316,668,347원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 임대관계 | 감정요항표상 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 원본 확인
말소기준은 2022.12.22. 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,208,000,000원이며, 같은 날 고흥군수산업협동조합 근저당권도 채권최고액 6,000,000,000원으로 설정돼 있습니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정에서 모두 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 382,200,000원은 감정가 70%
현재 회차는 1회 유찰된 상태로 최저매각가는 382,200,000원, 감정가 546,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 267,539,999원, 3회 유찰 시 시나리오는 187,277,999원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 382,200,000원 | 376,049,200원 | 8,983,894,820원 |
| 2회 유찰 시 | 267,539,999원 | 262,994,439원 | 9,096,949,581원 |
| 3회 유찰 시 | 187,277,999원 | 183,856,107원 | 9,176,087,913원 |
채권총액은 배당 시뮬레이션상 9,359,944,020원으로 산정돼 있어 어느 회차에서도 전액 회수되지 않습니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 미배당 채권이 크다는 사실과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,150,800원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 2,208,000,000원 | 376,049,200원 |
| 2. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오인규 | 349,900,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이미숙 | 503,521,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,150,800원을 제외한 376,049,200원이 부안수산업협동조합에 배당되는 것으로 산정돼 있고, 고흥군수산업협동조합을 포함한 후속 채권의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 시화MTV거북섬 북서측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·수변공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 일련번호 (1)~(9)는 공부상 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이며 본건은 2층 201호입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 서측 약 30미터 내외, 남측 약 20미터 내외, 동측 약 15미터 내외 포장도로에 각각 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 토지. 토지는 1,745.7㎡, 대체로 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 포함되고, 토지이용정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 2022.12.22. 부안수산업협동조합 근저당이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 등기부와 매각물건명세서에서 현재 상태를 다시 대조하세요.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 갑구 1-1 금지사항 등기와 을구 1번 (1)(2) 근저당설정등기의 구체적 내용을 토지 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 부안수산업협동조합에 376,049,200원이 배당되고 신청채권자인 고흥군수산업협동조합의 시뮬레이션상 배당은 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 546,000,000원 대비 최저가 382,200,000원이라는 할인율만 보지 말고, 근린생활시설 201호의 실제 거래가치와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역·토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획 내용을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘미상 항목’ 확인
이 사건은 표면적인 등기 구조만 보면 비교적 정리가 잘 돼 있습니다. 말소기준권리는 2022.12.22. 부안수산업협동조합 근저당이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 두 가지가 남습니다. 첫째는 임대관계 미상, 둘째는 대지권 목적 토지의 별도등기입니다. 여기에 물건은 공부상 근린생활시설이고 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 실제 시장가 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·토지 별도등기·가격 검증을 끝낸 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
